Разбиране на това, което прави Фани Мей

Има голям шанс да сте чували за Фани Мей. Но знаете ли какво прави и как работи?

The Федерална национална ипотечна асоциация (FNMA), обикновено известен като Fannie Mae, е спонсорирано от правителството предприятие (GSE), основано през 1938 г. от Конгреса по време на Великата депресия като част от New Deal. Той е създаден, за да стимулира пазара на жилища, като предоставя повече ипотеки на кредитополучателите със средни до ниски доходи.

Fannie Mae не създава и не предоставя ипотеки на кредитополучателите. Но той ги купува и гарантира чрез вторичния пазар на ипотеки. Всъщност това е един от двамата най -големи купувачи на ипотеки в вторичен пазар. Другият е неговият брат или сестра, Федералната ипотечна корпорация за жилищни заеми, или Фреди Мак, друго спонсорирано от правителството предприятие, създадено от Конгреса.

Ранните дни на Фани Мей

В началото на 1900 -те години получаването на ипотека - да не говорим за дом - не беше лесна задача. Много хора не могат да си позволят да си осигурят авансово плащане, а заемите почти винаги бяха краткосрочни-не като тези с дългосрочни амортизация периоди, които познаваме днес. Всъщност, когато много от заемите са дошли по това време, те обикновено изискват големи балонни плащания от длъжника.

Банката би възбранила, ако собственикът на жилището не може да извърши плащането или рефинансирането. Това би станало трудно с настъпването на Голямата депресия. Годишните проценти на възбрана нарастват всяка година от 1926 г. (данните за първата година се запазват) до 1934 г., когато лихвата достига своя връх над 12%.

Конгресът на Съединените щати отговори, създавайки Fannie Mae. Целта беше да се помогне за създаването на поток от жилищно финансиране, достъпно за всички на всеки пазар. Това доведе до финансиране в дългосрочен план фиксирана лихва ипотечни кредити, което позволява на собствениците на жилища да рефинансират заемите си по всяко време по време на заема.

През 1968 г. Фани Мей започва да се финансира чрез продажба на акции и облигации, след като правителството ги премахва от федералния бюджет.Fannie Mae запазва връзките си с правителството като a GSE, но със съвет на директорите, състоящ се от не повече от 13 членове.Освен това е освободен от местни и държавни данъци.

Създаване на ликвидност

Инвестирайки в ипотечния пазар, Фани Мей създава повече ликвидност за кредитори като банки, пестеливии кредитни съюзи, което от своя страна им позволява да поемат или финансират повече ипотеки. Ипотеките, които купува и гарантира, трябва да отговарят на строги критерии. Например лимитът за конвенционален заем за еднофамилно жилище през 2021 г. е 548 250 долара (от 510 400 долара през 2020 г.) за повечето райони и 822 375 долара (от 765 600 долара през 2020 г.) за райони с високи разходи. Тези райони включват Хавай, Аляска, Гуам и Вирджинските острови на САЩ, където средните стойности на жилището са над основната сума с поне 115%.

За да прави бизнес с Fannie Mae, ипотекарният заемодател трябва да се съобрази с Декларацията за заетост на ипотечни кредити, издадена от федералното правителство. Изявлението разглежда няколко рискове, свързани с ипотечни заеми, като ниски въвеждащи проценти, последвани от по -високи променливи проценти; много високи граници за това колко лихвен процент може да се увеличи; ограничена до липса на документация за доходи; и характеристиките на продукта, които правят вероятното често рефинансиране на заема. 

През 2020 г. Фани Мей придобива 1,4 трилиона долара за еднофамилни и многофамилни заеми, осигурявайки най-голямото количество ликвидност на ипотечния пазар за всяка година в историята на Фани Мей. Това помогна на хората в цялата страна да купуват, рефинансират и наемат около три милиона жилища.

Обезпечени с ипотека ценни книжа

След като закупи ипотеки на вторичния пазар, Fannie Mae ги обединява, за да ги формира обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS). MBS са обезпечени с активи ценни книжа, обезпечени с ипотека или пул от ипотеки. Обезпечените с ипотека ценни книжа на Fannie Mae се закупуват от институции като застрахователни компании, пенсионни фондове и инвестиционни банки. Той гарантира плащания на главница и лихви по своята MBS.

