Как използвате DCF за оценка на недвижими имоти?

Анализ с помощта дисконтиран паричен поток (DCF) е мярка, която много често се използва при оценката на инвестициите в недвижими имоти. Разбира се, определянето на отстъпка- решаваща част от DCF анализа - включва редица променливи, които може да са трудни за точно предвиждане. Въпреки трудностите, DCF остава един от най -добрите инструменти за определяне на стойност на инвестиции в недвижими имоти, като инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs).

Какво представлява дисконтираният паричен поток?

Анализът на дисконтираните парични потоци е a оценка метод, който се стреми да определи рентабилността или дори само жизнеспособността на една инвестиция, като изследва прогнозирания й бъдещ доход или прогнозен паричен поток от инвестицията и след това дисконтиране на този паричен поток, за да се достигне приблизителна текуща стойност на инвестиция. Тази прогнозна текуща стойност обикновено се нарича нетна настояща стойностили NPV.

С други думи, DCF анализът се опитва да определи стойността на една компания или актив днес, въз основа на прогнози за това колко пари ще генерира в бъдеще. Дисконтов процент се използва за извеждане на NPV на очакваните бъдещи парични потоци. За оценка на инвестициите в недвижими имоти нормата на дисконтиране обикновено е желаната или очакваната годишна стойност на недвижимия имот норма на възвръщаемост. В зависимост от това колко далеч в бъдещето отивате, формулата за DCF е:

Изчисляване на дисконтираните парични потоци за недвижими имоти

За инвестиции в недвижими имоти в изчислението трябва да бъдат включени следните фактори:

• Първоначална цена - или покупна цена или авансово плащане направени върху имота.
• Разходи за финансиране - лихвен процент разходи за първоначално или очаквано финансиране.
• Период на задържане - За инвестиции в недвижими имоти, период на задържане обикновено се изчислява за период между пет и 15 години, въпреки че варира между инвеститорите и конкретните инвестиции.
• Допълнителни годишни разходи-Те включват прогнозни разходи за поддръжка и ремонт; данък сгради; и всички други разходи освен разходите за финансиране.
• Прогнозни парични потоци-Годишна прогноза на всички приходи от наем, получени от притежаването на имота.
• Печалба от продажба - Прогнозираният размер на печалбата, която собственикът очаква да реализира при продажба на имота в края на прогнозирания период на държане.

В изчислението на DCF трябва да бъдат оценени редица променливи; това може да бъде трудно да се определи точно и включва неща като разходи за ремонт и поддръжка, прогнозно увеличение на наема и увеличение на стойността на имота. Тези елементи обикновено се оценяват с помощта на проучване на подобни имоти в района. При определяне на точни цифри за прогнозиране на бъдещи разходи и парични потоци може да бъде предизвикателство, след като тези прогнози и дисконтовият процент бъдат определени, изчисляването на нетната настояща стойност е сравнително просто и компютърните изчисления са свободно достъпни.

Пример за използване на DCF при инвестиции в недвижими имоти

Един инвеститор може да определи своя дисконтов процент по DCF равен на възвръщаемостта, която очаква от алтернативна инвестиция със сходен риск. Например, да предположим, че можете да инвестирате 500 000 долара в нов дом, който очаквате да успеете да продадете след десетилетие за 750 000 долара. Като алтернатива можете да инвестирате нейните 500 000 долара в a инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT), който се очаква да върне 10% годишно през следващите 10 години.

За да опростим нещата, нека приемем, че не включвате заместващите разходи за наем или данъчни ефекти между двете инвестиции; ще се придържаме към един паричен поток - цената на жилището след 10 години. И така, всичко, от което се нуждаете за DCF анализа, е дисконтовият процент (10%) и бъдещият паричен поток (750 000 долара) от бъдещата продажба на жилището.

В този пример DCF анализът показва, че бъдещите парични потоци на къщата са само на стойност 289 157,47 долара днес. Така че не трябва да инвестирате в него; REIT, който ще върне 500 000 долара през следващото десетилетие, предлага по -добра стойност. След като се включат данъчните ефекти, наемът и други фактори, може да откриете, че DCF е малко по -близо до текущата стойност на жилището.