ตัวเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรับได้ (Option ARM) คำจำกัดความ
ตัวเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรับได้ (Option ARM) คืออะไร?
ตัวเลือกการจำนองอัตราที่ปรับได้ (ตัวเลือก ARM) เป็นประเภท แขนจำนอง โดยที่ผู้กู้มีหลายทางเลือกว่าจะชำระเงินประเภทใดให้กับผู้ให้กู้ นอกเหนือจากการเลือกจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นที่เท่ากับการจำนองทั่วไปแล้ว ARM ทางเลือก ยังมีทางเลือกในการชำระเงินอีกทางหนึ่ง ซึ่งผู้จำนองสามารถชำระเงินได้น้อยลงอย่างมีนัยสำคัญโดยการชำระเงินเฉพาะดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำ การชำระเงิน
ตัวเลือก ARM เรียกอีกอย่างว่าa การชำระเงินแบบยืดหยุ่น ARM.
ประเด็นที่สำคัญ
- ตัวเลือก ARM คือรูปแบบหนึ่งของการจำนองอัตราที่ปรับได้ซึ่งช่วยให้ผู้กู้สามารถเลือกจากตัวเลือกการชำระเงินที่แตกต่างกันในแต่ละเดือน
- ตัวเลือกเหล่านี้มักจะเป็นการชำระเงิน 30 ปีซึ่งตัดจำหน่ายเต็มจำนวน การชำระเงินค่าตัดจำหน่ายเต็มจำนวนเป็นเวลา 15 ปี การจ่ายดอกเบี้ยอย่างเดียว หรือที่เรียกว่าการชำระขั้นต่ำซึ่งไม่ครอบคลุมดอกเบี้ยรายเดือน
- เพื่อหลีกเลี่ยงการเพิ่มจำนวนหนี้ที่ค้างชำระอย่างมาก ผู้กู้ต้องเลือกโครงสร้างการชำระคืนที่ต้องการใช้ตัวเลือก ARM อย่างรอบคอบ
การทำความเข้าใจตัวเลือก ARMs
เนื่องจาก ARM หลายตัวเลือกเสนออัตราทีเซอร์ต่ำ ผู้จำนองจำนวนมากโดยไม่รู้ตัว
รีไฟแนนซ์ การจำนองปัจจุบันของพวกเขาโดยหวังว่าจะชำระเงินได้น้อยลง น่าเสียดายที่เมื่ออัตราทีเซอร์ระยะสั้นเหล่านี้หมดอายุลง อัตราดอกเบี้ย กลับคืนสู่ที่คล้ายกับการจำนองทั่วไปนอกจากนี้ สำหรับผู้จำนองผู้เคราะห์ร้ายที่เลือกรับ ตัวเลือกการชำระเงินขั้นต่ำ ARM พวกเขาจะพบว่าเงินต้นที่ค้างชำระในการจำนองของพวกเขาเพิ่มขึ้นจริง ทั้งนี้เป็นเพราะค่าของ การชำระเงินขั้นต่ำ ไม่ครอบคลุมดอกเบี้ยจำนองทั้งหมด ดอกเบี้ยที่ไม่เปิดเผยนั้นจะถูกบวกเข้ากับเงินต้นของการจำนอง
ตัวเลือก ARMs เป็นที่นิยมก่อน วิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ ปี 2550-2551 เมื่อราคาบ้านสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว การจำนองมีอัตราดอกเบี้ยทีเซอร์เบื้องต้นที่ต่ำมาก ปกติคือ 1 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งทำให้หลายคนคิดว่าพวกเขาสามารถซื้อบ้านได้มากกว่าที่รายได้ของพวกเขาอาจแนะนำ แต่อัตราทีเซอร์เป็นเพียงเดือนเดียวเท่านั้น จากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะรีเซ็ตเป็นดัชนีเช่น Wells Cost of Saving Index (COSI) บวกกับส่วนต่างซึ่งมักส่งผลให้เกิด "การชำระเงินช็อต" ตั้งแต่ปี 2014 กฎเกณฑ์ทางเลือก ARM ได้รับความนิยมน้อยลง
วิธีการชำระเงินตัวเลือก ARMs
ในสถานการณ์ทั่วไป ผู้ให้กู้อาจปล่อยให้ผู้กู้ที่มีตัวเลือก ARM ตัดสินใจในแต่ละเดือนว่าต้องการชำระเงินประเภทใด ตัวเลือกเหล่านี้อาจรวมถึงการชำระเงินขั้นต่ำ การชำระเงินเฉพาะดอกเบี้ย การชำระเงินค่าตัดจำหน่ายเต็มจำนวนสำหรับการจำนอง 15 ปี หรือการชำระเงินค่าตัดจำหน่ายสำหรับการจำนอง 30 ปี
NS สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) กำจัด Option ARMs อย่างมีประสิทธิภาพในปี 2014 ผ่านมาตรฐาน Qualified Mortgage (QM) ใหม่
ในขณะที่ตัวเลือกที่มีให้พร้อมกับตัวเลือก ARM ช่วยให้การชำระเงินมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ผู้กู้สามารถแบกรับภาระหนี้สินระยะยาวที่มากกว่าเริ่มต้นได้อย่างง่ายดาย เช่นเดียวกับการจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้อื่น ๆ มีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและขึ้นอยู่กับตลาด
ทางเลือก ARM อาจดึงดูดครัวเรือนที่รายได้ผันผวนได้ เช่น กับอาชีพที่ดำเนินงานโดยมีค่าคอมมิชชั่น สัญญาจ้าง หรือเป็นฟรีแลนซ์ หากพวกเขาไม่เห็นงานเข้ามามากนัก ให้เลือกจ่ายขั้นต่ำในการจำนอง แม้ว่าสิ่งนี้จะช่วยให้พวกเขาสามารถเก็บเงินได้มากขึ้น แต่จำนวนเงินขั้นต่ำสามารถเพิ่มขึ้นทุกปี นอกจากนี้ การชำระเงินขั้นต่ำอาจถูกปรับใหม่ทุกห้าหรือ 10 ปีเป็นการชำระเงินค่าตัดจำหน่ายเต็มจำนวน
คำเตือนเหล่านี้อาจถูกมองข้ามโดยผู้กู้ ซึ่งอาจทำให้พวกเขาไม่เตรียมพร้อมสำหรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและยอดเงินต้นที่เพิ่มขึ้น หากผู้กู้ยังคงชำระเงินขั้นต่ำเพียงและยอดคงเหลือที่ยังไม่ได้ชำระเพิ่มขึ้นจนเกินมูลค่าเดิมของการจำนอง พูด 110% หรือมากกว่านั้น การจำนองสามารถรีเซ็ตได้โดยอัตโนมัติ
Option ARM ถูกอ้างถึงว่าเป็นผู้มีส่วนทำให้เกิดวิกฤตที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาขึ้นหลังจากผู้กู้หาแหล่งเงินทุนสำหรับบ้านที่พวกเขาไม่สามารถจ่ายได้ ในกรณีดังกล่าว ผู้กู้จะจ่ายเพียงจำนวนเงินขั้นต่ำที่ครบกำหนดในแต่ละเดือนพร้อมตัวเลือก ARM จากนั้นในที่สุด พบว่าตนเองไม่สามารถจ่ายค่าบ้านได้ หรือการจำนองเติบโตมหาศาลในขณะที่ราคาขายบ้าน ล้ม.