บทวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) ความหมาย

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบคืออะไร?

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) คือค่าประมาณของมูลค่าบ้านโดยอิงจากอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันที่เพิ่งขายไปเมื่อเร็วๆ นี้ในบริเวณใกล้เคียง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และนายหน้าสร้างรายงาน CMA เพื่อช่วยผู้ขายตั้งค่า รายการราคา สำหรับบ้านของพวกเขาและน้อยกว่าปกติ เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อสร้างข้อเสนอที่แข่งขันได้ บุคคลทั่วไปสามารถทำการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบของตนเองได้โดยการค้นหาคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้ (เรียกว่า "comps") ในเว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์ เช่น realtor.com.

ทำความเข้าใจการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบช่วยให้ผู้ขายเลือกราคาขายดีที่สุดสำหรับบ้านของตน ราคาที่ "ดีที่สุด" คือราคาที่ไม่ต่ำจนเหลือเงินอยู่บนโต๊ะ และไม่สูงจนบ้านขายไม่ได้เลย สำหรับผู้ซื้อ CMA สามารถตรวจสอบว่าบ้านเป็นข้อเสนอที่ดีและช่วยระบุข้อเสนอที่แข่งขันได้ซึ่งจะได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังโดยไม่ต้องลงน้ำ

CMA เปรียบเทียบทรัพย์สินตามหัวข้อกับบ้านอื่นๆ ที่มีตำแหน่ง ขนาด และคุณลักษณะใกล้เคียงกัน ตามหลักการแล้ว CMA ใช้บ้านที่เพิ่งขายไปเมื่อเร็วๆ นี้จากแผนกย่อยเดียวกันกับทรัพย์สินของหัวเรื่อง แน่นอนว่าการหาบ้านที่ขายได้ภายในสามถึงหกเดือนที่ผ่านมาในพื้นที่ใกล้เคียงอาจเป็นเรื่องยากหากคุณอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดเยี่ยมหรือในชนบท ในกรณีเหล่านี้ a การประเมินอย่างเป็นทางการ อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

โปรดทราบว่าในขณะที่การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบเปรียบเสมือนการประเมินอย่างไม่เป็นทางการ ตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตของผู้ประเมินราคาเพื่อดำเนินการ CMA ในขณะที่ให้บริการผู้ซื้อและผู้ขาย ถึงกระนั้นบางรัฐจะถือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และนายหน้าที่รับผิดชอบหากพวกเขาไม่ดำเนินการ CMA ในลักษณะที่มีความสามารถ หากเกิดเหตุการณ์นี้ขึ้น คณะกรรมการอนุญาตให้ใช้สิทธิ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐอาจดำเนินการทางวินัยกับตัวแทนหรือนายหน้า

มีอะไรอยู่ในรายงาน CMA?

เมื่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าดำเนินการวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบ พวกเขาจะจัดทำรายงานที่มีรายละเอียดการค้นพบ แม้ว่าจะไม่มีรายงาน CMA ที่เป็นมาตรฐาน แต่โดยทั่วไปจะรวมถึง:

• ที่อยู่ของทรัพย์สินเรื่องและสามถึงห้า การเปรียบเทียบ
• รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง รวมทั้งระดับความสูง แผนผังชั้น และจำนวนห้องนอนและห้องน้ำ
• พื้นที่เป็นตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง
• ราคาขายของแต่ละคอมพ์
• การปรับค่าเงินดอลลาร์สำหรับส่วนต่างใด ๆ
• ราคาขายที่ปรับปรุงแล้วต่อตารางฟุตของแต่ละ comp
• NS มูลค่าตลาดยุติธรรม ของวิชาทรัพย์สิน

ตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากใช้ซอฟต์แวร์เพื่อสร้างรายงาน CMA ที่ครอบคลุม (และดูเป็นมืออาชีพ) หากคุณวางแผนที่จะสร้างของคุณเอง ให้ใช้สเปรดชีตเพื่อติดตามการวิจัยของคุณหรือลองใช้เครื่องมือราคาบ้านออนไลน์ที่เสนอโดยหนึ่งใน เว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์. ด้านล่าง: ตัวอย่างรายงาน

วิธีการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

CMA เกี่ยวข้องมากกว่าการเปรียบเทียบราคาบ้านที่เพิ่งขายไปเมื่อเร็วๆ นี้ในพื้นที่ ต่อไปนี้คือสรุปขั้นตอนพื้นฐานสำหรับการสร้าง CMA ที่ถูกต้อง:

1. ประเมินพื้นที่ใกล้เคียง

ในการกำหนดราคาขายที่เหมาะสม หรือเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านที่คุณสนใจเป็นข้อเสนอที่ดี CMA ควรคำนึงถึงคุณภาพโดยทั่วไปของพื้นที่ใกล้เคียง บล็อคไหนน่าสนใจกว่ากัน? สิ่งอำนวยความสะดวกในชุมชนอยู่ใกล้แค่ไหน? ความรำคาญของชุมชนอยู่ใกล้แค่ไหน? อะไรคือ HOA กฎ? โรงเรียนเป็นอย่างไร? มีปัญหาอะไรกับ ระงับการอุทธรณ์?

