Изтъкнат домейн: Какво се случва с обратната ипотека?

Правото на изтъкнат домейн се използва от държавен орган, когато дом или друг имот е иззет, за да се направи място за обществен проект като нов път, мост или училище.

Клаузата за вземане на петата поправка на Конституцията на САЩ изисква собственикът да бъде справедливо обезщетен за загубата. Съдилищата приеха, че това означава, че собственикът на имота трябва да бъде платен справедлива пазарна стойност на имота.

При типична ипотека сумата може да е достатъчна за плащане на нов дом, тъй като собственият капитал на собственика на жилището се увеличава, когато те правят ипотечни плащания. Ситуацията обаче може да е малко по-различна, ако собственикът на жилището е извадил a обратна ипотека.

Как работи Eminent Domain

Известен домейн е правомощието на правителство, независимо дали е федерално, щатско или общинско, да вземе частна собственост за обществено ползване, след плащането на само компенсация. Тази практика се среща в много различни страни под различни имена. Може да не изглежда справедливо за собствениците на имота, а известните случаи на домейн, особено когато собствениците смятат, че не са получили справедливо обезщетение, са доста чести.

Изтъкнат домейн и обратната ипотека

Компенсационното плащане, когато се комбинира със собствения капитал в дома, може да бъде достатъчно, за да се плати нов дом или поне да се осигури авансово плащане по нова ипотека. Но ако собственикът на жилището има обратна ипотека, собственикът на жилището може да няма достатъчно оставащ капитал в дома, за да изплати заема и да закупи ново жилище, използвайки плащането на компенсация.

Шансовете им може да са по-благоприятни, ако собственикът на жилището има значителен собствен капитал в имота. Домът може да има увеличена по стойност тъй като е получена обратната ипотека, или собственикът на жилището може да е поддържал значителен собствен капитал в дома, като е заел само ограничена сума.

Най-лошият сценарий се случва, когато собственикът на жилището е взел значителна част от стойността на имота в обратни ипотечни плащания и не е имал достатъчно време (или достатъчно късмет), за да се наслади на значително увеличение на стойността на имота. В такива случаи държавното плащане може да е доста по-малко от разходите за подмяна.

Домашна стойност

Проблемът възниква, когато взетата сума оставя на собственика на жилището малко собствен капитал в имота и по този начин малко реални пари от уреждането с осъдителния орган.

В случай през 2012 г. на собственик на жилище в Орегон беше предложено достатъчно пари, за да изплати обратната си ипотека, когато щатското министерство на транспорта се нуждаеше от дома й за пътен проект. Държавната агенция в крайна сметка се съгласи да позволи на жената, тогава в средата на 80-те, да живее в дом, притежаван от агенцията, без наем, докато има нужда.

Във време на бързо оценяване на дома, подобни ситуации са по-малко вероятни. Стойността на дома вероятно ще надвиши сумата, взета назаем преди години, отбелязва Дейвид Хенсън, управляващ партньор на Henson and Fuerst от Raleigh, Северна Каролина, специалист по изтъкнато право в областта и свързаното с него вещно право.

Въпреки това на жилищните пазари се случват низходящи колебания. Въпреки че законът се различава в различните държави, осъждащите власти и съдилищата няма вероятност да вземат предвид дълга на собственика на жилището.

Стойност на имота спрямо Дълг

„Релевантният фактор наистина е каква е стойността на имота, преди да го вземат, каква е стойността на имота и какви са щетите, които произтичат“, казва Хенсън. „Дългът е без значение за това как щетите се договарят или съдят, ако бъде изправен пред журито.

Много собственици на жилища в такава ситуация са изправени пред допълнителни разходи, като напр оценка такси и разходи за преместване, които не са непременно покрити в случаи на забележителни домейни.

Както при традиционните форуърдни ипотеки, езикът на съответния договор за заем е от решаващо значение. Трябва да се посочва какво се случва в случай на а осъждане на имота. Трябва също така да посочва, че приходите трябва да отидат при собственика на жилището, въпреки че заемодателят ще трябва да одобри окончателното споразумение.

Долния ред

Изтъкнато осъждане на домейн може сериозно да усложни финансовата и жилищната ситуация на собственици на жилища, използващи обратна ипотека, особено ако голяма част от собствения капитал на жилището е бил оттеглено.