Система за електронна регистрация на ипотека - определение MERS
Какво представлява системата за електронна регистрация на ипотека - MERS?
Системата за електронна регистрация на ипотеки (MERS) е база данни, създадена от индустрията за ипотечно банкиране. Поверителен електронен регистър на ипотеките, произхождащ от Съединените щати, той следи прехвърлянето на и промени в обслужващите права и собствеността върху заемите. Използва се от индустрията за финансиране на недвижими имоти за записване на жилищни и търговски ипотечни кредити.
MERS, което също се отнася до частната компания, която управлява базата данни, е одобрена от такива спонсорирани от правителството предприятия като Федералната национална ипотечна асоциация (Фани Мей), Федералната ипотечна корпорация за жилищни заеми (Фреди Мак)и Правителствената национална ипотечна асоциация (Джини Мей), заедно с такива държавни агенции като Федералната жилищна администрация (FHA) и Министерството на ветеранската администрация (VA), които участват в жилищни заеми. Жилищните финансови агенции в Калифорния и Юта и всички големи рейтингови агенции на Уолстрийт също го използват.
ключови изводи
- Система за електронна регистрация на ипотечни кредити (MERS) е частна база данни, създадена от ипотечния банков сектор за просто регистрация и прехвърляне на ипотеки.
- Чрез проследяване на ипотечните преводи по електронен път, MERS елиминира необходимостта от заемодател да регистрира прехвърлянето в окръжния регистратор всеки път, когато заемът се продава от една банка в друга.
- Понякога самият MERS е посочен като ипотекарния кредитор (ипотекар).
- Въпреки че MERS може да спести време и разходи за запис, той предизвика критики, че затруднява да се види кой всъщност е настоящият собственик на ипотека.
Разбиране на системата за електронна регистрация на ипотека - MERS
Всеки път, когато ипотека се продава от една банка в друга, цесия - документ, показващ, че ипотеката е прехвърлена - теоретично се изготвя и записва в регистъра за земя. Прехвърлянето прехвърля всички лихви, които първоначалният кредитор е имал по ипотеката, към новата банка.
Чрез проследяване на трансфери по заеми по електронен път, MERS елиминира дългогодишната практика на заемодателя трябва да записва задача с окръжния рекордер всеки път, когато заемът се продава от една банка на друг.
Системата MERS се използва от ипотечни източници, обслужващи лица, складови кредитори, кредитори на едро, дребно кредитори, пазители на документи, агенти за сетълмент, титулярни компании, застрахователи, инвеститори, окръжни регистратори и потребители. Окръжните и регулаторните служители и собствениците на жилища имат достъп до MERS безплатно. Собствениците на жилища могат да търсят информация за собствените си ипотеки, които са регистрирани в системата.
За да използва електронното проследяване, сервизът на ипотеката му присвоява идентификационен номер на ипотека (MIN) и след това регистрира заема в базата данни на MERS. Понякога самият MERS се определя като ипотекар, тъй като първоначалният кредитор е официално посочен в ипотечните документи; такъв заем е известен като оригинален заем на ипотекар (MOM). Оттам нататък продавачът може да получи ипотеката с MERS като номиниран от заемодателя (наричан още като бенефициент) и след това прехвърлете или запишете прехвърлянето на заема на MERS в землището на окръга запис. Това би направило MERS рекорден ипотекар.
Макар че MERS може да действа като ипотекар в регистър на земя, той всъщност не притежава ипотечния заем.
Ако заемодателят продаде заема, MERS ще актуализира информацията си относно ипотеката. Обслужващият ипотечен кредит може да го премахне от базата данни на MERS, като изпрати искане за деактивирането му. MERS от своя страна ще уведоми Фани Мей. Ако служителят на ипотека иска да прекрати изцяло членството си в MERS, той също трябва да уведоми Фани Мей възможно най -скоро.
Плюсове и минуси на системата за електронна регистрация на ипотека - MERS
Като електронен, универсален сайт за ипотечни документи-доверителни актове
и записи на заповед - MERS значително опростява процеса на ипотека. MERS може да действа до известна степен като икономия на разходи, тъй като чрез действие
като ипотекар, той съкращава разходите за записване на прехвърлянето на a
ипотека от един кредитор към друг. Притежаването на заема на името на MERS (като номиниран) в поземлените записи спестява време и разходи за запис, тъй като не са необходими множество задания всеки път, когато заемът сменя собственика.
Базата данни обаче предизвика известна критика. По време на Жилищна криза през 2008 г., системата понякога затрудняваше да се определи кой действително притежава ипотеки. Това създаде предизвикателство пред собствениците на жилища възбрана или освобождаване от заемите им, тъй като те трябваше да знаят кой държи ипотеките им, за да разработят някаква форма на защита.
