Стивън Шварцман описва процеса на инвестиране.

Стивън Шварцман не стана голям, като заложи на малък. Кариерата му е определена чрез големи шансове. Понастоящем председател и главен изпълнителен директор на The Blackstone Group, той подробно описва много от тези големи залози в скорошната си автобиография, Каквото е нужно. От дните си като президент на класа в гимназията в Абингтън, до унизителния процес на опити стартирането на Blackstone през 1985 г. с Пийт Петерсън, животът на Шварцман е определен с постигане на голям успех всеки завой.

Оттогава Blackstone се разраства и включва инвестиционни бизнеси, фокусирани върху частния капитал, хедж фондовете, кредитите, инфраструктурата и науките за живота - между другото - но много от най -големите залози на фирмата са били в областта на недвижимите имоти. Всъщност Blackstone е един от най -големите инвеститори в недвижими имоти в света, с приблизително една четвърт от своите 545 милиарда долара активи, инвестирани в сектора.

Blackstone стои зад някои от най -големите сделки с недвижими имоти в историята, включително покупката на Hilton Properties през юли 2007 г. и покупката през 2015 г. на Stuyvesant Town в Ню Йорк за 5,5 милиарда долара.

Говорих с Шварцман за стартирането на неговата автобиография за неговата кариера и неговите възгледи за инвестиционния пейзаж - особено в недвижимите имоти.

Сребърен: Blackstone прави големи залози върху недвижими имоти през годините и сега той е един от най -големите собственици на недвижими имоти и инвеститори в света и е най -голямата част от вашето инвестиционно портфолио днес. Какви са вашите основни правила за идентифициране на големи възможности за недвижими имоти? Какво търсите?

Шварцман: Недвижимите имоти са ясен бизнес. Имаме няколко правила.

1. Ние купуваме съществуващи възможности, които можем да подобрим. Ние не правим развитие. Развитието има много по -голям риск от закупуването на съществуваща сграда. Харесва ни консерватизмът да купуваме нещо съществуващо.
2. Второ, купуваме само неща, които можем да подобрим. Не се интересуваме само от закупуване на паричен поток. Искаме да направим нещо по -добро. След като го направите по -добър, можете да го продадете за повече.
3. Трето, ние сме тематичен инвеститор. Недвижимите имоти имат различни класове активи в рамките на недвижимите имоти, вариращи от офис сгради и апартаменти до търговски центрове и складове. Различните класове активи имат различни основи в различни точки от икономическия цикъл, както и потенциала за технологични смущения. Например, ние продадохме всички наши търговски центрове и всичко на дребно, когато видяхме, че Amazon развива този огромен импулс през 2010 г., и решихме да станем още по -голям купувач на складове. Складовете са били голям производител клас активи в търговията на дребно през последните 5 години. Много търговци на дребно, не само Amazon, трябваше да преминат към онлайн възможности. Имате нужда от складове за съхранение на вашите стоки, за да бъдат доставени до клиента. Това ни доведе до цяла област, където имаме огромна експозиция, където наемите се покачват двойно (или повече) от всеки друг клас активи.
4. Ние също разглеждаме недвижимите имоти като глобална възможност. В един момент няма толкова капитал в географска област. Например купихме много в Скандинавия, което се оказа много добро.
5. Последното правило е да се разглеждат разходите за подмяна. Да се ​​увериш, че си доста под него, когато купуваш нещо, е наистина важно.

Когато изпълним задачата си за подобряване на имот, ние го продаваме. Имаме малка мантра, наречена „Купи го, поправи го, продай го“.

Сребърен: Къде виждате възможностите за недвижими имоти през следващото десетилетие?

Шварцман: Като гледам 10 години... в областта на недвижимите имоти, има тенденция хората да се преместват в градове от предградията. Тази тенденция ще направи апартаментите в градовете добро място за живеене. Това ще промени географската ви ориентация. Ако сте инвеститор в САЩ, ще искате да имате пристрастие да бъдете в ниски данъчни ставки и по -лесна работна среда. Ако погледнете 10 години, ще има реални промени, които вече можете да видите в миграцията на хора от север на юг. Хората преминават от държави с високи данъци към държави с ниски данъци като Флорида, Тексас или Северна Каролина, където можете да наемете на суша работници.

Данъчно натоварване от държавата

Преди беше така, че когато хората получиха работа, те биха избрали местоположението си в зависимост от работата. Сега много по -млади хора търсят местоположението и се надяват да намерят работа. Ако отидат на правилните места, работните места ще се преместят, за да ги намерят.

В сферата на недвижимите имоти има световни градове, основани на знанието. Това са Сиатъл, Сан Франциско, Остин, дори Ню Йорк и Лондон. Ще намерите градове в Индия като Мумбай, Ченай, Бангалор... намиране на индустрии, които знаете, че ще имате експлозивен растеж и следването им по целия свят, като гледате 10 години, това ще бъде много добре. Има и специални случаи в областта на биотехнологиите и научните изследвания, които бързо се ускоряват. Ние сме един от най -големите собственици на мокри лаборатории за биофармация. Това е още една от тези тенденции.

Сребро:Покупката на имотите на Хилтън от Блекстоун през 2007 г. се оказа чудесно обаждане. Но Хилтън вече беше утвърдена марка с голям отпечатък. Вярвате ли, че хотелският бизнес все още ще бъде умно място за инвестиране през следващите десетилетие -две?

Шварцман: С увеличаването на богатството все повече хора ще пътуват. Това би трябвало да бъде катализатор за извършване на неща, свързани с туристическия бизнес, независимо дали това са градове с портал или други популярни места. Те трябва да имат добри резултати.