REIT 5 ประเภทและวิธีการลงทุนใน REIT

ทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs) เป็นข้อพิจารณาที่สำคัญเมื่อสร้างพอร์ตโฟลิโอตราสารทุนหรือตราสารหนี้ พวกมันให้การกระจายความเสี่ยงที่มากกว่า ผลตอบแทนรวมที่สูงกว่า และ/หรือความเสี่ยงโดยรวมที่ต่ำกว่า ในระยะสั้นความสามารถในการสร้างรายได้เงินปันผลพร้อมกับ การเพิ่มทุน ทำให้สามารถถ่วงดุลหุ้น พันธบัตร และเงินสดได้อย่างดีเยี่ยม

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นเจ้าของและ/หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้ ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินหรือจำนองทรัพย์สินเหล่านั้น คุณสามารถลงทุนในบริษัทแต่ละแห่งผ่านกองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนหรือกองทุนรวม REIT มีหลายประเภทให้เลือก

เรามาดูหมวดหมู่หลักสองสามหมวดของ REITS และผลตอบแทนในอดีต ในตอนท้ายของบทความนี้ คุณควรมีความคิดที่ดีขึ้นว่าควรซื้อเมื่อใดและอย่างไร

ผลตอบแทนย้อนหลังของ REITs

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพดีที่สุดในอดีต NS FTSE NAREIT Equity REIT Index คือสิ่งที่นักลงทุนส่วนใหญ่ใช้เพื่อวัดประสิทธิภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ระหว่างปี 2010 ถึง 2020 ผลตอบแทนประจำปีเฉลี่ยของดัชนีอยู่ที่ 9.5%

ล่าสุด ค่าเฉลี่ย 3 ปีสำหรับ REITs ระหว่างเดือนพฤศจิกายน 2560 ถึงเดือนพฤศจิกายน 2563, 11 25% อยู่เหนือทั้ง S&P 500 และ Russell 2000 ซึ่งโอเวอร์คล็อกที่ 9.07% และ 6.45% ตามลำดับ ในอดีต นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่าตราสารหนี้ ซึ่งเป็นประเภทสินทรัพย์แบบดั้งเดิมเพื่อการนี้ พอร์ตโฟลิโอที่สร้างขึ้นอย่างระมัดระวังควรพิจารณาทั้งสองอย่าง

1. REIT ขายปลีก

ประมาณ 24% ของการลงทุน REIT อยู่ในห้างสรรพสินค้าและร้านค้าปลีกอิสระ นี่เป็นการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดตามประเภทในอเมริกา ไม่ว่าคุณจะไปศูนย์การค้าไหนบ่อยๆ ก็มีแนวโน้มว่า REIT จะเป็นของ เมื่อพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก อันดับแรกต้องตรวจสอบอุตสาหกรรมค้าปลีกด้วยตัวมันเอง ปัจจุบันการเงินดีหรือไม่ และอนาคตจะเป็นอย่างไร?

สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่า REIT สำหรับร้านค้าปลีกสร้างรายได้จากค่าเช่าที่เรียกเก็บจากผู้เช่า หากผู้ค้าปลีกประสบปัญหากระแสเงินสดเนื่องจากยอดขายไม่ดี อาจเป็นไปได้ว่าพวกเขาอาจล่าช้าหรืออาจถึงกับผิดนัดชำระเงินรายเดือนเหล่านั้น ซึ่งท้ายที่สุดก็ถูกบังคับให้ล้มละลาย เมื่อถึงจุดนั้น ต้องหาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่ง่ายเลย ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่คุณจะต้องลงทุนใน REIT กับผู้เช่าหลักที่แข็งแกร่งที่สุด ซึ่งรวมถึงร้านขายของชำและร้านปรับปรุงบ้าน

เมื่อคุณทำการประเมินอุตสาหกรรมของคุณแล้ว คุณควรให้ความสำคัญกับ REITs เอง. เช่นเดียวกับการลงทุนใดๆ สิ่งสำคัญคือต้องมีผลกำไรที่ดี งบดุลที่แข็งแกร่ง และมีหนี้สินน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเภทระยะสั้น ในภาวะเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ REIT ค้าปลีกที่มีนัยสำคัญ ตำแหน่งเงินสด จะนำเสนอโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดีในราคาด้อยคุณภาพ บริษัทที่ดำเนินกิจการดีที่สุดจะใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้

