วิธีหลีกเลี่ยงการใช้ชีวิตแบบจำนองย้อนหลังของคุณ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ: ความปลอดภัยหรือ Hype

ในขณะที่ จำนองย้อนกลับ บางครั้งได้รับการโฆษณาว่าเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงตลอดชีวิตของคุณ—และสามารถทำได้ภายใต้สิทธิ์ เงื่อนไข—เงินที่หมดเร็วกว่าที่คุณคาดไว้เป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่สำคัญของการออกเงินกู้ประเภทนี้ การจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้ประเภทหนึ่งที่เจ้าของบ้านที่มีส่วนได้เสียจำนวนมากสร้างขึ้นในที่อยู่อาศัยของพวกเขาสามารถใช้มูลค่านั้นเพื่อยืมเงินได้

มีหกวิธีที่แตกต่างกันในการรับเงินจากการจำนองแบบย้อนกลับ และวิธีการที่คุณเลือกจะส่งผลต่อความรวดเร็วและง่ายดายในการใช้ความสามารถในการยืมเงินกับบ้านของคุณ

1. การชำระเงินจำนองย้อนกลับแบบเหมาจ่ายแบบคงที่
2. ย้อนกลับวงเงินสินเชื่อ
3. จำนองย้อนหลังระยะยาว
4. การจำนองย้อนกลับระยะที่แก้ไข
5. จำนองย้อนหลัง
6. แก้ไขการจำนองย้อนกลับการครอบครอง

แผนการชำระเงินทั้งหกมีระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกันสำหรับผู้กู้ ต่อไปนี้คือภาพรวมของสถานการณ์ต่างๆ ที่คุณอาจหมดเงินจากการจำนองย้อนหลังเร็วเกินไป และวิธีหลีกเลี่ยงสถานการณ์ดังกล่าว

(ดูเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือฉบับสมบูรณ์เพื่อย้อนกลับสินเชื่อที่อยู่อาศัยและ วิธีการเลือกแผนการชำระเงินจำนองย้อนกลับ.)

#1. เงินก้อนอัตราคงที่

แผนการชำระเงินจำนองย้อนกลับเพียงแผนเดียวซึ่งเป็นเงินก้อนเดียวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ การถอนเงินคงที่ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่มักจะเป็นวิธีที่มีความเสี่ยงต่ำในการกู้ยืม โดยพื้นฐานแล้ว คุณจะรู้ว่าคุณจะต้องจ่ายคืนเท่าไร อย่างไรก็ตาม ด้วยการจำนองย้อนกลับ โครงสร้างเงินกู้นี้มีความเสี่ยงที่ไม่เหมือนใคร

เจ้าของบ้านมักจะจำนองย้อนกลับเมื่อส่วนของบ้านเป็นสินทรัพย์เดียวของพวกเขา และพวกเขาไม่มีทางเลือกอื่นในการรับเงินที่ต้องการ อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ใช้เงินกู้เหล่านี้แต่ไม่ได้วางแผนอย่างถูกต้องสามารถจัดการเงินก้อนใหญ่ได้อย่างง่ายดาย เมื่อพวกเขาใช้เงินนั้นจนหมด พวกเขาอาจไม่มีแหล่งเงินอื่นให้ใช้ ในโลกอุดมคติ การให้คำปรึกษาด้านการจำนองย้อนกลับแบบบังคับจะขัดขวางผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจากการเลือกตัวเลือกนี้ แต่ในโลกแห่งความเป็นจริงไม่ได้เกิดขึ้นเสมอไป

สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) ได้ระบุตัวเลือกเงินก้อนที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเป็น อาจมีความเสี่ยงโดยเฉพาะผู้กู้อายุน้อยที่มีอายุยืนยาวซึ่งไม่มีการเกษียณอายุอื่น ๆ ทรัพยากร. ผู้เกษียณอายุก่อนกำหนดเหล่านี้มีความเสี่ยงที่จะใช้ทุนจนหมดก่อนเกษียณ

