Тройна нетна лизинг: плюсовете и минусите

Единични срещу Двойно срещу Тройни Нетни Лизинг: Общ преглед

Тройният нетен лизинг (NNN) помага на наемодателите да намалят риска от търговски лизинг. Тройният нетен лизинг е един от трите вида чисти лизингови договори, вид наем на недвижим имот, при който наемателят заплаща един или повече допълнителни разходи. Нетните лизингови договори обикновено включват данъци върху собствеността, премии за застраховка на собственост или разходи за поддръжка и често се използват в търговски недвижими имоти. В допълнение към тройния нетен лизинг, другите видове нетни лизингови договори са единични нетни лизингови договори и двойни нетни лизингови договори.

Единичен нетен лизинг изисква от наемателя да плаща само данък сгради в допълнение към наема. При двоен нетен лизинг наемателят плаща наем плюс данъците върху имота, както и застрахователните премии. Тройният нетен лизинг, известен също като нетен нетен нетен лизинг, изисква от наемателя да плаща наем плюс трите допълнителни разходи.

Наемите обикновено са по -ниски с нетните лизинги от традиционните

лизинг- колкото повече разходи трябва да поеме наемателят, толкова по -ниска база наема наемодателят. Но тройният нетен лизинг обикновено е облигационен лизинг, което означава, че наемателят не може да се оттегли, защото разходите - особено разходите за поддръжка - може да са по -високи.

Единични Нетни Лизинг

Единичен нетен лизинг, които често се наричат ​​нетен лизинг или "N" лизинг, не са толкова често срещани в света под наем. При такъв лизинг наемодателят прехвърля минимален риск на наемателя, който плаща данъците върху имота. Това означава всякакви други разходи - като напр застраховка, поддръжката и ремонтите и комуналните услуги - са отговорност на наемодателя. Наемодателят също е отговорен за всякаква поддръжка и/или ремонти, които трябва да се направят по време на наема в рамките на имота.

Наемателите под един нетен лизинг в крайна сметка плащат малко по -нисък наем, отколкото при стандартен лизинг поради добавената цена на данъците върху имотите. Но по -високото наемно плащане не облекчава отговорността на наемодателя да поддържа актуални тези разходи.

Например наемателят може да пропусне или да извърши закъснели плащания към общината, което означава, че наемодателят е закачен за тях. Това може да доведе до глоби и/или допълнителни такси. Ето защо повечето наемодатели включват данъците върху собствеността в наемите. Те предпочитат плащането да минава през тях, за да знаят, че данъците са платени навреме и в правилната сума.

Двойни Нетни Лизинг

Двоен нетен лизинг, които също се наричат ​​нет-нет лизинг или "NN" лизинг, са особено популярни в търговските недвижими имоти. При такъв лизинг наемателят плаща данъци върху имота и застрахователни премии в допълнение към наема. Базовият наем - платим за самото пространство - обикновено е по -нисък поради допълнителните разходи, които наемателят трябва да поеме. Всички разходи за поддръжка, от друга страна, остават отговорност на наемодателя, който ги плаща директно.

При по -големи търговски обекти с повече от едно пространство за отдаване под наем, като търговски центрове и обширни офисни комплекси, наемателите може да имат различна квадратура от съседите си. Така че наемодателите обикновено разпределят данъци и застрахователни разходи на наемателите пропорционално на базата на размера на наетото пространство.

Подобно на единния нетен лизинг, наемодателите трябва да им прехвърлят допълнителните плащания, за да могат да ги платят на общината и застрахователната компания. Въпреки че наемът на наемателя включва тези плащания, името на наемодателя е в данъчната и осигурителната сметка, което означава, че в крайна сметка те са отговорни. Като накара наемателя да заплати тези разходи директно на тях, наемодателят може да избегне проблемите, свързани със забавени или пропуснати плащания от наемателите, което може да доведе до допълнителни такси.

