อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) นิยาม & สูตร

อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) คืออะไร?

อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) คือการประเมินความเสี่ยงในการให้สินเชื่อที่สถาบันการเงินและผู้ให้กู้รายอื่นตรวจสอบก่อนอนุมัติการจำนอง โดยปกติการประเมินสินเชื่อที่มีอัตราส่วน LTV สูงถือเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ดังนั้นหากการจำนองได้รับการอนุมัติ เงินกู้จะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า

นอกจากนี้ เงินกู้ที่มีอัตราส่วน LTV สูงอาจทำให้ผู้กู้ต้องซื้อ ประกันจำนอง เพื่อชดเชยความเสี่ยงให้กับผู้ให้กู้ การประกันภัยประเภทนี้เรียกว่าการประกันสินเชื่อส่วนบุคคล (PMI)

การทำความเข้าใจอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV)

ผู้ซื้อบ้านที่สนใจสามารถคำนวณอัตราส่วน LTV ของบ้านได้อย่างง่ายดาย นี่คือสูตร:

​หลี่NSวีNSNSNSผมo=NSNSวีNSNS​ที่ไหน:NSNS=จำนวนเงินจำนองNSNSวี=มูลค่าทรัพย์สินประเมิน​

อัตราส่วน LTV คำนวณโดยการหารจำนวนเงินที่ยืมโดย ประเมินค่า มูลค่าทรัพย์สิน แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้อบ้านในราคา $100,000 สำหรับราคาประเมิน และทำเงินได้ $10,000 เงินดาวน์คุณจะยืมเงิน $90,000 ส่งผลให้อัตราส่วน LTV 90% (เช่น 90,000/100,000)

การกำหนดอัตราส่วน LTV เป็นองค์ประกอบสำคัญของการจำนอง การรับประกันภัย. อาจใช้ในกระบวนการของ ซื้อบ้าน, รีไฟแนนซ์ การจำนองปัจจุบันเป็นเงินกู้ใหม่หรือกู้ยืมเงินสะสม ทุน ภายในทรัพย์สิน

ผู้ให้กู้ประเมินอัตราส่วน LTV เพื่อกำหนดระดับของความเสี่ยงที่พวกเขาจะได้รับเมื่อรับประกันการจำนอง เมื่อผู้กู้ขอสินเชื่อในจำนวนที่ใกล้เคียงหรือใกล้เคียงกับราคาประเมิน (และจึงมีอัตราส่วน LTV สูงกว่า) ผู้ให้กู้จะมองว่ามีโอกาสที่เงินกู้จะเข้ามากขึ้น ค่าเริ่มต้น. นี่เป็นเพราะว่าทรัพย์สินนั้นมีส่วนได้ส่วนเสียน้อยมาก เป็นผลให้ในกรณีของ การยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ให้กู้อาจพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะขายบ้านให้เพียงพอเพื่อให้ครอบคลุมยอดจำนองคงค้างและยังทำกำไรจากการทำธุรกรรม

ปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่ออัตราส่วน LTV คือ จำนวนเงินดาวน์ ราคาขาย และราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ อัตราส่วน LTV ต่ำสุดทำได้ด้วยเงินดาวน์ที่สูงขึ้นและราคาขายที่ลดลง

ผู้ให้กู้ใช้ LTV อย่างไร

อัตราส่วน LTV เป็นเพียงปัจจัยเดียวในการพิจารณาคุณสมบัติในการรับจำนอง a สินเชื่อที่อยู่อาศัย, หรือ วงเงินสินเชื่อ. อย่างไรก็ตาม อาจมีบทบาทสำคัญในอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้สามารถค้ำประกันได้

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดให้กับผู้สมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่ออัตราส่วน LTV อยู่ที่หรือต่ำกว่า 80%อัตราส่วน LTV ที่สูงขึ้นไม่ได้ยกเว้นผู้กู้จากการได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนอง แม้ว่าดอกเบี้ยของเงินกู้อาจเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราส่วน LTV เพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ผู้กู้ที่มีอัตราส่วน LTV 95% อาจได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนอง อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยของพวกเขาอาจสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่มอบให้กับผู้กู้ที่มีอัตราส่วน LTV 75%

