Как да използваме доходния подход за оценка на недвижимите имоти
Какъв е подходът на доходите?
Доходният подход, понякога наричан подход за капитализиране на дохода, е вид недвижими имоти метод за оценка, който позволява на инвеститорите да оценят стойността на имота въз основа на дохода на имота генерира. Използва се, като се вземе нетният оперативен доход (NOI) от наетия наем и се раздели на процент на капитализация.
1:32
Подход на доходите
Как работи подходът на доходите
Подходът на доходите обикновено се използва за доходоносни имоти и е един от трите популярни подхода за оценка на недвижими имоти. Другите са подходът на разходите и подходът за сравнение. Подходът на доходите при оценката на недвижими имоти е подобен на дисконтирания паричен поток (DCF) за финансиране. Доходният подход дисконтира бъдещата стойност на наемите по процента на капитализация.
Когато използва доходния подход за закупуване на имот под наем, инвеститор взема предвид размера на дохода генерирани и други фактори за определяне на колко може да се продаде имотът при настоящите пазарни условия. В допълнение към определянето дали инвеститорът може да спечели от имота под наем, заемодателят ще иска да знае потенциалния риск от
погасяване ако удължава ипотека на инвеститора.От трите метода за оценка на недвижими имоти подходът за доходите се счита за най -ангажирания и труден.
Специални съображения
Когато използва доходния подход за закупуване на имот под наем, инвеститорът трябва да вземе предвид и състоянието на имота. Потенциални големи ремонти, които може да са необходими, могат значително да намалят бъдещите печалби.
Освен това инвеститорът трябва да прецени доколко ефективно функционира имотът. Например наемодателят може да дава на наемателите намаление на наема в замяна на завършване на работа в двора или други отговорности. Може би конкретни наематели са изправени пред икономически трудности, които трябва да се обърнат през следващите няколко месеца, а наемодателят не иска да ги изгони. Ако събираният наем не е по -голям от текущия разходи, инвеститорът най -вероятно няма да закупи имота.
С доходния подход лимитът и прогнозната стойност имат обратна връзка - намаляването на лимита увеличава прогнозната стойност
Инвеститорът също трябва да установи колко средно дялове са празни в даден момент. Неполучаването на пълен наем от всяка единица ще се отрази на дохода на инвеститора от имота. Това е особено важно, ако имотът има голяма нужда от ремонт и много жилища са свободни - което предполага ниска заетост. Ако дяловете не се попълват редовно, събирането на наем ще бъде по -ниско, отколкото би могло да бъде, и закупуването на имота може да не е в най -добрия интерес на инвеститора.
Ключови извадки
- Доходният подход е метод за оценка на недвижими имоти, който използва дохода, който имотът генерира за оценка на справедливата стойност.
- Изчислява се чрез разделяне на нетния оперативен доход на процента на капитализация.
- Купувачът трябва да обърне специално внимание на състоянието на имота, оперативната ефективност и свободните работни места, когато използва доходния подход.
Пример за доходния подход
С доходния подход инвеститорът използва пазарни продажби на сравними за избор на процент на капитализация. Например, когато оценява жилищна сграда с четири жилища в конкретен окръг, инвеститорът разглежда последните продажни цени на подобни имоти в същия окръг. След изчисляване на степента на капитализация, инвеститорът може да раздели NOI на имота под наем с този процент. Например имот с нетен оперативен доход (NOI) от 700 000 долара и избран процент на капитализация от 8% е на стойност 8,75 милиона долара.