Данъчните ползи от инвестирането в недвижими имоти: какво да знаете

Собственикът на имот под наем може да получи много ползи от данъчни облекчения. Повечето от разходите, свързани с вашата сграда, могат да бъдат приспаднати за данъчни цели. Ако вашата сграда носи 1000 долара доход от наем, трябва да платите данъци върху пълните 1000 долара, ако не приспаднете нито един разход за наем.

Но ако вярвате в дългосрочната възвръщаемост на вашата сграда, ще инвестирате в нова боя или нов покрив. Може да инсталирате нови прозорци, за да поддържате топлината. Вместо да плащате данъци върху $1000, можете да плащате данъци върху $600, $700 или дори $300. Това са няколкостотин долара, които сте спестили, и това връща парите в джоба ви.

Начален комплект за инвеститор под наем

Mynd Property Management управлява жилищни имоти в Атланта, Хюстън, Феникс и 16 допълнителни пазара.

Главен изпълнителен директор на Mynd Дъг Брайън притежава 12 сгради, всички от които се стопанисват от дружеството. Един от критичните компоненти за техния успех като фирма за управление на имоти е, че те могат да се справят с данъчните задължения и данъчните облекчения, произтичащи от притежаването на недвижими имоти под наем.

Днес те споделят някои от уроците и най-добрите практики, които са научили от стотици клиенти и успеха на техния основател, така че можете да се възползвате от всяко приспадане на данък върху имотите под наем може да използва.

Възползвайте се от данъчната реформа, приета от администрацията на Тръмп

Законът за данъчни облекчения и работни места от 2017 г. (TCJA) добави нови данъчни облекчения и удръжки за инвеститорите в недвижими имоти. Недвижимите имоти винаги са били данъчно ефективни.

Новата възможност на Mynd за приспадане на данък върху недвижимите имоти след 2019 г. е, че можете да се възползвате от приспадането на квалифициран бизнес доход (QBI) или раздел 199A от Кодекса за вътрешни приходи. Този нов данъчен закон позволява 20% от приходите ви от наем да бъдат незабавно приспаднати от вашите данъци. Така че, независимо от това, което печелите, получавате 20% приспадане направо от портата.

Поддържайте добри записи

Поддържането на отлични записи може да ви настрои за успех по време на данъчно облагане. Уверете се, че пазите всичките си разписки. Организирайте какво сте похарчили за вашата сграда, когато посещавате, и какви видове инвестиции сте направили във вашите имоти. Работи във ваша полза да бъдете организирани и е по-добре за вас по време на данъчната декларация. Вашият счетоводител ще ви обича и крайният резултат ще бъде от полза.

Mynd има собствена система, която улавя възможно най-много информация за вашата сграда, чак до нивото на единица. Те могат да работят с вашия счетоводител, за да предоставят ежедневна данъчна информация за по-лесна данъчна подготовка. Собствениците, които правят това, са внимателни, силно организирани и добри в воденето на записи. Те спестяват повече пари от данъците си от по-малко организираните собственици.

Бъдете креативни: Инвестирайте в зони с квалифицирани възможности

Зоните за квалифицирани възможности позволяват на инвеститорите да проявят креативност при управлението на своите данъци. Тези зони за квалифицирани възможности се основават на предпоставката, че инвестирането в квартали с ниски доходи ще подобри сградите и ще направи общността по-добро място за живеене на хората.

Вземете парите, които правите от други имоти под наем или различни инвестиции и ги инвестирайте в зона за възможности. Когато направите това и спазвате няколко правила, можете да намалите данъчното си задължение с 15%. Така че, ако сте инвестирали $100 и сте вложили тези пари в зона за квалифицирани възможности, може да плащате данъци само за $85. Това е огромно данъчно облекчение.

Възможностите също изискват от вас да инвестирате и да подобрите имота. Това е вълнуващо, защото ще имате красива сграда и целият ви квартал ще се възползва. Можете също така да простите всеки данък върху капиталовите печалби от този момент нататък. Така че, инвестирайте тези $100, превърнете ги в $200 и плащате нулеви данъци. Има много възможности за ливъридж.

Други данъчни облекчения, които може да искате да обмислите

Има и други предимства, свързани със притежаването на инвестиционен имот. Ако не живеете в държавата, в която имотът съществува и трябва да летите до там, за да го посетите, можете да приспаднете пътните си разходи. Можете също да приспаднете сметките си за озеленяване и разходите за показване на сградата, когато имате свободно място, наред с други неща.

Ето частичен списък на 31 данъчни облекчения, които инвеститорите в недвижими имоти могат да вземат:

• Разходи за стартиране на бизнес
• Разходи, направени при търсене на нов имот
• Образование
• Служители
• Енергийна ефективност
• Вноски от Асоциацията на собствениците на жилища
• Изплатени лихви по заеми или кредитни карти
• Планове за интернет и мобилни телефони
• Правни такси за изгонване
• Храна и развлечения
• Обикновени и необходими разходи за реклама
• Дребни парични разходи
• Подготовка на документи
• Поддръжка
• Такси на дружеството за управление на имоти
• Отдаване под наем на оборудване и инструменти
• Ремонти
• Абонаменти и членство
• Комунални услуги, платени от наемодателя

Данък върху капиталовите печалби вместо данък върху дохода

Капиталовите печалби са данъци, които плащате, когато продавате имот. Те могат да бъдат с по-ниска данъчна ставка от обикновената ви облагаема ставка на дохода.

• Имотът, държан за една година или по-малко, може да понесе краткосрочни данъци върху капиталовите печалби между 10% и 37% в зависимост от вашата данъчна категория.
• Имотът, държан за една година и един ден или повече, може да бъде обложен с данък между 0% и 20%, в зависимост от вашата данъчна категория.