Тройни Нетни Лизинг

The тройна мрежа лизингът освобождава наемодателя от най -големия риск от всеки нетен лизинг. Това означава, че дори разходите за структурна поддръжка и ремонт трябва да бъдат платени от наемателя - в допълнение към наема, данъците върху имота и застрахователните премии. Тъй като тези допълнителни разходи се прехвърлят на наемателя, наемодателят обикновено начислява по -нисък основен наем.

Когато разходите за поддръжка са по -високи от очакваното, наемателите под тройни нетни лизингови договори често се опитват да се оттеглят от своите лизингови договори или да получат концесии за наем. За да предотвратят това да се случи, много наемодатели предпочитат да използват облигационен нетен лизинг. Това е един вид троен нетен лизинг, който не може да бъде прекратен преди датата на изтичане. Освен това размерът на наема не може да бъде променен по някаква причина, включително неочаквани и значителни увеличения на допълнителните разходи.

Тройните нетни лизингови договори могат да увеличат оперативните разходи на наемателя и те могат да бъдат закачени за приспадане на застрахователни полици. Те също могат да бъдат отговорни за всякакви щети на имуществото, които не са покрити от застрахователната компания.

Повечето тройни нетни лизингови договори са дългосрочни лизингови договори с продължителност над 10 години и обикновено включват концесии за увеличаване на наема.

Тройни нетни лизинг: плюсове и минуси

Тройният нетен лизинг предлага както на инвеститорите, така и на наемателите някои уникални предимства. Съществуват обаче някои ограничения за този вид търговски лизинг, които двете страни трябва да вземат предвид, преди да сключат дългосрочен тройен нетен договор за лизинг. Въпреки че като цяло наемателите при тройно нетен лизинг поемат по-голяма финансова отговорност, отколкото при други видове лизинг, те също могат да бъдат изгодни за наемателите по много начини.

Плюсове на лизинг с тройни нето

Тройният нетен лизинг е споразумение между собственик на имот и наемател, при което наемателят плаща данъци върху имота, застрахователни премии, поддръжка и ремонти, в допълнение към месечната такса за наем на сградата или пространство.

Дългосрочно заемане

Повечето тройни нетни договори за лизинг са структурирани така, че да предлагат дългосрочно наемане на наематели (над 20 години). Това е изгодно за наемодателите, тъй като премахва риска и загубите от свободен имот между наемателите.

Инвестиция с нисък риск

Тъй като наемателят е отговорен за почти всички разходи, свързани с имота - от данъци и застраховка за редовни разходи за поддръжка-тройният нетен лизингов договор е сравнително нискорискова инвестиция за инвеститор.

Постоянен поток от доходи

Тройният нетен лизинг може да осигури постоянен източник на доход за инвеститора. Този вид лизинг е структуриран така, че да включва постоянен размер на наема всеки месец за продължителен период от време. Освен това по -голямата част от неизвестните или катастрофални разходи за собственост ще бъдат прехвърлени на наемателя, което помага да се защитят всички рискове при инвестицията.

Изградете собствен капитал

Тройните нетни лизингови имоти често се добавят към инвестиционните портфейли като консервативна стратегия с нисък риск за създаване на повече капитал. Освен това инвеститорите могат да решат да продадат имота, когато пазарът достигне връх, скок на населението или когато са готови да използват този капитал при следващата си инвестиция.

Намалени такси за наемодателя

С тройния нетен лизинг нямате почти отговорности на наемодателя като по -конвенционален лизинг. С повече време и пари един инвеститор може да търси други начинания.

Дългосрочен бизнес отпечатък

Наемателите, които се съгласяват на дългосрочен наем, имат предимството, че могат да създадат разпознаваемо и дълготрайно място за своя бизнес.

Местоположение

Обикновено имотите с тройни нетни наеми се намират в достъпни зони, които са в непосредствена близост до други популярни бизнеси. Това може да помогне на наемателя да спечели трафик и експозиция от клиенти, които посещават други предприятия в района.

Данъчни облекчения

Тъй като наемателите в тройно нетен лизинг са отговорни за плащането на данъци върху собствеността, те може да успеят да вградят тези разходи в своите бизнес разходи и да постигнат някои данъчни облекчения за своя бизнес.