ที่กล่าวว่ามีข้อกังวลในระยะยาวสำหรับพื้นที่ REIT สำหรับร้านค้าปลีกในการซื้อสินค้าออนไลน์ที่เปลี่ยนไปมากขึ้นเมื่อเทียบกับรูปแบบห้างสรรพสินค้า เจ้าของพื้นที่ยังคงสร้างสรรค์สิ่งใหม่ ๆ เพื่อเติมเต็มพื้นที่ด้วยสำนักงานและผู้เช่าอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ผู้ค้าปลีก แต่ภาคย่อยอยู่ภายใต้แรงกดดัน

2. REIT ที่อยู่อาศัย

เหล่านี้เป็น REIT ที่เป็นเจ้าของและดำเนินการอาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่าแบบหลายครอบครัวรวมถึง ที่อยู่อาศัยที่ผลิต. เมื่อต้องการลงทุนในกอง REIT ประเภทนี้ ควรพิจารณาปัจจัยหลายประการก่อนจะเข้ามาลงทุน ตัวอย่างเช่น ตลาดอพาร์ทเมนต์ที่ดีที่สุดมักจะเป็นที่ที่มีความสามารถในการซื้อบ้านได้ต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในประเทศต่างๆ เช่น นิวยอร์กและลอสแองเจลิส บ้านเดี่ยวที่มีราคาสูงทำให้มีผู้เช่าเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้ราคาที่เจ้าของบ้านสามารถเรียกเก็บได้ในแต่ละเดือนสูงขึ้น ส่งผลให้กอง REIT ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดมักจะเน้นไปที่ศูนย์กลางเมืองขนาดใหญ่

ภายในแต่ละตลาดเฉพาะ นักลงทุนควรมองหาจำนวนประชากรและการเติบโตของงาน โดยทั่วไป เมื่อมีคนไหลเข้าสุทธิในเมืองหนึ่งๆ นั่นเป็นเพราะว่ามีงานว่างและเศรษฐกิจกำลังเติบโต ล้ม อัตราว่าง ประกอบกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นสัญญาณว่าอุปสงค์กำลังดีขึ้น ตราบใดที่อุปทานอพาร์ทเมนต์ในตลาดหนึ่งๆ ยังคงต่ำและความต้องการยังคงเพิ่มขึ้น REIT ที่อยู่อาศัยน่าจะทำได้ดี เช่นเดียวกับบริษัททั้งหมด ผู้ที่มีงบดุลที่แข็งแกร่งที่สุดและเงินทุนที่มีอยู่มากที่สุดมักจะทำดีที่สุด

3. REIT ด้านการดูแลสุขภาพ

REIT ด้านการดูแลสุขภาพจะเป็นภาคย่อยที่น่าสนใจที่จะจับตามองในขณะที่อายุของชาวอเมริกันและค่าใช้จ่ายด้านการรักษาพยาบาลยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง Healthcare REITs ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโรงพยาบาล ศูนย์การแพทย์ สถานพยาบาล และบ้านพักคนชรา ความสำเร็จของอสังหาริมทรัพย์นี้เชื่อมโยงโดยตรงกับระบบการดูแลสุขภาพ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ของสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ต้องอาศัยค่าธรรมเนียมการเข้าพัก เมดิแคร์ และ เมดิเคด การชำระเงินคืนเช่นเดียวกับการจ่ายเงินส่วนตัว ตราบใดที่เงินทุนด้านการดูแลสุขภาพเป็นเครื่องหมายคำถาม REIT ด้านการดูแลสุขภาพก็เช่นกัน

สิ่งที่คุณควรมองหาใน REIT ด้านการดูแลสุขภาพ ได้แก่ กลุ่มลูกค้าที่มีความหลากหลาย รวมถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท การโฟกัสนั้นดีในระดับหนึ่ง แต่การกระจายความเสี่ยงของคุณก็เช่นกัน โดยทั่วไป ความต้องการบริการด้านสุขภาพที่เพิ่มขึ้น (ซึ่งควรเกิดขึ้นกับประชากรสูงอายุ) เป็นผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพ ดังนั้น นอกเหนือจากการกระจายลูกค้าและประเภทอสังหาริมทรัพย์แล้ว ให้มองหาบริษัทที่ ประสบการณ์การรักษาพยาบาลมีความสำคัญ มีงบดุลที่แข็งแกร่งและสามารถเข้าถึงต้นทุนต่ำได้ ทุนสูง.

4. สำนักงาน REITs

สำนักงาน REIT ลงทุนในอาคารสำนักงาน พวกเขาได้รับรายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าที่มักจะเซ็นสัญญาระยะยาว สัญญาเช่า. คำถามสี่ข้อสำหรับทุกคนที่สนใจลงทุนในสำนักงาน REIT

1. ภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างไร และค่า อัตราการว่างงาน?
2. อัตราว่างเป็นอย่างไร?
3. พื้นที่ที่กองทรัสต์ลงทุนทำเศรษฐกิจอย่างไร?
4. มีเงินทุนเท่าไหร่ในการซื้อกิจการ?