การจำนองย้อนกลับทำให้สามารถอยู่ในบ้านของคุณได้ตลอดชีวิต แม้ว่าคุณจะใช้เงินหมดแล้วก็ตาม อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่มีเงินเหลือ ผู้กู้จะไม่เพียงแต่มีปัญหาในการจ่ายค่าครองชีพแต่อาจจบลงด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์ นั่นเป็นเพราะว่าการยังคงจ่ายประกันและภาษีทรัพย์สินให้กับเจ้าของบ้านอย่างต่อเนื่อง และการรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี—ล้วนเป็นเงื่อนไขของการสามารถจำนองย้อนกลับต่อไปได้

CFPB พบว่าผู้กู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในความเป็นจริงแล้วผิดนัดในการจำนองย้อนกลับบ่อยกว่าผู้กู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้เนื่องจากไม่พบค่าใช้จ่ายต่อเนื่องเหล่านี้ การออกเงินก้อนยังทำให้ผู้กู้จำนองย้อนกลับมีความเสี่ยงที่จะถูกหลอกลวงมากขึ้น เนื่องจากเงินก้อนใหญ่ที่พวกเขายืมมานั้นเป็นเป้าหมายที่น่าดึงดูดสำหรับพวกโจร หรือญาติที่โลภ

(ดูเพิ่มเติมได้ที่ ข้อผิดพลาดในการจำนองย้อนกลับ, ระวังการหลอกลวงจำนองย้อนกลับเหล่านี้, และ 5 สัญญาณการจำนองย้อนกลับเป็นความคิดที่ไม่ดี.)

#2. วงเงินสินเชื่อ

โอกาสที่เงินของคุณจะหมดด้วยแผนการจ่ายวงเงินเครดิต—ไม่ว่าจะใช้คนเดียวหรือใน ร่วมกับเงื่อนไขหรือแผนระยะเวลาตามที่อธิบายไว้ในส่วนต่อไปนี้—ขึ้นอยู่กับวิธีที่คุณใช้ แผนการ. ซึ่งแตกต่างจากวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยปกติ (HELOC) วงเงินสินเชื่อจำนองย้อนกลับไม่สามารถเพิกถอนได้ คำว่าเอาคืนไม่ได้หมายความว่าไม่สามารถยกเลิกหรือลดได้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในด้านการเงินหรือมูลค่าบ้านของคุณ

สถานะที่เพิกถอนไม่ได้นี้หมายความว่าคุณจะไม่เสี่ยงต่อการสูญเสียการเข้าถึงเงิน นอกจากนี้ วงเงินสินเชื่อที่มีอยู่ของคุณจะลดลงเมื่อคุณดึงมันออกมาเท่านั้น และคุณจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยและเบี้ยประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับเงินที่คุณยืม ยิ่งไปกว่านั้น ด้วยวงเงินสินเชื่อ คุณจะสามารถเข้าถึงเงินทุนเพิ่มเติมเมื่อเวลาผ่านไป เนื่องจากส่วนที่ไม่ได้ใช้จะเพิ่มขึ้นทุกปี ไม่ว่ามูลค่าบ้านของคุณจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ก็ตาม ส่วนที่ไม่ได้ใช้ของวงเงินสินเชื่อจำนองย้อนกลับของคุณจะเติบโตในอัตราดอกเบี้ยเดียวกันกับที่คุณจ่ายสำหรับเงินที่คุณยืมมา

โดยทั่วไปคุณสามารถเข้าถึงวงเงินสินเชื่อที่มีอยู่ได้ถึง 60% ในปีแรกที่คุณมีวงเงินสินเชื่อ ในปีที่สองและหลังจากนั้น คุณสามารถดึงส่วนที่เหลืออีก 40% ได้ บวกกับสิ่งที่คุณไม่ได้ใช้ในปีแรก แน่นอน ถ้าคุณใช้วงเงินเครดิตที่มีอยู่ทั้งหมดตั้งแต่เนิ่นๆ คุณจะเหลือเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีอะไรเหลือให้ ใช้ในปีต่อ ๆ ไป เว้นแต่คุณจะชำระคืนบางส่วนหรือทั้งหมดที่คุณยืมมา ซึ่งจะทำให้เงินต้นของคุณเพิ่มขึ้น ขีด จำกัด

