อัตราดอกเบี้ยส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยอย่างไร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยมาในสองรูปแบบหลัก—อัตราคงที่และอัตราที่ปรับได้—ด้วยการผสมผสานแบบผสมและอนุพันธ์หลายตัวของแต่ละรายการ ความเข้าใจพื้นฐานเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและอิทธิพลทางเศรษฐกิจที่กำหนดทิศทางของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต สามารถช่วยให้คุณตัดสินใจจำนองได้อย่างเหมาะสมทางการเงิน การตัดสินใจดังกล่าวรวมถึงการทำให้ ทางเลือกระหว่างการจำนองอัตราคงที่หรือการจำนองอัตราปรับ (ARM) หรือตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์จากการจำนองแบบปรับอัตราได้หรือไม่

อัตราดอกเบี้ยถูกกำหนดอย่างไร?

อัตราดอกเบี้ยคือจำนวนเงินที่เรียกเก็บจากเงินต้นโดยผู้ให้กู้แก่ผู้กู้เพื่อใช้สินทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บนั้นพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ เช่น สภาพเศรษฐกิจ ธนาคารกลางของประเทศกำหนดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งแต่ละธนาคารใช้ในการกำหนด เมษายน ช่วงที่พวกเขาเสนอ

เมื่อธนาคารกลางกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูง ต้นทุนของหนี้ก็จะสูงขึ้น เมื่อต้นทุนของหนี้สูง จะทำให้คนไม่กู้ยืมและอุปสงค์ของผู้บริโภคชะลอตัว นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ

สายการผลิตสินเชื่อที่อยู่อาศัย

อุตสาหกรรมการจำนองมีส่วนหรือธุรกิจหลักสามส่วน: ผู้ริเริ่มการจำนอง ผู้รวบรวม และผู้ลงทุน

ผู้ริเริ่มจำนองเป็นผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้มีหลายรูปแบบตั้งแต่สหภาพเครดิตและธนาคารไปจนถึงนายหน้าจำนอง ผู้ริเริ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนะนำและให้สินเชื่อในตลาดแก่ผู้บริโภค พวกเขาขายสินเชื่อ พวกเขาแข่งขันกันเองตามอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และระดับการบริการที่พวกเขาเสนอ อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บจะเป็นตัวกำหนดอัตรากำไร ผู้ริเริ่มการจำนองส่วนใหญ่ไม่ได้ให้สินเชื่อ "พอร์ตโฟลิโอ" (หมายความว่าพวกเขาไม่ถือสินทรัพย์เงินกู้) แต่พวกเขาขายจำนองในตลาดจำนองรอง อัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาเรียกเก็บจากผู้บริโภคนั้นพิจารณาจากส่วนต่างกำไรและราคาที่พวกเขาสามารถขายสินเชื่อจำนองในตลาดจำนองรองได้

ผู้รวบรวมซื้อการจำนองที่เกิดขึ้นใหม่จากสถาบันอื่น พวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของตลาดจำนองรอง ผู้รวบรวมส่วนใหญ่เป็นผู้ริเริ่มการจำนอง ผู้รวบรวมรวบรวมการจำนองที่คล้ายกันจำนวนมากเข้าด้วยกันเพื่อสร้างหลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBS) ซึ่งเป็นกระบวนการที่เรียกว่าการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นพันธบัตรที่ได้รับการสนับสนุนจากกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย หลักทรัพย์ค้ำประกันจะขายให้กับนักลงทุน ราคาที่สามารถขายหลักทรัพย์ค้ำประกันให้กับนักลงทุนกำหนดราคาที่ผู้รวบรวมจะจ่ายสำหรับใหม่ การจำนองที่เกิดจากผู้ให้กู้รายอื่นและอัตราดอกเบี้ยที่พวกเขาเสนอให้กับผู้บริโภคสำหรับการจำนองของตนเอง

มีนักลงทุนจำนวนมากในหลักทรัพย์ค้ำประกัน: กองทุนบำเหน็จบำนาญ, กองทุนรวม, ธนาคาร, กองทุนเฮดจ์ฟันด์, รัฐบาลต่างประเทศ บริษัทประกันภัย และ Freddie Mac และ Fannie Mae (ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล วิสาหกิจ) ในขณะที่นักลงทุนพยายามเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด พวกเขามักจะทำการวิเคราะห์มูลค่าสัมพันธ์ระหว่างหลักทรัพย์ที่มีการจำนองและการลงทุนตราสารหนี้อื่นๆ เช่น พันธบัตรองค์กร เช่นเดียวกับหลักทรัพย์ทางการเงินทั้งหมด ความต้องการของนักลงทุนสำหรับหลักทรัพย์ค้ำประกันจะเป็นตัวกำหนดราคาที่พวกเขาจะจ่ายสำหรับหลักทรัพย์เหล่านี้

