Основите на данъчното облагане на REIT

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) са популярен начин за инвеститорите да притежават недвижими имоти, генериращи доход, без да се налага да купуват или управляват собственост. Инвеститорите харесват REITs за щедрите си приходи. За да се квалифицира като REIT, тръстът трябва да разпределя поне 90% от облагаемия си доход на акционерите. От своя страна АДСИЦ обикновено не плащат никакви корпоративни данъци, тъй като техните приходи са прехвърлени като дивидент плащания.

Докато постоянният поток от плащания може да звучи примамливо, дивидентите на REIT идват с уникални данъчни последици за инвеститорите. Тези плащания могат да представляват обикновен доход, капиталовите печалби, или а връщане на капитала- всеки от които получава различно данъчно третиране. В тази статия по -долу ние обясняваме как работят REITs и какво трябва да знаят инвеститорите за потенциалните данъчни последици.

Основни характеристики на REITs

REIT е компания, която притежава, управлява или финансира недвижими имоти, генериращи доход. Те са подобни на взаимните фондове, тъй като АДСИЦ обединяват капитал от голям брой инвеститори. След това тези пари се използват за инвестиране в имоти като офис сгради, жилищни комплекси, търговски центрове, индустриални имоти, хотели и курорти и др. REITs дават възможност да се инвестира в недвижим имот без проблеми, свързани с притежаването на имот, като например справяне с лизинг и поддръжка на имоти. Всяка единица в REIT представлява пропорционална собственост върху базовите имоти.

REITs са популярни инвестиционни средства по целия свят. В световен мащаб REITs се предлагат в цели 37 държави и са надхвърлили 1,7 трилиона долара пазарна капитализация.В Съединените щати REITs трябва да плащат поне 90% от облагаемия доход на притежатели на дялове.Това прави REITs привлекателни за инвеститорите, търсещи по -висока доходност от това, което може да се спечели при традиционните фиксиран доход пазари.

Три вида REITs

АДСИЦ обикновено се разделят на три категории:

• REITs на собствения капитал: Тези тръстове инвестират в недвижими имоти и получават приходи от наем, дивиденти и капиталови печалби от продажби на имоти. Тройният източник на доход прави този вид REIT популярен.
• Ипотечни АДСИЦ: Тези тръстове инвестират в ипотеки и обезпечени с ипотека ценни книжа. Тъй като ипотечните АДСИЦ печелят лихва от инвестициите си, те са чувствителни към промените в лихвените проценти.
• Хибридни АДСИЦ: Тези АДСИЦ инвестират както в недвижими имоти, така и в ипотеки.

Данъчно облагане на ниво доверие

АДСИЦ е предприятие, което би било обложено като корпорация, ако не беше със специалния си статут на АДСИЦ. За да отговаря на определението за REIT, по -голямата част от неговите активи и приходи трябва да идват от недвижими имоти. Освен това той трябва да плати 90% от облагаемия си доход на акционерите. Това изискване означава, че АДСИЦ обикновено не плащат корпоративни данъци, въпреки че всяка неразпределена печалба ще се облага с данък на корпоративно ниво. REIT трябва да инвестира най -малко 75% от активите си в недвижими имоти и парични средства и да получава поне 75% от брутния доход от източници като наем и ипотечна лихва.

Данъчно облагане на притежателите на дялове

Изплащаните дивиденти, които инвеститорите на REIT получават, могат да представляват обикновен доход, печалби от капитала или възвръщаемост на капитала. Всичко това ще бъде разбито на 1099-DIV които REITs изпращат на акционерите всяка година. Най -общо казано, по -голямата част от дивидента са приходите, предавани от бизнеса с недвижими имоти на компанията и следователно се третира като обикновен доход за инвеститора. Тази част от дивидента се облага с данък според инвеститора пределна данъчна ставка.

REIT може да ви информира, че част от дивидента е капиталова печалба или загуба.Това се случва, когато АДСИЦ продава собственост, която държи поне една година. Капиталовата печалба или загуба също се предава на инвеститора, като печалбите се облагат с 0%, 15%или 20%, в зависимост от нивото на дохода на инвеститора за годината, в която е получена печалбата.

В допълнение, част от дивидента може да бъде посочена като необлагаема възвръщаемост на капитала. Това може да се случи, когато паричните разпределения на REIT надвишават приходите, например, когато компанията взема големи амортизация разходи. При връщането на капитала трябва да се отбележат две неща. Първо, тази част от дивидента не се облага с данък в годината, в която е изплатена на притежателя на дял. Второ, по -късно се облага с данък. Възвръщаемостта на капитала намалява тази на притежателя на дялове основа на разходите. Това плащане се облага като дългосрочна или краткосрочна капиталова печалба или загуба, когато инвеститорът продаде дяловете си. Ако на инвеститора се върне достатъчно капитал и стойността на разходите падне до нула, всяко по-нататъшно разпределение без дивиденти се облага с данък като капиталова печалба.

Частта от дивидента на REIT, която се дължи на дохода, може да получи допълнително преференциално данъчно третиране съгласно Закон за данъчни съкращения и работни места (TCJA). Законът дава ново 20% приспадане за прехвърляне на бизнес приходи, което включва квалифицирани дивиденти по REIT. Приспадането изтича в края на 2025 г.

Извън САЩ жителите трябва да отбележат, че техните приходи от REIT могат да бъдат обект на 30% данък при източника. Намалена ставка и освобождаване може да се прилага, ако съществува данъчен договор между САЩ и държавата на пребиваване на притежателя на REIT.

Пример за изчисляване на данъка на притежателите на дялове

Инвеститор купува REIT, който в момента се търгува на цена от $ 20 на единица. REIT генерира $ 2 на единица от операции и разпределя 90% (или $ 1,80) на притежателите на дялове. От това $ 1.20 от дивидента идва от печалбата. Останалите 0,60 долара идват от амортизация и други разходи и се считат за необлагаема възвръщаемост на капитала.

Инвеститорът ще плати обикновени данъци върху дохода от $ 1.20 в годината, в която е бил получен. Междувременно цената на инвеститора се намалява с 0,60 долара до 19,40 долара за акция. Както бе посочено по-горе, това намаление на базата ще се облага като дългосрочна или краткосрочна печалба или загуба, когато дяловете се продадат.

Долния ред

REITs предоставят уникални данъчни предимства, които могат да се превърнат в постоянен поток от приходи за инвеститорите и по-високи доходи от това, което те биха могли да спечелят на пазарите с фиксиран доход. Инвеститорите обаче трябва да знаят дали тези плащания са под формата на доход, капиталови печалби или възвръщаемост на капитала, тъй като всеки се третира по различен начин в данъчното време. Освен това квалифицираните дивиденти по REIT могат да се ползват от допълнителни данъчни облекчения съгласно TCJA.Тъй като данъчното положение на всяко лице е различно, инвеститорите трябва да се консултират със собствен финансов консултант, за да разберат как дивидентите от REIT ще повлияят на техните данъчни задължения.