ได้ คุณสามารถชำระเงินด้วยการจำนองย้อนกลับเพื่อลดยอดเงินกู้ของคุณในช่วงชีวิตของคุณ และไม่มีค่าปรับสำหรับการชำระล่วงหน้าสำหรับการทำเช่นนั้น ผู้ให้กู้ของคุณต้องใช้การชำระคืนบางส่วนก่อนกับดอกเบี้ยที่คุณค้างชำระ จากนั้นจึงใช้ค่าธรรมเนียมเงินกู้และสุดท้ายกับเงินต้นของคุณ

#3. สินเชื่อที่อยู่อาศัยระยะยาว

จากแผนการชำระเงินห้าแผนพร้อมอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ แผนระยะเวลาและแผนระยะเวลาที่ปรับเปลี่ยนยังทำให้คุณเสี่ยงต่อการใช้เงินจำนองย้อนกลับได้เกินอายุ แผนการชำระเงินตามระยะเวลาให้การชำระเงินรายเดือนที่เท่ากันโดยมีวันที่หยุดที่กำหนดไว้ล่วงหน้า

ด้วยแผนการชำระเงินตามระยะเวลา คุณจะถึงขีดจำกัดของเงินต้น - สูงสุดที่คุณสามารถยืมได้ - เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา หลังจากนั้น คุณจะไม่สามารถรับรายได้เพิ่มเติมจากการจำนองย้อนกลับของคุณ อย่างไรก็ตาม คุณจะสามารถอยู่ในบ้านได้โดยมีข้อแม้ที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้—จ่ายภาษีและค่าบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง—ในส่วนเงินก้อน

#4. แก้ไขการจำนองย้อนกลับ

แผนระยะยาวที่ปรับเปลี่ยนจะให้คุณชำระเงินรายเดือนคงที่สำหรับจำนวนเดือนที่กำหนดไว้ล่วงหน้า บวกกับการเข้าถึงวงเงินสินเชื่อ การชำระเงินรายเดือนจะน้อยกว่าหากคุณเลือกแผนระยะเวลาตรง และวงเงินสินเชื่อจะน้อยกว่าหากคุณเลือกแผนสินเชื่อแบบเส้นตรง

ด้วยแผนระยะเวลาที่ปรับเปลี่ยน คุณจะได้รับการชำระเงินรายเดือนสำหรับระยะเวลาที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเท่านั้น แต่วงเงินเครดิตจะคงอยู่จนกว่าคุณจะใช้จนหมด คุณสามารถหลีกเลี่ยงไม่ให้เงินหมดด้วยแผนนี้หากคุณใช้วงเงินเครดิตอย่างระมัดระวัง คุณยังสามารถใช้เงินหมดอย่างรวดเร็วหากคุณหมดวงเงินเครดิตตั้งแต่เนิ่นๆ

ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าคือการพึ่งพาการชำระเงินตามระยะเวลาเป็นหลักจนกว่าระยะเวลาจะสิ้นสุดลง ปล่อยให้วงเงินสินเชื่อของคุณเพิ่มขึ้น และจากนั้นพึ่งพาวงเงินสินเชื่อนั้นเท่านั้น หากคุณไม่เคยใช้วงเงินสินเชื่อ คุณอาจมีทุนเพียงพอเพื่อให้คุณมีความยืดหยุ่นในอนาคตในการขายบ้าน ชำระคืนเงินกู้ และย้าย

