По-ниските ставки ще помогнат на възстановяването на жилищата въпреки насрещните ветрове: Goldman

Въпреки нарастващите признаци за забавяне на пазара на жилища, Goldman Sachs смята, че по-ниските лихвени проценти ще стимулират жилищните инвестиции през втората половина на 2019 г. Както жилищни инвестиции, така и жилищното строителство започва се забавят през първата половина на тази година, но намаляват ипотечни лихви и скорошното намаляване на лихвения процент на Федералния резерв ще помогне за стимулиране на търсенето на жилища, казаха анализаторите на Goldman в скорошна бележка.

Признавайки, че „строителството на жилища е малко по-слабо, отколкото очаквахме, и изглежда се сблъсква с няколко насрещни ветрове, които ще поне отчасти продължават“, анализаторите, водени от икономиста Ян Хациус, остават оптимисти за бъдещите перспективи за растеж на сектора. „Нашият модел сочи здравословно възстановяване до темп на растеж от 4% на жилищните инвестиции през 2019H2“, пише Хациус.

Възстановяването на пазара на жилища би помогнало на акциите на жилищното строителство да запазят ръста си през първата половина на годината. SPDR S&P Homebuilders ETF (

XHB) е нараснал с близо 27% за годината в сравнение с печалбата на S&P 500 от 15%. Индивидуални акции на строителни къщи като M/I Homes Inc. (MHO) и LGI Homes Inc. (LGIH) са нараснали с повече от 70% за годината, докато KB Home (KBH) и Д.Р. Horton Inc. (DHI) са нараснали с повече от 40%, а PulteGroup Inc. (PHM) се увеличава с почти 28%.

Какво означава това за инвеститорите

По-ниските лихви по ипотечните кредити ще доведат до увеличаване на търсенето на жилища, което е секторът на икономиката, който е най-чувствителен към промените в лихвените проценти. От миналата есен лихвите по ипотечните кредити са паднали със 125 bps. Лихвеният процент по 30-годишната фиксирана ипотека е спаднал от пика от 4,94% през ноември до 3,60% напоследък, според данни на ипотечната агенция Freddie Mac, на CNBC.

Стимулиращият ефект от по-ниските ставки върху търсенето на жилища ще дойде по два отделни канала. Очевидният канал е, че по-ниските лихви по ипотеките правят разходите за финансиране на покупката на нов дом по-евтини; следователно и повишено търсене. Вторият канал се осъществява чрез по-ниските разходи за съществуващите собственици на жилища за рефинансиране на ипотеката им при по-ниски проценти. По-ниските разходи създават ефект на богатство, който стимулира потреблението и последващ механизъм за положителна обратна връзка на пазара на жилища.

Засега обаче по-ниските ставки не успяха да осигурят така очаквания тласък на жилищата. Жилищните инвестиции преживяват най-лошата си серия от 2007-2009 г. Голяма рецесия, като се свива за шест поредни тримесечия. Началото на жилищата спадна с 4,0% през юли до сезонно изгладен годишен темп от 1,191 милиона единици, а данните за юни бяха ревизирани надолу. Икономисти, анкетирани от Ройтерс, очакваха жилищата да започнат да се увеличават през юли до темп от 1,257 милиона единици, според CNBC.

Едно от обясненията за неуспеха на търсенето на жилища да отговори на по-ниските лихвени проценти е нарастващите икономически перспективи. Всъщност, ако по-ниските лихвени проценти са резултат от политически ход, специално предназначен да отговори на икономическата несигурност, тогава отрицателният сигнал, който изпращат по-ниските проценти, може да бъде по-мощен от положителния стимулиращ ефект на тези по-ниски нива себе си. Строителите на жилища смятат, че това е голяма причина, поради която търсенето на жилища не се е увеличило.

Но Голдман има друго обяснение -забавяне на отговора. Ефектите от промените в лихвените проценти обикновено не се усещат веднага, но може да отнеме месеци, ако не и години, преди да подействат върху икономическата активност. „Нашата оценка за времето на забавяне между промените в лихвените проценти и жилищната активност предполага, че по-голямата част от тласъка тепърва предстои“, пише Хациус.

Има някои положителни признаци, които предполагат, че хипотезата на Goldman за забавяне на отговора може да е правилна. Разрешения за строеж, които са слаби през по-голямата част от годината, нарасна с 8,4% до 1,336 милиона единици през юли. Това е най-голямата печалба за разрешителни от юни 2017 г. Може да се очакват повече позитиви като това като ефектите от намаляването на лихвения процент на Федералния резерв в края от миналия месец бавно си проправят път през икономиката и се очакват още намаления на лихвите преди годината навън.

Гледам напред

Въпреки признаците на живот, Goldman очаква да се задържат няколко неблагоприятни условия за жилищното строителство, включително намаляването на данъчния стимул за жилища, обитавани от собственици, изключително стегнат строителен пазар на труда и нарастване на земя, развитие, права и други регулаторни разходи. Може да се добави и нарастващата възможност за рецесия на фона на ескалиращата търговска война на президента Тръмп с Китай.