Инвестиране в луксозни недвижими имоти

Имотите отдавна се считат за безопасна инвестиция, независимо дали притежавате, обърнете или наемате. Ако ти има пари, може да искате да разширите портфолиото си на пазара на луксозни недвижими имоти. Преди да скочите, ето някои от вашите възможности за инвестиране в луксозни недвижими имоти.

Цените на луксозните недвижими имоти бяха високи и се издигаше. Пример за това: Най -скъпата продажба на жилищни имоти за 2019 г. е мезонет в Манхатън, който се продава за 240 милиона долара, според данни на Miller Samuel Inc. Това е почти 166 милиона долара повече от най -добрите продажби в Ню Йорк през миналата година.

С нарастването на богатството на най -богатите хора в света изглеждаше, че потенциалният пазар на луксозни имоти е по -голям от всякога. Тогава пандемията от коронавирус удари и перспективи за цените на недвижимите имоти и недвижими имоти като цяло, станаха значително несигурни.

Може да се предлагат изгодни за тези с пари в брой. Готовността на потенциалните инвеститори да се засилят и да ги купят е меко казано съмнителна.

Независимо дали се интересувате сега или мислите за бъдещи инвестиции, ето основните принципи за инвестиране в луксозни недвижими имоти въз основа на растежа на пазара преди пандемията.

Какво е луксозен недвижим имот?

От решаващо значение е да разберете характеристиките, които характеризират луксозния имот, преди да инвестирате. Само висока цена няма да постави имот в тази категория. „Тя трябва да бъде уникална и изключителна-по добър начин, по желан начин“, казва Ранди Чар, старши вицепрезидент на операциите в One Queensridge Place, луксозна сграда в Лас Вегас. "Хората, които са богати, ще плащат премия за нещо, което се смята за по -висше."

Купувачите от висок клас искат места с достъп до луксозни дейности като пазаруване от висок клас, заведения за хранене и изкуства, както и близост до други луксозни домове. Адрес за трофей, като Park Avenue в Ню Йорк, добавя стойност. Наличието на историческа история също не вреди. Много купувачи на луксозни хотели търсят естествената красота на крайбрежно място или поне гледка към река, океан или езеро. Други искат гледка към провинцията или планината.

Купувачите от висок клас желаят много от същите функции, които всички купувачи искат, но в по-голям мащаб. Те искат поверителност и сигурност, понякога до уединение. Те искат красота отвътре и отвън и могат да си позволят персонализирана архитектура, персонализиран дизайн, превъзходно внимание към детайлите и богато завършване.

Те също така искат удобства над удобствата: кухня на готвача, луксозен басейн, обширен апартамент на собственика и жилищна площ на открито, да не говорим домашна автоматизация, детектори за движение, асансьори за автомобили и винарски изби с контролирана температура. Мнозина също искат пространство, но със сигурност не се нуждаете от масивен дом, за да живеете в лукс.

Когато избирате луксозен дом, е изключително важно да помислите за аспектите на имота, които не могат ще бъдат променени, каза Марк Фицпатрик, главен изпълнителен директор на RUHM Destination Marketing, маркетингова услуга за лукс Имоти. „Не можете да промените пътя на слънцето, местоположението на океана или факта, че над главата ви има траектория на полет за големи самолети. Грозните тапети в банята са далеч по -малко важни от времето “, каза той.

Колко струва луксозният недвижим имот?

На пазарите, където цените обикновено са по -ниски, може да ви трябват само половин милион, за да притежавате парче луксозни недвижими имоти. Но ще ви трябват поне 1 милион долара, за да закупите луксозен имот в повечето големи градове, а цената на влизане се покачва там, където разходите за живот са високи. Според Christie's това са 3 милиона долара в Сан Франциско, 5 милиона долара в Лос Анджелис и Ню Йорк и 7 милиона долара в Лондон.

Купувачите на луксозни често плащат в брой, но а джъмбо ипотеката е друг вариант. Ако финансирате покупката, ще ви трябва голямо първоначално плащане, отличен кредит, доказателство за доходи и активи и големи парични резерви.

Как да инвестирате в луксозни недвижими имоти

Ако искате да инвестирате в луксозни недвижими имоти, можете да поемете по няколко начина. Независимо дали купувате за себе си, наемате или флип, ето няколко опции:

• Обърнете имение
• Инвестирайте в международен план
• Купете луксозен апартамент
• Купете си ваканционен наем от висок клас
• Завършете персонализирано изграждане

Ето по -подробно разглеждане на всяка опция.