Fannie Mae също има собствено портфолио, обикновено наричано запазено портфолио. Това инвестира в собствени обезпечени с ипотека ценни книжа, както и тези от други институции. Фани Мей издава дълг, наречен агентски дълг за да финансира запазения си портфейл.

Финансовата криза

Fannie Mae се търгува публично от 1968 г.До 2010 г. се търгуваше на Нюйоркска фондова борса (NYSE). Беше изключен от списъка след ипотечната, жилищната и финансовата криза, след като акциите й паднаха под минималните капиталови изисквания, наложени от Нюйоркската фондова борса. Сега търгува без рецепта.

Неетичните практики на кредитиране доведоха до кризата. По време на бума на жилищата в средата на 2000-те, кредиторите понижиха стандартите си и предложиха жилищни заеми на кредитополучатели с лош кредит. През 2007 г. жилищен балон избухнаха и стотици хиляди от тези кредитополучатели изпаднаха в неизпълнение, което доведе до това, което беше известно като недостиг на стопяване. Това имаше вълнуващ ефект върху кредитните пазари, което изпрати финансовите пазари в опашка и създаде най -тежката рецесия от десетилетия в Съединените щати.

Поглъщане от правителството и спасяване

През втората половина на 2008 г. Fannie Mae и Freddie Mac бяха поети от правителството чрез a консерваторство на Федералната комисия по жилищно финансиране. По това време и двамата държаха 4.9 трилиона долара в облигации и обезпечени с ипотека ценни книжа. Министерството на финансите на САЩ осигури 191,5 милиарда долара, за да поддържа и двете платежоспособност. По същество правителството на САЩ се намеси, за да възстанови доверието на пазарите, като обеща да спаси лошите кредити и да предотврати по -нататъшното спадане на пазара на жилища. Към май 2019 г. федералното правителство е получило 292 милиарда долара дивиденти от Фани Мей и Фреди Мак.

Опции за кредит

Сега Fannie Mae предлага редица различни бизнес инициативи и възможности за кредит на собствениците на жилища, като работи с кредитори, за да помогне на хора, които иначе могат да имат затруднения при получаването на финансиране.

• HomeReady ипотека: Този продукт позволява на собствениците на жилища да си осигурят финансиране и да закупят жилище с ниска авансова вноска. Кредитополучателите се класират, ако имат ниски до умерени доходи и кредитен рейтинг под 620. Хората с резултати над 620 получават по -добри цени.
• 3% авансово плащане: Друг ресурс за собствениците на жилища, които може да нямат достъп до достатъчно средства, за да осигурят голямо първоначално плащане.
• HFA Предпочитан: Тази програма помага на собствениците на жилища да получат достъпно финансиране чрез местни и държавни агенции за жилищно финансиране и други кредитори. Нивата на доходите на кредитополучателите се определят от HFA и няма изисквания за купувач за първи път.
• RefiNow: Fannie Mae предлага на титулярите с ниски доходи нова опция за рефинансиране чрез тяхната програма „RefiNow“. Програмата изисква намаляване на лихвения процент на собственика на жилището с минимум 50 базисни пункта и спестяване от поне $ 50 при месечното плащане на ипотеката на собственика. За да бъдат допустими, собствениците на жилища трябва да печелят на или под 80% от средния си доход в района (AMI).

Пълен списък на продуктите и техните описания са на разположение на Fannie Mae's уебсайт.

Изменения на заема

След срива на ипотеката, Фани Мей започна да се фокусира върху промени в кредита. От септември 2008 г. Fannie Mae и Freddie Mac са извършили приблизително 2,37 милиона модификации на заема.Промените на заема променят условията на съществуваща ипотека, за да помогнат на кредитополучателите да избегнат неизпълнение върху техните ипотеки, завършвайки с възбрана и в крайна сметка губейки жилището си. Промените могат да включват по -нисък лихвен процент или да удължат срока на заема. Промяната на заема може също да намали месечните плащания.

Долния ред

Fannie Mae успя да се обърне, откакто беше на ръба през 2008 г. Днес тя е най-големият поддръжник на 30-годишни ипотеки с фиксирана лихва и остава ключов механизъм за улесняване на собствеността върху жилище.