พยายามหา REIT ที่ลงทุนในฐานที่มั่นทางเศรษฐกิจ จะดีกว่าที่จะเป็นเจ้าของอาคารทั่วไปจำนวนหนึ่งในวอชิงตัน ดี.ซี. มากกว่าที่จะเป็นเจ้าของพื้นที่สำนักงานหลักในดีทรอยต์เป็นต้น

5. REIT สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ประมาณ 10% ของเงินลงทุน REIT อยู่ใน จำนอง ตรงข้ามกับอสังหาริมทรัพย์เอง การลงทุนที่โด่งดังที่สุดแต่ไม่จำเป็นต้องยิ่งใหญ่ที่สุดคือ Fannie Mae และ Freddie Mac สถานประกอบการที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ที่ซื้อจำนองในตลาดรอง

แต่เพียงเพราะ REIT ประเภทนี้ลงทุนในการจำนองแทนที่จะเป็นทุนไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีความเสี่ยง การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลให้มูลค่าตามบัญชี REIT จำนองลดลง ส่งผลให้ราคาหุ้นตกต่ำลง นอกจากนี้ REIT จำนองยังได้รับเงินทุนจำนวนมากผ่านการเสนอขายตราสารหนี้ที่มีหลักประกันและไม่มีหลักประกัน หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การจัดหาเงินทุนในอนาคตจะมีราคาแพงกว่า ซึ่งจะทำให้มูลค่าของพอร์ตสินเชื่อลดลง ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและมีแนวโน้มว่าจะมีการขึ้นอัตราดอกเบี้ย REIT จำนองส่วนใหญ่ซื้อขายที่a ส่วนลดเป็นมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ต่อหุ้น เคล็ดลับคือการค้นหาสิ่งที่ถูกต้อง

กุญแจสำคัญในการประเมิน REIT

มีบางสิ่งที่ควรคำนึงถึงเมื่อทำการประเมิน REIT ได้แก่

1. REIT เป็นความจริง รวมผลตอบแทน การลงทุน พวกเขาให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงพร้อมกับการแข็งค่าของเงินทุนระยะยาวในระดับปานกลาง มองหาบริษัทที่ทำผลงานได้ดีในอดีตในการให้บริการทั้งสองอย่าง
2. ต่างจากอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม REIT จำนวนมากมีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ คุณได้รับอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายโดยไม่ต้องถูกล็อคในระยะยาว เรื่องสภาพคล่อง
3. ค่าเสื่อมราคามีแนวโน้มที่จะพูดเกินจริงถึงการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินในการลงทุน ดังนั้นแทนที่จะใช้อัตราการจ่าย (สิ่งที่นักลงทุนเงินปันผลใช้) ในการประเมิน REIT ให้ดูที่ เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) แทน ซึ่งหมายถึงรายได้สุทธิหักจากการขายทรัพย์สินในปีที่กำหนดและค่าเสื่อมราคา เพียงนำเงินปันผลต่อหุ้นแล้วหารด้วย FFO ต่อหุ้น ยิ่งให้ผลผลิตสูงยิ่งดี
4. การจัดการที่แข็งแกร่งทำให้เกิดความแตกต่าง มองหาบริษัทที่ดำเนินกิจการมาระยะหนึ่งแล้วหรืออย่างน้อยก็มีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์มากมาย
5. นับคุณภาพ ลงทุนใน REIT ที่มีอสังหาริมทรัพย์และผู้เช่าที่ดีเท่านั้น
6. พิจารณาซื้อกองทุนรวมหรือ ETF ที่ลงทุนใน REIT และปล่อยให้การวิจัยและการซื้อของผู้เชี่ยวชาญ

ข้อดีและข้อเสียของ REITs

เช่นเดียวกับการลงทุนทั้งหมด REITs มีข้อดีและข้อเสีย ประโยชน์ที่ใหญ่ที่สุดอย่างหนึ่งของ REIT ก็คือเงินปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูง REIT ต้องจ่าย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้น ดังนั้นเงินปันผลของ REIT มักจะสูงกว่าหุ้นเฉลี่ยใน S&P 500 มาก

ประโยชน์อีกประการหนึ่งคือการกระจายการลงทุน มีคนจำนวนไม่มากที่มีความสามารถในการออกไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน เพื่อสร้างรายได้แบบพาสซีฟ อย่างไรก็ตาม REITs เสนอให้ประชาชนทั่วไปสามารถดำเนินการได้อย่างแน่นอน นี้. นอกจากนี้ การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์มักใช้เวลาสักครู่ในการเชื่อมโยงกระแสเงินสดในกระบวนการ แต่ REIT นั้นมีสภาพคล่องสูง ส่วนใหญ่สามารถซื้อหรือขายได้ด้วยการคลิกปุ่มเพียงปุ่มเดียว