ผลกระทบของนักลงทุนต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ในระดับมากนักลงทุนด้านความปลอดภัยที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองเป็นผู้กำหนด อัตราการจำนอง ให้กับผู้บริโภค ตามที่อธิบายไว้ข้างต้น สายการผลิตสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะสิ้นสุดลงในรูปแบบของหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ซื้อโดยนักลงทุน ตลาดเสรีกำหนดราคาเคลียร์ตลาดที่นักลงทุนจะจ่ายสำหรับหลักทรัพย์ค้ำประกัน ราคาเหล่านี้ย้อนกลับไปยังอุตสาหกรรมการจำนองเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับเมื่อคุณซื้อบ้าน

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่

อัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราคงที่จะคงที่ตลอดอายุของการจำนอง อย่างไรก็ตาม โดยเฉลี่ยแล้ว การจำนองอัตราคงที่ 30 ปีมีอายุการใช้งานที่สั้นลง เนื่องจากลูกค้าย้ายหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย หลักการง่ายๆ เดิมคือเจ้าของบ้านอาศัยอยู่ในบ้านโดยเฉลี่ยเจ็ดปี เพิ่มขึ้นเป็น 13 ปีในปี 2561 อย่างไรก็ตาม เกือบครึ่งของผู้ซื้อบ้าน (45%) กล่าวว่าพวกเขาคาดว่าจะอยู่ในบ้านเป็นเวลา 16 ปีหรือมากกว่านั้น ตามรายงานของ National Association of Realtors ในปี 2020

ราคาหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์อย่างมากกับราคาพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ซึ่งหมายความว่าราคาของหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนอง 30 ปีจะเคลื่อนไหวพร้อมกับราคาของ U.S. Treasury note 5 ปีหรือพันธบัตรอายุ 10 ปีของ U.S. Treasury โดยอิงจากเงินต้นทางการเงินที่เรียกว่า ระยะเวลา. ในทางปฏิบัติ ระยะเวลาของการจำนอง 30 ปีนั้นใกล้เคียงกับธนบัตรห้าปี แต่ตลาดมีแนวโน้มที่จะใช้พันธบัตรอายุ 10 ปีเป็นเกณฑ์มาตรฐาน นี่ยังหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราคงที่ 30 ปีที่เสนอให้กับผู้บริโภคควรขยับขึ้นหรือลงพร้อมกับผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุ 10 ปี ผลตอบแทนของพันธบัตรเป็นหน้าที่ของอัตราและราคาของคูปอง

การคาดการณ์ทางเศรษฐกิจเป็นตัวกำหนดราคาและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ศัตรูตัวฉกาจของพันธบัตรคือเงินเฟ้อ ซึ่งทำลายมูลค่าของการจ่ายพันธบัตรในอนาคต ทั้งการจ่ายคูปองและการชำระคืนเงินต้น ดังนั้น เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงหรือคาดว่าจะเพิ่มขึ้น ราคาพันธบัตรจะลดลง ซึ่งหมายความว่าผลตอบแทนของพันธบัตรจะเพิ่มขึ้น—มีความสัมพันธ์แบบผกผันระหว่างราคาของพันธบัตรกับผลตอบแทน

บทบาทของเฟด

Federal Reserve มีบทบาทสำคัญในการคาดการณ์เงินเฟ้อ นี่เป็นเพราะการรับรู้ของตลาดตราสารหนี้ว่าธนาคารกลางสหรัฐควบคุมอัตราเงินเฟ้อผ่าน การบริหารอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะยาว เช่น อัตราผลตอบแทนของกระทรวงการคลังสหรัฐ พันธบัตรอายุ 10 ปี กล่าวอีกนัยหนึ่ง Federal Reserve กำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นในปัจจุบัน ซึ่งตลาดตีความเพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยระยะยาว เช่น ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี

โปรดจำไว้ว่า อัตราดอกเบี้ยของการจำนอง 30 ปีมีความสัมพันธ์อย่างมากกับผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปี หากคุณกำลังพยายามคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองอัตราคงที่ 30 ปีจะทำอะไรในอนาคต ให้จับตาดูและทำความเข้าใจผลตอบแทน ในพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุ 10 ปี (หรือธนบัตรอายุ 5 ปี) และทำตามสิ่งที่ตลาดพูดถึงเกี่ยวกับการเงินของธนาคารกลางสหรัฐ นโยบาย.