Обърнете имение

Ремоделиране съществуващите луксозни имоти са опция, която може да има потенциал за по -висока възвръщаемост на инвестициите. Все пак сте ограничени до имоти в инвентара, които имат точно подходящата комбинация от архитектура, състояние и стил.

Луксозните жилища са по-добре поддържани от нелуксозните, което означава, че има потенциал за по-малко разходи за рехабилитация. Недостатъкът на това е, че конкуренцията може да е по-висока сред луксозните плавници за дома, но обратното е, че конкуренцията на пазара на луксозни жилища като цяло е по-малка. Това е така, защото има по-малко хора с ноу-хау за осигуряване на финансиране, преговори като професионалист и изпълняване на проект за рехабилитация на луксозни имоти на високо ниво.

Инвестирайте в международен план

Инвестиране в лукс недвижими имоти в чужбина може да има предимства, които няма да намерите в страната. Например на островите Търкс и Кайкос, малка британска територия в тропическия Атлантически океан, няма годишни данъци върху имуществото и данъци върху печалбата върху прехвърлена собственост. Собствеността на имота е защитена от поземлен регистър, а щатският долар е официалната валута. Така че валутните курсове не са фактор за завършване на покупката или бъдещата стойност на вашия имот.

Не е ясно как пандемията може да промени това, но тези острови са били добро място за инвестиции, тъй като цените на земята непрекъснато се увеличават през последните десет години. Очаква се те да продължат да го правят благодарение на бързо развиващия се туризъм и развитие, според Блеър Макферсън, съсобственик и брокер на RE/MAX Real Estate Groups Turks и Caicos. Това обаче беше преди коронавирусната криза да спре пътуванията и толкова много други неща. Можете да спечелите допълнителен доход от вашата инвестиция, като я отдадете под наем, докато сте далеч и оставите управляваща компания да се справи с подробностите, добави той.

Инвестирането в чужбина също може да има уникални проблеми. „Трябва да помним, че останалият свят не функционира така, както ние в Щатите“, каза Фицпатрик от RUHM. "Не искате да купувате имот в друга държава, само за да разберете, че правителството може да го вземе обратно от вас по пътя."

Използвайте международен адвокат по недвижими имоти и други професионалисти, за да помогнете с дължимата проверка, каза Фицпатрик.

Купете луксозно жилище

Дали сте купете луксозен апартамент за себе си или за отдаване под наем, „харчите пари за дом, разположен в страхотна луксозна сграда с удобства и възможностите за транспорт наблизо са най-добрият начин “, каза Лидия Съсек от Corcoran, фирма за недвижими имоти с пълно обслужване в Манхатън. Както винаги, местоположението има значение. „Купуването на луксозно изглеждаща сграда с лоши транспортни възможности е лоша инвестиция“, каза тя.

Услугите и функциите, които сградата предлага, също могат да направят или прекъснат вашата инвестиция. „Нямате портиер на пълен работен ден? Добре, но какво друго предлага вашият дом? Изгледи, високи тавани, тераси, всички тези характеристики помагат да се разграничи вашият дом от другите апартаменти за рязане на бисквитки и могат да доведат до по-висок процент на продажби, когато е време да се изнесат “, каза Съсек.

Имайте предвид, че когато купувате луксозни недвижими имоти, купувате начин на живот. Частните палуби на покрива, басейните, общите пространства с фитнес центрове и камериерските услуги или услугите в хотелски стил отличават луксозните недвижими имоти, каза тя. „Дори ако около къщата, която купувате, има построени други нови апартаменти, тези типове имоти имат стойност“, каза Съсек.

Завършете персонализирано изграждане

Когато нещата вървят добре, а дом по поръчка предлага най -високите маржове на печалба - въпреки че често има по -дълга времева рамка. И все пак дом, където всичко е ново и има най -желаните днес стилове и удобства, е от решаващо значение за получаването на най -добрия долар.

Ако не строите дома за себе си, внимавайте как го персонализирате. Вие ще искате да изберете оформление, удобства и завършвания, които ще се харесат на широк сегмент от пазара на луксозни стоки, за да увеличите максимално шансовете си за продажба бързо и за най -висок долар. Уверете се, че домът е функционален, приветлив и има функции за сигурност и поверителност, които купувачите от висок клас искат. Но има тънка граница между изграждането на тази широка привлекателност и създаването на уникалността, за която жадуват луксозните купувачи.

