Как използвах ипотечен кредит, за да купя имоти под наем

Всеки обича да пести пари, нали? Когато се появи възможността по време на пандемията да обръсна няколкостотин долара от месечната си вноска по ипотека, се възползвах от шанса. И тази възможност доведе до пътуването ми в света на притежаването на имоти под наем.

Ето как преминах от собственик на един дом до собственик на моя дом плюс четири имота под наем, в допълнение към уроците, които научих по пътя.

Моето пътуване

Когато купих дома си в Остин, Тексас, през 2018 г., си осигурих a ипотека с ан лихвен процент от 4,625%. В днешната лихвена среда това би било апетитна ставка. Бързо напред до 2020 г. Към края на годината лихвите по ипотечните кредити бяха паднали под 2,7%, така че грабнах шанса да рефинансирам моята ипотека на 3,25% (където остава и днес).

Рефинансирането доведе до намаляване на месечната ми ипотечна вноска с приблизително $600. Какво, помислих си, мога да направя с тези допълнителни пари? Не знам какво точно предизвика идеята, но започнах да се оглеждам за закупуване на имот за краткосрочно наемане. Но къде да направя покупката?

Купуване на апартамент в Нешвил

След като направих онлайн проучване за успешните пазари за краткосрочни наеми, се спрях на Нешвил (който никога не бях посещавал). Една от основните причини да избера Music City: трима мои роднини живеят в района на Нешвил и реших, че мога да остана в имота от време на време.

Посегнах към тези роднини за брокер препоръки – препоръките от приятели и роднини са златни – и в крайна сметка се свързах с брокер, който е приятел на братовчед от Нешвил. Брокерът и нейният колега намериха безупречно обзаведен апартамент в квартал Мидтаун в Нашвил. След като разгледах апартамента през FaceTime, направих оферта, която продавачите приеха.

След това моят брокер ме свърза с кредитор в Нешвил, където с удоволствие получих 5-годишен търговски заем с 4.0% лихва. През февр. 2021 г. летях от Остин до Нешвил, за да разгледам апартамента и да подпиша купчината документи. Този ден станах собственик за първи път на инвестиционни имоти.

Продължаване на купуването

Моето инвестиционно приключение обаче не спря дотук. Бях ухапан от проблема с недвижимите имоти.

През останалата част от 2021 г. придобих още три имота за краткосрочно наемане:

• Апартамент в Палм Спрингс, Калифорния.
• Дуплекс в Галвестън, Тексас.
• Апартамент в Гатлинбърг, Тенеси.

И трите от тези пазари са популярни дестинации за туристи, както и Нешвил.

В пустинния оазис Палм Спрингс (който също никога не бях посещавал) разчитах на опита на приятел и бивш шеф, който беше сменил кариерата си, за да стане брокер. Той намери прекрасен, напълно обзаведен апартамент, който реших да купя, и ме свърза с ипотечна компания, която одобри конвенционална ипотека с 3,375% лихвен процент.

Почти не познавах никого в крайбрежната общност на Галвестън, така че претърсих интернет, за да намеря брокер на този пазар и се спрях на някой, който като мен е част от LGBTQ+ общността. В този случай реших, че трябва поне да правя бизнес с член на „семейството“, така да се каже. Насочихме се към напълно обзаведен дуплекс във викториански стил на няколко пресечки от популярната Seawall в Галвестън. Използвах същата ипотечна компания, която ми даде пари назаем за апартамента в Палм Спрингс и постигнах лихвен процент под 4%.

Gatlinburg, очарователен град в Great Smoky Mountains, се оказа последната ми инвестиционна покупка. Точно както при Нешвил, Палм Спрингс и Галвестън, никога не съм бил в Гатлинбърг. Това обаче не ме попречи. Моето проучване разкри, че Гатлинбърг е основен пазар за краткосрочни наеми.

Без да познавам нито една душа в Гатлинбърг, помолих моя агент за недвижими имоти в Нешвил да ми препоръча брокер там и тя се свърза с мен със страхотен местен професионалист. Моят агент по недвижими имоти в Гатлинбург ме запозна с местна банка, където си осигурих 7-годишен търговски заем с лихвен процент около 5%.