#5. สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ

แผนการที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุดที่จะต้องใช้เงินหมดคือแผนการชำระเงินตามอายุของผู้ดำรงตำแหน่ง ตราบใดที่ผู้กู้ยังคงรักษาประกันของเจ้าของบ้าน ภาษีทรัพย์สิน และการซ่อมแซมบ้าน การไม่ทำสิ่งเหล่านี้หมายความว่าเงินกู้จะครบกำหนดและต้องชำระ

แผนการชำระเงินตามอายุมีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้และให้การชำระเงินรายเดือนเท่ากันตลอดชีวิต ตราบใดที่ผู้กู้อย่างน้อยหนึ่งคนยังคงอาศัยอยู่ในบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา

#6. ดัดแปลงการจำนองย้อนกลับ

ระยะเวลาที่ปรับเปลี่ยนให้ทั้งการชำระเงินรายเดือนคงที่ตลอดชีวิตและวงเงินเครดิต มันให้การชำระเงินรายเดือนที่น้อยกว่าหากคุณเลือกแผนการครอบครองแบบตรง และวงเงินของคุณจะน้อยกว่าถ้าคุณเลือกแผนสินเชื่อแบบเส้นตรง

อีกครั้ง หากคุณไม่เคยใช้วงเงินเครดิต คุณจะเป็นหนี้น้อยลง ดังนั้นตัวเลือกการรวมกันนี้จึงเป็นตัวเลือกที่ดีถ้า คุณต้องการการรับประกันรายได้ตลอดชีวิตโดยมีความเสี่ยงน้อยกว่าในการใช้ทุนทั้งหมดของคุณและไม่สามารถจ่ายได้ เคลื่อนไหว.

วิธีหลีกเลี่ยงไม่ให้รายได้หมด

การรอให้นานที่สุดเท่าที่จะทำได้เพื่อถอนการจำนองแบบย้อนกลับเป็นวิธีหนึ่งในการจำกัดโอกาสที่คุณจะมีชีวิตรอดได้ CFPB เตือนว่าผู้เกษียณอายุที่อายุน้อยกว่าและอายุขัยที่ยืนยาวมีโอกาสมากขึ้นที่จะใช้ส่วนของบ้านทั้งหมดด้วยการจำนองย้อนกลับ นี่ไม่ใช่ปัญหาหากพวกเขาสามารถอยู่ในวัยชราได้—อยู่ในบ้านตลอดชีวิต—แต่เป็นปัญหาหากพวกเขาต้องการหรือจำเป็นต้องย้ายในภายหลัง

อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอาจลดจำนวนเงินกู้ที่คุณสามารถยืมได้แม้ว่าคุณจะมีอายุมากขึ้นก็ตาม แจ็ค เอ็ม Guttentag ศาสตราจารย์กิตติคุณด้านการเงินที่ Wharton School of the University of Pennsylvania ได้ศึกษาประเด็นนี้ เขาพบว่าอายุ 62 ปีที่รอจนถึงอายุ 72 เพื่อขอสินเชื่อจำนองย้อนหลังและเลือกวงเงินสินเชื่อ แผนการชำระเงินสามารถเพิ่มวงเงินได้ 17% โดยรอ 10 ปีที่ผ่านมาหากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ เหมือนกัน. อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ผู้กู้รายเดียวกันนั้นจะสามารถเข้าถึงบรรทัดที่เล็กกว่า 69% ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่จะนำแผนสินเชื่อจำนองย้อนกลับออกโดยเร็วที่สุด จากนั้นปล่อยบรรทัดไว้โดยไม่มีใครแตะต้องให้นานที่สุดเพื่อเพิ่มศักยภาพในการเติบโตสูงสุด