หากอัตราส่วน LTV สูงกว่า 80% ผู้กู้อาจต้องซื้อ ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล (PMI). สามารถเพิ่มได้ทุกที่ตั้งแต่ 0.5% ถึง 1% ของจำนวนเงินกู้ทั้งหมดต่อปี ตัวอย่างเช่น PMI ที่มีอัตรา 1% สำหรับเงินกู้ 100,000 ดอลลาร์จะเพิ่มเงินเพิ่มอีก 1,000 ดอลลาร์สำหรับยอดรวมที่ชำระต่อปี (หรือ 83.33 ดอลลาร์ต่อเดือน) ต้องชำระเงิน PMI จนกว่าอัตราส่วน LTV คือ 80% หรือต่ำกว่า อัตราส่วน LTV จะลดลงเมื่อคุณชำระเงินกู้ และเมื่อมูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

โดยทั่วไปแล้ว ยิ่งอัตราส่วน LTV ต่ำลงเท่าใด โอกาสที่เงินกู้จะได้รับอนุมัติก็จะยิ่งมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น นอกจากนี้ ในฐานะผู้กู้ มีโอกาสน้อยที่คุณจะต้องซื้อประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (PMI)

แม้ว่าจะไม่ใช่กฎหมายที่ผู้ให้กู้กำหนดให้มีอัตราส่วน LTV 80% เพื่อให้ผู้กู้สามารถหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมของ PMI ได้ แต่ก็เป็นแนวทางปฏิบัติของผู้ให้กู้เกือบทั้งหมด บางครั้งมีข้อยกเว้นสำหรับข้อกำหนดนี้สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้สูง มีหนี้ต่ำ หรือมีพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่

ตัวอย่าง LTV

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้อบ้านที่ราคา $100,000 อย่างไรก็ตาม เจ้าของยินดีขายในราคา 90,000 ดอลลาร์ หากคุณชำระเงินดาวน์ 10,000 ดอลลาร์ เงินกู้ของคุณจะมีมูลค่า 80,000 ดอลลาร์ ซึ่งส่งผลให้อัตราส่วน LTV อยู่ที่ 80% (เช่น 80,000/100,000) หากคุณต้องการเพิ่มจำนวนเงินดาวน์ของคุณเป็น 15,000 ดอลลาร์ เงินกู้จำนองของคุณตอนนี้คือ 75,000 ดอลลาร์ นี่จะทำให้อัตราส่วน LTV ของคุณ 75% (เช่น 75,000/100,000)

กฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า

สินเชื่อประเภทต่างๆ อาจมีกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันเมื่อพูดถึงข้อกำหนดอัตราส่วน LTV

สินเชื่อ FHA

เงินกู้ FHA เป็นการจำนองที่ออกแบบมาสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง พวกเขาออกโดยผู้ให้กู้ที่ได้รับการอนุมัติจาก FHA และผู้ประกันตนโดย สำนักงานบริหารการเคหะแห่งชาติ (FHA). เงินกู้ FHA ต้องการการชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำและคะแนนเครดิตที่ต่ำกว่าเงินกู้ทั่วไปจำนวนมาก เงินกู้ FHA อนุญาตให้มีอัตราส่วน LTV เริ่มต้นสูงถึง 96.5% แต่ต้องมี เบี้ยประกันจำนอง (MIP) ที่คงอยู่ตราบเท่าที่คุณมีเงินกู้นั้น (ไม่ว่าอัตราส่วน LTV จะต่ำแค่ไหนก็ตาม)หลายคนตัดสินใจรีไฟแนนซ์เงินกู้ FHA เมื่ออัตราส่วน LTV ถึง 80% เพื่อลดข้อกำหนด MIP

VA และ USDA เงินกู้

เงินกู้ของ VA และ USDA—มีให้สำหรับทหารในปัจจุบันและอดีตหรือในพื้นที่ชนบท—ไม่จำเป็นต้องมีประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยแม้ว่าอัตราส่วน LTV จะสูงถึง 100% อย่างไรก็ตาม เงินกู้ทั้ง VA และ USDA มีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม