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราที่ปรับได้ (ARM)

อัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราที่ปรับได้อาจเปลี่ยนแปลงเป็นรายเดือน ทุก ๆ หกเดือน ต่อปีหรือน้อยกว่านั้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการจำนอง อัตราดอกเบี้ยประกอบด้วยค่าดัชนีบวกส่วนต่าง นี้เรียกว่าอัตราดอกเบี้ยที่จัดทำดัชนีอย่างเต็มที่ โดยปกติจะมีการปัดเศษเป็นหนึ่งในแปดของจุดเปอร์เซ็นต์ ค่าดัชนีเป็นตัวแปร ในขณะที่ระยะขอบคงที่ตลอดอายุการจำนอง ตัวอย่างเช่น หากค่าดัชนีปัจจุบันคือ 6.83% และมาร์จิ้นคือ 3% การปัดเศษเป็นแปดที่ใกล้ที่สุดของจุดเปอร์เซ็นต์จะทำให้อัตราดอกเบี้ยที่จัดทำดัชนีเต็ม 9.83% หากดัชนีลดลงเหลือ 6.1% อัตราดอกเบี้ยที่จัดทำดัชนีทั้งหมดจะเท่ากับ 9.1%

อัตราดอกเบี้ยของการจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้นั้นผูกติดอยู่กับดัชนี มีดัชนีการจำนองหลายแบบที่ใช้สำหรับการจำนองอัตราที่ปรับเปลี่ยนได้ ซึ่งแต่ละดัชนีจะถูกสร้างขึ้น โดยใช้อัตราดอกเบี้ยกับหลักทรัพย์ทางการเงินประเภทใดประเภทหนึ่งที่มีการซื้อขายกันอย่างแข็งขัน ประเภทของสินเชื่อธนาคาร หรือประเภทของธนาคาร เงินฝาก. ดัชนีจำนองที่แตกต่างกันทั้งหมดมีความสัมพันธ์กันในวงกว้าง กล่าวอีกนัยหนึ่งคือเคลื่อนที่ไปในทิศทางเดียวกัน ขึ้นหรือลง เมื่อสภาวะเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลง

ดัชนีจำนองส่วนใหญ่ถือเป็นดัชนีระยะสั้น “ระยะสั้น” หรือ “ระยะ” หมายถึงระยะเวลาของหลักทรัพย์ เงินกู้ หรือเงินฝากที่ใช้สร้างดัชนี โดยทั่วไป หลักทรัพย์ เงินกู้ หรือเงินฝากที่มีระยะเวลาหนึ่งปีหรือน้อยกว่านั้นถือเป็นระยะสั้น อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นส่วนใหญ่ รวมทั้งที่ใช้สร้างดัชนีสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับอัตราดอกเบี้ยที่เรียกว่า อัตรากองทุนของรัฐบาลกลาง.

การคาดการณ์การเปลี่ยนแปลง

หากคุณกำลังพยายามคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในการจำนองแบบปรับอัตราได้ ให้ดูที่รูปร่างของเส้นอัตราผลตอบแทน เส้นอัตราผลตอบแทนแสดงถึงผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ที่มีอายุครบกำหนดตั้งแต่สามเดือนถึง 30 ปี

เมื่อรูปร่างของเส้นโค้งเป็นแนวราบหรือลาดลง หมายความว่าตลาดคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐจะคงอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นให้คงที่หรือลดระดับลง เมื่อรูปร่างของเส้นโค้งลาดขึ้น ตลาดคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นให้สูงขึ้น

ความชันของเส้นโค้งในทิศทางใดทิศทางหนึ่งเป็นเครื่องบ่งชี้ว่าตลาดคาดว่าธนาคารกลางสหรัฐจะเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยระยะสั้น ราคาของฟิวเจอร์สกองทุนเฟดยังเป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความคาดหวังของตลาดสำหรับอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นในอนาคต

บรรทัดล่าง

ความเข้าใจในสิ่งที่มีอิทธิพลต่ออัตราการจำนองอัตราคงที่และในอนาคตในปัจจุบันและอนาคตสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจจำนองทางการเงินได้ดี ตัวอย่างเช่น สามารถแจ้งการตัดสินใจของคุณเกี่ยวกับการเลือกการจำนองอัตราที่ปรับได้มากกว่าการจำนองที่มีอัตราคงที่ และช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าเมื่อใดที่เหมาะสมที่จะรีไฟแนนซ์จากการจำนองที่มีอัตราที่ปรับได้

อย่าเชื่อทุกสิ่งที่คุณได้ยินทางทีวี ไม่ใช่ "เวลาที่ดีในการรีไฟแนนซ์จากการจำนองอัตราที่ปรับได้ของคุณก่อนที่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นอีก" อัตราดอกเบี้ยอาจเพิ่มขึ้นต่อไปหรืออาจลดลง ค้นหาว่าเส้นอัตราผลตอบแทนกำลังบอกอะไร