เปลี่ยนแผนปัจจุบันของคุณ

หากคุณได้ทำการจำนองย้อนกลับแล้วและคิดว่าคุณอาจมีความเสี่ยงที่เงินจะหมด พูดคุยกับผู้ให้กู้ของคุณเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงแผนการชำระเงินของคุณ ตราบใดที่คุณไม่ได้ไปตามเส้นทางแบบอัตราคงที่ แบบครั้งเดียวแบบเหมาจ่าย คุณสามารถเปลี่ยนแผนการชำระเงินของคุณได้ โดยที่คุณอยู่ได้ภายในวงเงินต้นเงินกู้ของคุณ คำถามสำคัญคือคุณถึงขีดจำกัดแล้วหรือใกล้ถึงขีดจำกัดหลักแล้ว การเปลี่ยนแผนการชำระเงินของคุณทำได้ง่ายกว่าการรีไฟแนนซ์มากและต้องเสียค่าธรรมเนียมการจัดการเพียง 20 ดอลลาร์

ภาวะที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออกของคู่สมรสที่ไม่กู้ยืม

ไม่ว่าคุณจะเลือกแผนการชำระเงินแบบใด หากคุณมีคู่สมรสที่อายุน้อยกว่าและไม่กู้ยืม พวกเขามีความเสี่ยงที่จะมีชีวิตยืนยาวกว่าเงินที่ได้จากการจำนองย้อนกลับหากคุณเสียชีวิตก่อน กฎหมายที่มีผลบังคับใช้ในปี 2558 ปกป้องคู่สมรสที่ไม่ต้องกู้ยืมที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจากการต้องย้ายออกจากบ้านหากคู่สมรสที่ยืมเงินมาก่อน อย่างไรก็ตาม คู่สมรสที่ไม่ได้กู้ยืมจะไม่ได้รับอนุญาตให้รับการชำระเงินเพิ่มเติมหลังจากที่ผู้กู้เสียชีวิต กฎนี้ช่วยให้คู่สมรสที่รอดชีวิตและไม่ได้กู้ยืมเงินสามารถอยู่ได้นานกว่าเงินจำนองย้อนกลับอย่างมีประสิทธิภาพ

คู่สมรสที่รอดตายสามารถขายบ้านและชำระค่าจำนองย้อนกลับได้ อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านและยอดเงินกู้สูงเพียงใด การขายอาจไม่ปล่อยให้คู่สมรสที่รอดตายมีไข่รังมากพอที่จะอยู่ได้ หากคู่สมรสที่รอดตายมีรายได้เพียงพอที่จะมีคุณสมบัติในการจำนองล่วงหน้าเป็นประจำ อาจเป็นไปได้ที่จะรีไฟแนนซ์จากการจำนองย้อนกลับ

ถ้ายอดจำนองย้อนกลับสูงกว่ามูลค่าบ้าน ทางเลือกที่ดีที่สุดคือให้คู่สมรสที่รอดตายได้ อาศัยอยู่ในบ้าน - การขายหรือปล่อยให้ผู้ให้กู้ยึดทรัพย์จะทำให้ผู้รอดชีวิตไม่มีที่อยู่อาศัยและไม่มีเงินสดจาก บ้าน.

(ดูสิ่งนี้ด้วย, Reverse Mortgage: แม่หม้ายของคุณ (er) สูญเสียบ้านหรือไม่?)

บรรทัดล่าง

แม้จะมีสิ่งที่โฆษณาจำนองย้อนกลับทำให้ผู้สูงอายุเชื่อ แต่ก็มีหลายวิธีที่จะมีชีวิตยืนยาวกว่าเงินที่ได้จากการจำนองย้อนกลับ ก่อนที่คุณจะหรือคนที่คุณรักจะกู้เงินประเภทนี้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจสถานการณ์ที่การจำนองย้อนกลับอาจไม่ให้ความมั่นคงทางการเงินไปตลอดชีวิต ใช้ความรู้นั้นว่าจะใช้เงินกู้ประเภทนี้หรือไม่และแผนใดที่เหมาะสมที่สุดและให้ความปลอดภัยที่ดีที่สุด

(ดูสิ่งนี้ด้วย, เปรียบเทียบการจำนองย้อนกลับกับ สินเชื่อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า, 5 ทางเลือกยอดนิยมในการจำนองย้อนกลับ, และ กฎสำหรับการได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ FHA.)