„Когато нещо не е комерсиализирано и е желателно и има търсене, тогава виждате, че цените наистина скочат“, каза Чар. „Ако погледнете бутилка„ 82 Лафит Ротшилд “, поскъпването нараства експоненциално над реколта, която е по -малко превъзходна поради търсенето и предлагането. Същото е и с луксозните недвижими имоти. Колкото по -изключителен и по -труден за намиране, толкова по -достоен за инвестиция става домът. "

Изберете имот под наем за почивка от висок клас

„Луксозният ваканционен наем може да осигури множество предимства, включително оскъпяване на активи, данъчни облекчения, възможности за бизнес мрежи и най -важното, лично удоволствие“, казва Фицпатрик. Изборът на място с типично силен пазар е от ключово значение, като например ски курорт, Хавай или тропически остров.

„Те са чудесни за сезонен доход и се представят добре по време на добри финансови пазари“, добавя Фицпатрик. "Те обаче могат да страдат повече по време на рецесия, отколкото домовете в близост до големите градове."

От друга страна, мечи пазари са най -доброто време за покупка, ако имате пари.

Всъщност пазарът на луксозни жилища претърпя най -силен скок от жилищната катастрофа през 2008 г. градове, като курортните райони следват примера, се посочва в доклад за 2019 г. от Christie's International Real Estate.Разбира се, този доклад предшества пандемията, така че просто го прочетете за насоки. Не е ясно как последиците от коронавируса ще повлияят на пазара в курортните зони - или навсякъде другаде.

В допълнение към избора на правилния град, инвеститорите трябва да помислят за закупуване на имот, който ще бъде привлекателен за почиващи семейства, казва Фицпатрик. „Това ще увеличи заетостта и възвръщаемостта на инвестициите ви“, казва той.

Брус Тобиас, 22-кратен водещ агент по недвижими имоти с RE/MAX Sedona в Аризона, отбеляза, че високопоставеният турист курортните дестинации са здрав избор и инвеститорите трябва да търсят имоти с потенциал за дългосрочен план печалби.

Jumbo ипотеки за луксозни недвижими имоти

Докато повечето купувачи на луксозни недвижими имоти избират да купуват имот с пари, някои използват джъмбо кредити, за да грабнат луксозни недвижими имоти. Jumbo заеми (наричани още jumbo ипотеки) са заеми за суми, по -големи от лимита, който Федералната агенция за жилищно финансиране (FHA) комплекти.

Обикновено тази сума надвишава 510 400 долара.Понякога обаче е дори по -голямо, особено в графства с по -скъпи пазари на недвижими имоти.

Съвети за инвестиране в луксозни недвижими имоти

Ако инвестирането в луксозни недвижими имоти ви звучи добре, има няколко неща, които трябва да имате предвид, преди да започнете:

• Определете целите си. Целта на инвестирането във всеки недвижим имот е да спечелите възвръщаемост на вашата инвестиция. Когато избирате луксозни имоти, помислете за резултата, който искате. Например, ако планирате да реализирате бърза печалба, може да се съсредоточите върху прелистване. Ако искате дългосрочен доход, можете да помислите за луксозна жилищна сграда.
• Измислете финансиране. Дори и да имате пари под ръка, това не винаги е най -добрият вариант. Например, a заем за твърди пари може да е подходящо да финансирате обръщане, което планирате да завършите в рамките на няколко месеца.
• Изберете правилния пазар. Ако инвестирате в седемцифрен имот, уверете се, че пазарът ще подкрепи вашето решение. Вижте пазара на труда, разходите за живот, Медиана доходите на домакинствата и икономическите перспективи за района. Ако ще бъде под наем, помислете за целогодишния и пиковия сезон.

Долния ред

Инвестирането в луксозни недвижими имоти може да бъде по -вълнуващо от инвестирането в ценни книжа, благодарение на осезаемия си характер. Има много начини да го направите, от изграждането на дом по поръчка до обръщането на имение до закупуването на ваканционен имот. Можете да се насладите на луксозния си дом като жител, почиващ или наемодател, или можете да построите луксозни жилища, на които да се радват другите.

Преди да инвестирате, уверете се, че разбирате функциите, които създават трайна стойност в това клас активи за да получите най -добрата възвръщаемост на вашата инвестиция. И разбира се - освен ако не купувате, за да живеете там сами - уверете се, че ще има пазар на купувачи или наематели за вашите имоти.