Мога ли да получа обратна ипотека на кооперативен апартамент?

Докато обратни ипотеки са били достъпни за собствениците на жилища от 1961 г., заемите са били забранени до жилищна кооперация (известен още като „кооперация“) жители. Обратните ипотеки позволяват на по-възрастните собственици да вземат заеми срещу своите собствен капитал, но има строги изисквания както към кредитополучателите, така и към имотите.

Досега собствениците на жилища в Ню Йорк можеха да получат обратни ипотеки върху едно-, дву-, три- и четири жилища или етажна собственост, но не и кооперации. Въпреки това, в началото на 2022 г. Асамблеята на щата Ню Йорк прие законопроект, който прави кооперациите допустими за обратни ипотеки. Законът влиза в сила на 30 май 2022 г. и жителите на Ню Йорк най-накрая ще могат да получават обратни ипотеки върху кооперативни апартаменти. Ето как работи.

Ключови заключения

Обратната ипотека позволява на собствениците на жилища на възраст 62 или повече години да използват собствения си капитал, без да продават къщата или да правят месечни плащания.

instagram viewer

Заемът не се дължи, докато последният кредитополучател не продаде жилището, не се изнесе за постоянно или не умре.
Кооперацията е вид жилищно жилище, собственост на корпорация, където жителите са акционери с право на глас в тази корпорация.
От 30 май 2022 г. жителите на щата Ню Йорк могат да получат обратни ипотеки с частна марка върху кооперативни апартаменти.
Федералната жилищна администрация (FHA) не разрешава ипотеки за преобразуване на жилищен капитал (HECMs) на кооперации.

Какво е обратна ипотека?

Обратната ипотека позволява собственици на жилища на възраст 62 и повече години се възползват от собствения си капитал без да се продават или правят месечни плащания. Вместо това кредитополучателите получават еднократна сума, месечни плащания или а кредитна линия от техния кредитор (или някаква комбинация от последните две).

Тези заеми могат да осигурят така необходимите средства по време на пенсиониране за плащане на неща като основни разходи за живот, медицински сметки и ремонт на дома. За разлика от традиционните „форуърдни“ ипотеки, не се плащат заеми, докато последният кредитополучател не продаде жилището, не се изнесе или не умре.

Ако притежателят на обратна ипотека не успее да изпълни задълженията по заема, като изостане по данъци и/или застрахователни плащания или не изпълни поддръжка, тогава възбрана може да бъде резултатът.

Изисквания на кредитополучателя за обратни ипотеки на кооперация

Съгласно новия закон, обратната ипотека за кооперация се нарича „обратен кооперативен заем за жилищни единици“. Трябва да сте навършили 62 години (същото изискване за минимална възраст за повечето обратни ипотеки), за да се класирате за заем. Ако вашата кооперативна единица се държи от наематели като цяло или от съвместно наемане, най-младият човек трябва да е на 62 или повече години. Освен това трябва:

Срещнете се с одобрен консултант по обратна ипотека и попълнете финансова оценка, за да потвърдите, че сте финансово квалифицирани за заема
Живейте в имота като ваш основно местожителство
Получете одобрение от борда на директорите на вашата кооперация

Кредитополучателите трябва да удостоверяват ежегодно на всяка годишнина от обратния заем, че пребивават в кооперативното звено и това е тяхното основно местожителство.

Обратните ипотечни кредитори трябва да защитават кредитополучателите

От 30 май 2022 г. жителите на щата Ню Йорк кооператив на възраст 62 или повече години могат да кандидатстват за обратна ипотека. Новият закон обаче поставя тежестта върху обратните ипотечни кредитори да защитават кредитополучателите, като изисква всеки кредитор да:

Вземете $100,000 гаранция за гаранция за покриване на вземания срещу кредитора, ако не изпълни задълженията на кредитополучателя.
Поддържайте минимален капитал от $10 милиона (кредиторът може да разчита на компанията-майка, за да изпълни минималните капиталови изисквания).
Обяснете условията на обратния ипотечен заем и как те отговарят на закона на щата Ню Йорк и Жилищно строителство и градско развитие на САЩ (HUD) стандарти.

Съгласно новия закон, кредиторите не могат да използват „държавно осигурени“ или „обявление за обществена услуга“ в техните промоционални материали.

Стандартите изрично изискват от кредиторите, предлагащи заеми за обратна кооперативна жилищна единица, да:

Разкриване на условия на заема и график на плащане.
Посъветвайте кандидатите да се консултират със съответните органи относно данъка на заема и имуществено планиране последствия.
Опишете функциите за предсрочно погасяване и рефинансиране на заема.
Уведомете кредитополучателя за лихвения процент по заема и прогнозната обща лихва.
Назовете събитията, които биха могли да накарат кредитополучателя да не изплати заема.

Освен това заемът за обратна кооперативна единица е без регрес, което означава, че не можете да дължите повече от стойността на сертификата за акции на кооперативна единица, когато заемът стане изискуем.

Новият закон позволява на частните кредитори, предлагащи обратни ипотеки в Ню Йорк, да предоставят продукти за собствениците на кооперации. Ипотеки за преобразуване на собствен капитал (HECMs), застрахован от Федерална жилищна администрация (FHA) и предлагани от одобрени от FHA кредитори, все още са недостъпни за собствениците на кооперации.

Опции за изплащане на обратен ипотечен заем

След като подпишете договора за обратен ипотечен кредит, имате три дни право на отмяна за анулиране на заема без дължима лихва. След това имате три основни опции за получаване на вашите обратни ипотечни пари:

Срок на плащане – Кредиторът прави равни месечни плащания към вас за фиксиран срок от месеци, които изберете.
Плащане на мандата – Кредиторът прави равни месечни плащания към вас, докато заемът бъде изплатен изцяло или стане изискуем и изискуем.
Кредитна линия – Заемате малко пари сега и оставяте малко кредит за в бъдеще, докато кредитната линия бъде изчерпана.

Обратните ипотеки за кооперациите са обезпечени с акции или членство в кооперацията, която е основното местожителство на кредитополучателя.

Кога се дължи обратна ипотека на кооперация?

Ако имате обратна ипотека върху кооперация, целият баланс на заема става дължим, ако:

Кооперацията вече не е основното жилище на поне един от кредитополучателите по заема.
Изнасяте се поради физическо или психическо заболяване за поне 12 последователни месеца и кооперацията не е основното местожителство на поне един друг кредитополучател.
Не можете да изпълните едно (или повече) от задълженията по заема, като например плащане на месечните такси за поддръжка, ипотечна застраховка плащания или специални такси за оценка.

Могат ли обратните ипотеки да имат съкредитополучатели?

Обратните ипотеки могат да имат съкредитополучатели по договора за заем. Всеки съкредитополучател по обратна ипотека продължават да получават ползите от заема и могат да останат в дома, докато изпълняват задълженията си по заема.

Мога ли да получа HECM в кооперация?

Кооперативите не отговарят на условията за обратни ипотеки, тъй като HUD осигурява само обратни ипотеки (или HECM или HECM за покупка) обезпечени с недвижим имот. Федералният закон не се е променил, така че само частни кредитори предлагат обратни ипотеки на кооперации.

Долния ред

Обратни ипотеки може да осигури допълнителен доход по време на пенсиониране, което може да бъде особено важно, ако имате фиксиран доход. Обратните ипотеки обаче включват няколко такси, включително такси за създаване, ипотечна застраховка, разходи за затваряне, интерес и такси за обслужване. Бъди сигурен за пазарувайте и сравнете разходите от заемите, с които разполагате, преди да вземете каквито и да било решения.