Резултатът

Когато цялото мастило по моите договори беше изсъхнало, притежавах четири имота за краткосрочен наем до края на 2021 г. Това е особено голям подвиг за някой, който е израснал в наета градска къща; никога не сме имали достатъчно пари, за да си купим къща.

Днес обаче притежавам само два имота под наем.

През есента на 2022 г. реших да пусна дуплекса Galveston на пазара, след като се консултирах с финансов съветник. Имотът източваше пари ($8000 за нов климатик, например) и не привличаше достатъчно приходи.

Въпреки че продадох дуплекса за $30 000 повече, отколкото платих за него, в крайна сметка загубих пари от сделката предвид всички пари, които бях вложил в имота.

През юни 2023 г. стигнах до заключението, че трябва да продам апартамента в Палм Спрингс след някои не толкова впечатляващи периоди на приходи от наем. Честно казано, имах нужда и от парите. (Малко след закупуването на имота, асоциация на собствениците на жилища ограничени наеми до 29 дни или повече, което сериозно намали потенциала за печалба.)

За щастие, потенциален продавач се появи в рамките на 12 часа след включването на апартамента в Палм Спрингс - и оферта изцяло в брой на каталожната цена ($35 000 повече от това, което платих за имота) без изискване за проверка. Без колебание приех предложението. Благодарение на липсата на препятствия при отпускане на заеми, сделката приключи в рамките на около 15 дни.

Какво научих

След интензивен курс по покупка (и продажба) на инвестиционни имоти, ето шест от уроците, които научих.

Напиши си домашното

Преди да избера местата, където планирах да инвестирам, прегледах купища данни, за да стесня опциите. Сред най-ценните източници на информация беше AirDNA, доставчик на данни за краткосрочни наеми.

Уверете се, че кредитният ви рейтинг е в добра форма

Ако кредитният ми рейтинг FICO не беше доста над средния за 2021 г. от 716, нямаше да се квалифицирам за атрактивни лихвени проценти по моите заеми за недвижими имоти. Когато купувате къща с конвенционална ипотека, заемодателят обикновено търси минимален FICO резултат от 620.

Потърсете надеждни специалисти по недвижими имоти

Без брокерите, за които бях сигурен, че ще ме пазят, се съмнявам, че щях да имам увереността да купя четири инвестиционни имота в рамките на по-малко от 12 месеца. Плюс това, в няколко случая моите брокери помогнаха да се намери кредитор.

Ако не сте сигурни кой трябва да ви представлява при покупката или продажбата на имот, попитайте приятели, роднини и колеги за препоръки и проверете онлайн отзивите на всеки брокер.

Наемете мениджър на имоти

Във всеки град, където притежавах имот под наем, привличах местен управител на имоти. Мениджърът на имоти се занимава с обяви за наемане, заявки от гости, почистване и множество други подробности за собствениците на имоти.

За мен беше жизненоважно да разчитам на тези мениджъри на имоти, защото не живеех близо до никое от жилищата под наем и не исках да трупам повече работа върху вече натоварения си график. Бях готов да платя процент от дохода си (в ниските двуцифрени числа) за някой друг да се грижи за имотите ми. Средната такса за управление на имоти при наеми е 25% до 30%.

Съхранявайте финансите си отделно

Веднага след като купих първия си имот под наем, реших, че ще трябва да държа тези финанси отделно от финансите за себе си и моя писателски бизнес на свободна практика. За да изградя тази парична стена, отворих разплащателна сметка за всеки имот в банка, която не е основната ми банка.

Знайте кога да продавате

В класическата си мелодия „The Gambler“ Кени Роджърс ни каза, че трябва да знаете кога да ги хвърлите. В случая с имотите в Галвестън и Палм Спрингс знаех кога да хвърля картите и да ги пусна на пазара. (За щастие имотите в Гатлинбърг и Нешвил продължават да се представят достатъчно добре, за да мога поне да покривам месечните си плащания по заем).

Това идеален сценарий ли беше? Не. Бих предпочел да се задържа на наемите и да се опитам да изцедя повече стойност от тях.

Беше ли правилното решение? да Животът е твърде кратък, за да се въртите в леглото заради парични въпроси. Вместо да запазя имотите и да се надявам на най-доброто, аз осребрих - ход, който със сигурност ми спести няколко неспокойни нощи.