Освен размяната на къщи и продажбата на едро, най-често използваните стратегии за недвижими имоти включват задържане на дом за повече от една година, което означава, че в крайна сметка ще плащате по-малко данъци, ако продадете дома си, отколкото ако този доход е направен от друг означава.

Приспадане на амортизация

Амортизацията е отписване на данъци, което прави инвестирането в недвижими имоти по-управляемо.

Амортизацията се прилага както за имущество, така и за подобрения. Амортизацията обаче не се прилага наведнъж, тъй като стойността на имуществото и подобренията надхвърля една данъчна година. Поради тази причина амортизацията се прилага през полезния живот на имот или подобрение.

В недвижимите имоти „подобрение“ и „ремонт“ са технически термини, които се отнасят до конкретни неща.

Понякога може да е трудно да се направи разлика между подобрение и ремонт. Засега това разграничение би трябвало да е достатъчно:

• Подобрения: Добавете стойност към вашия имот.
• Ремонт: Върнете вашия имот в първоначалното му състояние.

Покривът е чудесно място да оцените тази разлика. Закърпването на дупка в покрива е ремонт, но подмяната на покрива е подобрение.

Едно нещо, което трябва да имате предвид, е, че трябва да платите данък върху сумата, която спестявате поради амортизация. Този данък е известен като възстановяване на амортизацията. Възстановяването на амортизацията се прилага независимо дали използвате амортизацията или не. Това означава, че дори и да решите да не амортизирате стойността на покупката, ще бъдете обложени с данък, сякаш сте го направили.

Въпреки това, ако продадете на или под амортизираната стойност на вашия имот, не е нужно да плащате възстановяване на амортизацията. Можете също да избегнете плащането на възстановяване на амортизацията, ако направите обмен 1031, известен също като обмен на Starker.

100% бонус амортизация и раздел 179 удръжки

Бонус амортизация и удръжки по раздел 179 ви позволяват да амортизирате допустим разход за приспадане веднага в годината, в която покупката е пусната в експлоатация. Амортизацията на бонуса преди беше само 50%, но TCJA я увеличи до 100%! Въпреки това, TCJA също така определи дата на изтичане на амортизацията на бонуса. Започвайки от 2023 г., амортизацията на бонуса ще намалява с 20% всяка година, докато не бъде напълно изключена през 2027 г., освен ако Конгресът не реши да действа по друг начин.

Покупки, отговарящи на условията за приспадане по раздел 179 могат също да се амортизират в годината, в която са закупени. Докато бонусната амортизация може да се приложи, дори ако бизнесът не е печеливш, раздел 179 изисква рентабилност за използване. Ако вашият бизнес е спечелил $20 000, а покупката ви е $30 000, можете да приложите само раздел 179 до $20 000. Останалата сума ще трябва да се амортизира през следващата година.

Инвестиране в недвижими имоти със самонасочена IRA (SDIRA)

Познаването как да инвестирате в недвижими имоти със самонасочваща се IRA (SDIRA) ви позволява да се насладите на всички данъчни облекчения, които идват от инвестирането в недвижими имоти, заедно с всички данъчни облекчения на IRA. Има два вида SDIRA:

• Управляван от попечител: Титуляр на сметка насочва попечител да прави и управлява инвестиции в недвижими имоти.
• Самоуправляван: Също известен като контролиран от чекова книжка, това води до отваряне на дружество с ограничена отговорност (LLC), за да правите и управлявате инвестициите сами.

Както при 401(k), вашите данъци ще бъдат изтеглени в момента на изтеглянето ви. Можете също да изберете Roth SDIRA, като в този случай вашите данъци ще бъдат изтеглени, когато правите депозитите си. Ако инвестирате в недвижими имоти, Roth SDIRA може да бъде особено полезна, ако вашият имот претърпи значителна оценка.

По какъвто и маршрут да отидете, покупките на недвижими имоти могат да бъдат финансирани с пари извън IRA, но всички оперативни разходи трябва да бъдат покрити с пари от IRA. Ако тръгвате по самоуправляемия път, можете да си партнирате с други, за да помогнете за финансиране на покупки. Можете също така да изтеглите заем без регрес, заем, който използва вашия имот като обезпечение. Това е важно, защото ако по някаква причина се наложи да просрочите заема, губите парите си, но вашата IRA остава недокосната.

Причината, поради която хората избират техните SDIRA да се управляват професионално, е, че има толкова много правила, които трябва да се следват, когато става въпрос за управление на IRA. Ако направите грешна стъпка, това може да ви струва много време!

Направено правилно, използването на вашата SDIRA ще ви направи по-устойчив инвеститор поради диверсификацията, особено ако недвижимите имоти, в които инвестирате, също са географски разнообразни. Запомнете, не дръжте всичките си яйца в една кошница и не дръжте всички тези кошници в една и съща кутия!

Измервайте всичко, което правите

Ако искате да бъдете данъчно-ефективни, трябва да имате много данни за вашия имот. Проследете последния път, когато сте поставили нова вана, и се уверете, че знаете стария модел на ваната. Документирайте какъв вид покрив имате. В Mynd са изградили система за улавяне на всичко това. Това помага на инвестиционните клиенти да намерят повече стойност за своята сграда и те могат да плащат данъците си малко по-интелигентно.

Говорете с данъчен специалист относно вашите имоти под наем

Mynd също обича да говорим за това какво е най-добро за вашия имот и ползите от инвестирането в недвижими имоти. Въпреки че не са данъчни специалисти, те виждат много данъчни облекчения за клиентите, които обслужват в момента, и са щастливи да споделят това, което знаят.