Fannie Mae และ Freddie Mac

HomeReady ของ Fannie Mae และโครงการ Home Possible ของ Freddie Mac สำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำอนุญาตให้มีอัตราส่วน LTV ที่ 97% อย่างไรก็ตามพวกเขาต้องการประกันจำนองจนกว่าอัตราส่วนจะลดลงเหลือ 80%

สำหรับสินเชื่อ FHA, VA และ USDA มีตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ที่คล่องตัว ยกเว้นข้อกำหนดในการประเมินดังกล่าว ดังนั้นอัตราส่วน LTV ของบ้านจึงไม่ส่งผลต่อเงินกู้ สำหรับผู้กู้ที่มีอัตราส่วน LTV มากกว่า 100% หรือที่เรียกว่า "ใต้น้ำ" หรือ "กลับหัวกลับหาง" - Fannie Mae's ตัวเลือกการรีไฟแนนซ์สินเชื่อเพื่อมูลค่าสูงและการรีไฟแนนซ์บรรเทาทุกข์ขั้นสูงของ Freddie Mac ก็มีให้บริการเช่นกัน ตัวเลือก.

LTV เทียบกับ รวม LTV (CLTV)

ในขณะที่อัตราส่วน LTV จะพิจารณาผลกระทบของสินเชื่อจำนองรายเดียวเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อรวมต่อมูลค่า (CLTV) คืออัตราส่วนของสินเชื่อที่มีหลักประกันในทรัพย์สินต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงการจำนองหลักที่ใช้ใน LTV แต่ยังรวมถึงการจำนองครั้งที่สอง สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือวงเงินสินเชื่อ หรือสิทธิยึดหน่วงอื่นๆ ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วน CLTV เพื่อกำหนดความเสี่ยงของผู้ซื้อบ้านที่คาดว่าจะผิดนัดเมื่อมีเงินกู้มากกว่าหนึ่งราย ใช้—ตัวอย่างเช่น หากพวกเขาจะมีการจำนองสองหรือมากกว่า หรือการจำนองบวกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือวงเงินสินเชื่อ (เฮลค). โดยทั่วไป ผู้ให้กู้ยินดีให้ยืมในอัตราส่วน CLTV 80% ขึ้นไป และสำหรับผู้กู้ที่มีอันดับเครดิตสูง ผู้ให้กู้หลักมักจะใจกว้างกับข้อกำหนดของ CLTV มากกว่า เนื่องจากเป็นมาตรการที่ละเอียดกว่า

มาดูความแตกต่างกันสักหน่อยดีกว่า อัตราส่วน LTV จะพิจารณาเฉพาะยอดจำนองหลักในบ้านเท่านั้น ดังนั้น หากยอดจำนองหลักคือ $100,000 และมูลค่าบ้านคือ $200,000 LTV = 50%

อย่างไรก็ตาม ลองพิจารณาตัวอย่าง หากมีการจำนองครั้งที่สองในจำนวน 30,000 ดอลลาร์และ HELOC จำนวน 20,000 ดอลลาร์ มูลค่าเงินกู้รวมที่มีมูลค่าตอนนี้กลายเป็น ($ 100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000) = 75%; อัตราส่วนที่สูงขึ้นมาก

การพิจารณารวมกันเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งหากผู้รับจำนองผิดนัดและเป็นศัตรูในการยึดสังหาริมทรัพย์

ข้อเสียของสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)

ข้อเสียเปรียบหลักของข้อมูลที่ LTV ให้คือมันรวมเฉพาะการจำนองหลักที่เจ้าของบ้าน เป็นหนี้และไม่รวมอยู่ในการคำนวณภาระผูกพันอื่น ๆ ของผู้กู้เช่นการจำนองครั้งที่สองหรือส่วนของบ้าน เงินกู้. ดังนั้น CLTV จึงเป็นตัวชี้วัดความสามารถของผู้กู้ในการชำระคืนเงินกู้บ้านที่ครอบคลุมมากขึ้น