Недостатъци на тройните нетни лизинги

Капачки за печалба

За наемодателите, които са заключени в дългосрочен наем, те губят възможността да увеличат наема, ако стойностите на имотите в района се увеличат. В дългосрочен план това може да ограничи потенциала за печалба.

Рискове за свободни работни места и разходи за преобръщане

Винаги съществува риск наемателят да не изпълни задълженията си, дори ако има дългосрочен наем и наемателите са били добре проверени. През периода, в който се опитват да запълнят свободното място, инвеститорите могат да понесат загуби.

Поемане на разходите за собственост

С троен нетен лизинг, наемателят поема отговорност за операциите и поддържането на местоположението на бизнеса. В допълнение към (понякога) високите разходи за управление на бизнеса си, наемателите трябва също да бъдат подготвени да финансират строителните операции и всички неочаквани разходи, свързани с тях. Това може да бъде голяма финансова тежест и наемателите трябва да имат силен кредитен профил в друг, за да отговарят на условията за троен нетен лизинг.

Данъчни задължения

Когато наемателят стане отговорен за данъците върху имуществото, той също така носи отговорност за всички свързани с него задължения, включително глоби и санкции за забавено или неправилно изпращане на данъци.

Пример за тройна нетна лизинг

Много големи, мултинационални компании, които искат еднаквост на марката, избират тройни нетни лизингови договори. Walgreens е един пример за компания, която често се съгласява да утрои нетни договори за лизинг. През 2019 г. Walgreens беше втората по големина аптека в САЩ по общ приход от рецепта.Walgreens е специализирана в лекарства с рецепта и удобно пазаруване на домакински артикули. Walgreens избира 25-годишен тройен нетен лизинг.

Когато една компания избере тройен нетен лизинг, те освобождават наемодателя от всякаква финансова или физическа отговорност. Те извършват собствена поддръжка, използват свои собствени доставчици, поръчват свои собствени табели, плащат за оперативни разходи и капиталови разходи. Въпреки това, като се съгласява да утрои нетния лизинг, Walgreens може да избере най -добрите места за търговия на дребно. Магазините на Walgreens обикновено са на отлични места-1,5 акра парцели по големите ъгли в големите търговски обекти.

Walgreens търси тези ъглови локации за тяхната премиерна видимост. Компанията се счита за отличен наемател в сферата на тройните чисти лизингови договори и консервативна инвестиция за инвеститорите.

Специални съображения

Когато сключва какъвто и да е вид лизинг, наемателят трябва да има предвид, че техните наемни плащания, независимо дали включват допълнителни разходи или бележки, могат да се увеличат. Наемодателят може да увеличи наема поради законови увеличения, разрешени от местните власти. Но наемът може също да се увеличи поради преоценка на данъка върху собствеността или увеличаване на застрахователните премии.

Но има алтернативи. Ако има възможност, наемателите може да помислят да подпишат a брутен лизинг, която начислява фиксирана наемна ставка. Тази сума покрива таксата за пространството, както и всички допълнителни разходи, които идват с нея. The хазяинследователно запазва отговорността за плащането на данъци върху собствеността, застрахователни премии и разходи за поддръжка. Те покриват тези разходи, като ги влагат в наема, който начисляват на своя наемател.

Например, ако годишният наем е 10 000 долара и те оценяват допълнителните разходи на 3 000 долара, ефективният наем, който те начисляват от наемателя, е 13 000 долара годишно. Докато традиционните лизингови договори са по -често срещани от нетните, те представляват по -голям риск за наемодателя, който трябва да поеме всяко неочаквано увеличение на допълнителните разходи. Ето защо някои наемодатели предпочитат да използват вид нетен лизинг, прехвърляйки част или целия този риск върху наемателя.

А променен брутен лизинг е друга алтернатива на нетния лизинг. С модифициран брутен лизинг, наемателят плаща основен наем в началото на лизинга. С течение на времето лизингът поема пропорционален дял и от някои други разходи, свързани с имота, като напр данък сгради, комунални услуги, застраховка и поддръжка.

