Имат ли санкциите за предсрочно погасяване заемите на FHA?
Заемите на FHA са предназначени за кредитополучатели с ниски и умерени доходи. Те изискват по -нисък минимум авансови вноски и кредитни резултати, отколкото изискват много конвенционални заеми.
За разлика от ипотечните кредити с ипотечни кредити, издадени от някои конвенционални търговски кредитори, Федералната жилищна администрация (FHA) заемите нямат санкции за предплащане. Правилата, регулиращи кредитите на FHA, посочват, че тези ипотеки не могат да съдържат ненужни такси, като например a клауза за дължими продажби или неустойка за предплащане, което може да причини финансови затруднения на кредитополучателите.
Ключови вкъщи
- Някои традиционни ипотечни заеми носят наказание за предсрочно погасяване, което се начислява, ако кредитополучателите погасяват заемите си твърде бързо или добавят допълнителни плащания по главницата.
- Тези санкции защитават кредиторите и инвеститорите в обезпечени с ипотека ценни книжа от риска от предплащане. В резултат на това много заеми с ипотечни кредити имат такава санкция.
- Кредитите на FHA, които са федерално обезпечени ипотеки, предназначени за кредитополучатели с ниски и умерени доходи, нямат никакви санкции за предплащане.
- Съществуват и косвени разходи, потенциално свързани с предплащане на заеми, включително загуба на данъчни облекчения, по -ниска ликвидност и пропуснати възможности за инвестиране в акции.
Какво представлява наказанието за предплащане?
А предварително плащане неустойката е посочена в клауза в ипотечния договор, в която се посочва, че неустойката ще бъде начислена, ако кредитополучателят значително изплаща или изплаща ипотеката преди срока, обикновено в рамките на първите пет години от ангажимента за заем. Наказанието понякога се основава на процент от оставащото ипотечно салдо. Това може да бъде и лихва за определен брой месеци.
Наказанията за предплащане защитават заемодателя срещу финансовата загуба на очаквания доход от лихви, който иначе би бил изплатен. Те също намаляват риск от предплащане при инвестиране в обезпечени с ипотека ценни книжа.
Как се изчисляват лихвите по ипотеката в случай на предплащане
За всички заеми на FHA, затворени преди януари. 21, 2015, макар че не се изисква да плащате допълнителни такси при предсрочно плащане на заема си от FHA, вие все още носите отговорност за пълното лихви към датата на следващата вноска. Например, приемете, че датата на изплащане на вашия заем по FHA е на пето от всеки месец. Ако сте направили месечното си плащане до първото от месеца, все още сте отговорни за лихвите до петия.
Дори да сте платили пълния баланс на вашия ипотека, вие все още носите отговорност за лихвите до датата на плащане.
Тази такса за лихва след плащане технически не е била санкция за предплащане, но много собственици на жилища се чувстваха така. През 2012 г. притежателите на заеми по FHA са платили приблизително 449 милиона долара като такса за лихва след плащане. За да намали тежестта върху собствениците на жилища, FHA преразгледа политиките си, за да премахне лихвените такси след плащане за кредити на FHA, затворени на или след януари. 21, 2015. Съгласно тези политики, кредиторите на квалифицирани заеми на FHA трябва да изчисляват месечна лихва, като използват действителното неплатено салдо по ипотеката към датата на получаване на предплатата.
Издателите на заеми от FHA могат да начисляват лихва само до датата на изплащане на ипотеката.
Други разходи за предплащане
Въпреки че няма директни санкции за предсрочно изплащане на заеми на FHA, има косвени разходи. На пръв поглед изглежда като загуба на приспадане на данъка върху ипотечните лихви може да бъде отрицателен страничен ефект от предплащане на заем от FHA. Когато хората, които използват това приспадане на данъци, погасяват ипотеките си предсрочно, те вече не могат да приспадат разходите за лихви върху данъците си. Законът за данъчните съкращения и работни места (обачеTCJA) увеличи стандартно приспадане толкова много, че много данъкоплатци вече не посочете удръжки. Това означава, че много кредитополучатели с ипотечни кредити не използват приспадането на данъка върху ипотечните лихви.
По -фино, предплащането на заеми на FHA води до загуба на кредитополучателите ликвидност. Собствениците на жилища, които влагат допълнителни пари в заемите си по FHA, ще имат проблеми с връщането им, ако имат нужда от тях по -късно. Кредитна линия на собствения капитал (HELOC) често е най -добрият начин да извадите пари от дом. FHA обаче не предоставя кредитни линии на собствения капитал, така че кредитополучателите ще трябва да търсят другаде. Освен това кредиторите могат да повишат кредитен рейтинг изисквания за HELOCs, както направиха по време на коронавирусната криза.
Уверете се, че имате достатъчно парични резерви, преди да предплатите заем от FHA. Като цяло е добра идея да имате достатъчно пари за покриване на разходи за няколко месеца или дори година.
И накрая, има и един алтернативна цена за предплащане на заем от FHA. Изплащайки заема, собствениците на жилища пропускат парите, които биха могли да направят, инвестирайки в други активи.
Лихвите по жилищни заеми обикновено са по-ниски от очакваната дългосрочна възвръщаемост на акции, недвижими имоти и много други активи. По -специално, инвестиционните фондове, инвестирани в недвижими имоти, се търгуват на фондови борси (REIT ETFs) дайте на инвеститорите лесен начин да се възползват от пълната възвръщаемост на недвижимите имоти. Освен това собствениците на жилища могат бързо да продават EIT EIT на REIT, когато се нуждаят от пари. Въпреки това, цените на REIT ETF вероятно ще бъдат по -ниски по време на икономически спад.