2. รวบรวมรายละเอียดเกี่ยวกับคุณสมบัติของเรื่อง

หากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าดำเนินการ CMA พวกเขาจะตรวจสอบรายชื่อที่มีอยู่ (ถ้ามี) และไปเยี่ยมชมด้วยตนเองเพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับบ้านเรื่องนั้น พวกเขาจะสังเกตขนาดของบ้าน (โดยเฉพาะพื้นที่น่าอยู่) อายุ รูปแบบ การก่อสร้าง สภาพ เลย์เอาต์ การตกแต่งเสร็จ การจัดสวน และ อัปเกรดและอัปเดต.

3. เลือกคอมพ์

หาบ้านที่เทียบเคียงได้สามถึงห้าหลังในพื้นที่ที่เพิ่งขายไปเมื่อเร็วๆ นี้และอยู่ใกล้กับบ้านเจ้าของโครงการมากที่สุด ตามหลักการแล้ว คอมพ์ จะอยู่ภายในหนึ่งไมล์จากทรัพย์สินของวิชาและในเขตการศึกษาเดียวกัน เน้นบ้านที่เปรียบเสมือนบ้านในเรื่องพื้นที่เป็นตารางฟุต ขนาดที่ดิน ห้องนอน ห้องน้ำ และประเภทของการก่อสร้าง ให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดเมื่อทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ขาย: ยิ่งล่าสุดยิ่งดีเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถผันผวนอย่างรวดเร็ว หากบ้านมีสถานที่ที่ไม่ซ้ำกัน เช่น มองเห็นสนามกอล์ฟหรือริมน้ำ ทีมงานควรมีตำแหน่งเดียวกัน

4. ปรับสำหรับความแตกต่าง

ขั้นตอนต่อไปคือการปรับความแตกต่างระหว่างบ้านและทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ ตัวแทนหรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์จะสามารถกำหนดค่าเงินดอลลาร์ให้กับความแตกต่างแต่ละรายการและปรับมูลค่าของแต่ละคอมพ์ตามนั้น มันอาจจะดูขัดกับสัญชาตญาณ แต่ถ้าคอมพ์มีคุณสมบัติที่ด้อยกว่าบ้านของตัวแบบ ค่าของคอมพ์ก็จะปรับในทางบวก และในทางกลับกัน ตัวอย่างเช่น หากคอมพ์มีห้องนอนเสริม (คุณสมบัติที่เหนือกว่า) ก็สมเหตุสมผลที่จะถือว่าผู้ซื้อจ่ายเงินเพิ่มเพื่อให้ได้ห้องนอนพิเศษ ในกรณีนี้ คุณจะหักจำนวนเงินจากคอมพ์ไปยังบัญชีสำหรับห้องนอนเสริม ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบผลแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลได้ มูลค่าของบ้านเป้าหมายจะไม่ถูกปรับ

5. กำหนดราคาขายต่อตารางฟุตหลังการปรับ

หลังจากปรับส่วนต่างแล้ว ให้แบ่งราคาที่ปรับแล้วของแต่ละคอมพ์ด้วยพื้นที่เป็นตารางฟุตเพื่อกำหนดราคาขายต่อตารางฟุต จากนั้น บวกราคาขายต่อตารางฟุตของคอมพ์ทั้งหมดเข้าด้วยกัน แล้วหารด้วยจำนวนคอมพ์เพื่อให้ได้ค่าเฉลี่ย สุดท้าย คูณค่าเฉลี่ยนี้ด้วยตารางฟุตของทรัพย์สินเพื่อค้นหามูลค่าตลาดในปัจจุบัน

บรรทัดล่าง

โดยทั่วไป คอมพ์ที่ดีที่สุดคือคอมพ์ที่คล้ายกับหัวเรื่องมากที่สุด ที่เพิ่งขายไปล่าสุด และแบบที่มีการปรับเปลี่ยนน้อยที่สุดที่จำเป็น ราคาสุดท้ายอาจต้องปรับเปลี่ยนเล็กน้อย ขึ้นอยู่กับตลาด. ตัวอย่างเช่น หากตลาดร้อนหรือหากสินค้าคงคลังต่ำ ราคาอาจสูงขึ้นเล็กน้อย ในทางกลับกัน หากมีบ้านที่คล้ายกันจำนวนมากในตลาด ราคาอาจต้องลดลงเพื่อให้สามารถแข่งขันได้