Често задавани въпроси за лизинг на тройна мрежа

Добра идея ли е тройният нетен лизинг?

Както за наемателите, така и за наемодателите, тройният нетен лизинг може да предложи някои предимства. Наемателят има повече свобода със своята структура; те могат да персонализират своето пространство за повече еднаквост на марката без капиталова инвестиция за покупка. Друго предимство е, че тези лизингови договори са доста гъвкави: тавани за увеличаване на данъците, увеличение на застраховките и т.н. За наемодателя тройният нетен лизинг може да бъде надежден източник на доход и да има много малки режийни разходи. Наемодателят също не трябва да играе активна роля в управлението на имота.

Каква е разликата между нетния и тройния нетен лизинг?

Нетният лизинг е вид лизинг, при който наемателят плаща част или всички данъци, застрахователни такси и разходи за поддръжка на имот, в допълнение към базовия наем. Нетните лизингови договори обикновено се използват в търговски недвижими имоти. Има три основни типа нетни лизингови договори: единични нетни лизингови договори, двойни нетни лизингови договори и тройни нетни лизингови договори. Когато наемателят подписва единичен нетен лизинг, той плаща една от трите категории разходи: данъци, такси за поддръжка и застраховка. Когато наемателят подписва двоен нетен лизинг, той се съгласява да плати две от трите категории разходи. Тези лизингови договори се наричат ​​също нет-нетни лизинг. И накрая, когато наемателят подпише тройния нетен лизинг, той се съгласява да плати и трите категории разходи. Тройните нетни лизингови договори са известни също като нетни нетни нетни лизингови договори.

Можете ли да договаряте тройна нетна лизинг?

При тройния нетен лизинг почти всички отговорности попадат върху наемателя. Наемателят е отговорен за плащането на наем, както и за всички режийни разходи, свързани с притежаването на имота: данъци, застраховки, оперативни разходи, комунални услуги и др. В резултат на това основната сума за наем може да се превърне в ключов срок за договаряне. Тъй като наемателят поема риска от режийните разходи на наемодателя, той може да успее да договори по -благоприятна основна наемна сума. Също така в някои случаи наемателите могат да преговарят за какви аспекти на разходите за ремонт и/или комуналните услуги наемодателят отговаря.

Как се изчислява тройният нетен лизинг?

Има различни начини, по които може да се изчисли размерът на тройния нетен лизинг. Понякога наемодателите ще събират всички данъци върху собствеността, застраховки, разходи за поддръжка и разходи за обща площ на сграда и ще разделят общата сума на 12. Този номер е месечната цена. Този процес се опростява, когато само един наемател наема сграда. Обикновено месечният размер на наема се изчислява въз основа на ставка за квадратура.

За какво отговаря наемодателят при тройна нетна лизинг?

Наемателят е отговорен за повечето разходи, свързани с търговски имот с троен нетен наем. Наемодателят обаче може да е отговорен за покрива и конструкцията, а понякога и за паркинга.

Долния ред

Нетният лизинг е вид лизинг на недвижими имоти - обикновено за търговски имоти под наем - при който наемателят заплаща един или повече допълнителни разходи. Има три основни типа нетни лизингови договори: единични, двойни и тройни нетни лизингови договори. С троен нетен лизинг, наемателят обещава да плати всички разходи за имота, включително данъци върху недвижимите имоти, застраховка на сгради и поддръжка. Тези плащания са в допълнение към таксите за наем и комунални услуги. Тройните нетни лизингови договори понякога имат по -ниска основна такса за наем, тъй като наемателят поема повече от разходите за имота. Нетните лизингови договори могат да бъдат сравнени с увеличаване на лизинга или наеми на земя.

При постепенния лизинг бъдещите увеличения на цените през срока на договора се установяват в договора за наем. При дългосрочните лизингови договори увеличаващите се лизинги защитават наемодателите от рисковете от инфлация или нарастващ пазар. Поземленият лизинг позволява на наемателите да развиват имот по време на наемния период. След това, след като срокът на наема изтече, земята и всички подобрения се предават на собственика/наемодателя на имота.