มีข้อเสียบางประการสำหรับ REIT ที่นักลงทุนควรทราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง REIT ความรับผิดทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นได้ เงินปันผลของ REIT ส่วนใหญ่ไม่เป็นไปตามคำจำกัดความของกรมสรรพากรของ "เงินปันผลที่เหมาะสม," หมายความว่าเงินปันผลที่ REIT เสนอให้สูงกว่าค่าเฉลี่ยจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าเงินปันผลอื่นๆ ส่วนใหญ่ REIT มีคุณสมบัติสำหรับ หักผ่าน 20%อย่างไรก็ตาม นักลงทุนส่วนใหญ่จะต้องจ่ายภาษีจำนวนมากสำหรับเงินปันผลของ REIT หากพวกเขาถือ REIT ในบัญชีนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์มาตรฐาน

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นอีกประการหนึ่งของ REIT คือความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย โดยทั่วไป เมื่อธนาคารกลางสหรัฐขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อพยายามกระชับการใช้จ่าย ราคา REIT ก็ลดลง นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ต่อกองทรัสต์ประเภทต่างๆ ตัวอย่างเช่น REITs ของโรงแรมมักจะทำผลงานได้แย่มากในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจตกต่ำ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ REIT

REIT เป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่?

การลงทุนใน REIT เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณนอกหุ้นและพันธบัตรแบบดั้งเดิม และสามารถดึงดูดเงินปันผลที่แข็งแกร่งและการเพิ่มมูลค่าของเงินทุนในระยะยาว

ฉันควรลงทุนใน REIT ใด?

กองทรัสต์แต่ละประเภทมีความเสี่ยงและข้อดีแตกต่างกันไปตามสภาพเศรษฐกิจ การลงทุนใน REIT ผ่าน a REIT ETF เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ถือหุ้นในการมีส่วนร่วมกับภาคส่วนนี้โดยไม่จำเป็นต้องโต้แย้งกับความซับซ้อนของภาคส่วนนี้เป็นการส่วนตัว

คุณสร้างรายได้จาก REIT ได้อย่างไร?

เนื่องจากกรมสรรพากรกำหนดให้ REIT ต้องจ่าย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้น เงินปันผลของ REIT มักจะสูงกว่าหุ้นเฉลี่ยใน S&P 500 มาก หนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดในการรับรายได้แบบพาสซีฟจาก REIT คือการทบต้นของเงินปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูงเหล่านี้

คุณสามารถเสียเงินใน REIT ได้หรือไม่?

เช่นเดียวกับการลงทุนใดๆ มีความเสี่ยงที่จะขาดทุนเสมอ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียมูลค่าเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งโดยปกติแล้วจะส่งเงินลงทุนเข้าพันธบัตร

REIT ปลอดภัยในช่วงภาวะถดถอยหรือไม่?

การลงทุนใน REIT บางประเภท เช่น การลงทุนในโรงแรม ไม่ใช่ทางเลือกที่ดีในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น การดูแลสุขภาพหรือการค้าปลีก ซึ่งมีโครงสร้างการเช่าที่ยาวนานกว่าและมีวัฏจักรน้อยกว่ามาก เป็นวิธีที่ดีในการป้องกันภาวะถดถอย

บรรทัดล่าง

รัฐบาลกลางทำให้นักลงทุนสามารถซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ได้จนถึงปี 1960 อย่างไรก็ตาม เฉพาะในทศวรรษที่ผ่านมาเท่านั้นที่นักลงทุนรายย่อยยอมรับ REIT

เหตุผล ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งบังคับให้นักลงทุนมองข้ามพันธบัตรเพื่อการลงทุนที่สร้างรายได้ การถือกำเนิดของการซื้อขายแลกเปลี่ยนและ กองทุนรวมที่เน้นด้านอสังหาริมทรัพย์และจนกระทั่งการล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550-2551 ความต้องการที่ไม่เพียงพอของชาวอเมริกันในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และอื่น ๆ สินทรัพย์ที่มีตัวตน. REITs เช่นเดียวกับการลงทุนอื่น ๆ ในปี 2551 ได้รับความเดือดร้อนอย่างมาก แต่ถึงกระนั้นก็ตาม พวกเขายังคงเป็นส่วนเสริมที่ยอดเยี่ยมสำหรับพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย