Приложенията на ARM достигат ново високо ниво на фона на повишени цени, по-строги правила

Бъдещите купувачи на жилища все повече се насочват към ипотеки с регулируем лихвен процент (ARM) тъй като ипотечните лихви продължават да се покачват.

Делът на ARMs сред всички заявления за ипотека се издигна отново тази седмица, достигайки 9,5%, най-високото четене в проучването на Асоциацията на ипотечните банкери Weekly Mortgage Applications от ноември 2022 г. ARMs имат

променливи лихвени проценти, като първоначалният лихвен процент се фиксира за определен период от време и след това се нулира периодично на годишни или дори месечни интервали.

Интересът към ARM се увеличава, тъй като ипотечните лихви се движат близо до техните най-високи нива от 23 години— надхвърлящи 8% в някои случаи — принуждавайки купувачите на жилища да търсят по-достъпни опции за месечно плащане. Заемите с регулируем лихвен процент бяха свързани с наближаването на Финансовата криза от 2008 г, когато купувачите на жилища не можеха да си позволят да плащат ипотеките си, след като лихвите се коригираха по-високо.

Появата им е намаляла оттогава, тъй като заемодателите повишиха стандартите си, за да предотвратят използването им от рискови второстепенни кредитополучатели. В пика през април 2005 г. ARM представляват 35,8% от всички молби за ипотека. След кризата с високорисковите ипотечни кредити ARMs отново не съставляваха двуцифрен процент от молбите за ипотека, докато не достигнаха 10,8% през май 2022 г.

Данните от CoreLogic показват, че през август ARMs представляват 16% от стойността на цялото финансиране на дома. Това е четири пъти сумата от януари 2021 г., когато ARMs бяха само 4% от цялата стойност на ипотеката. По това време 30-годишната фиксирана ипотечна лихва беше 2,74%, много по-ниска от сегашните лихвени проценти.

Това не са вашите оръжия от началото на 2000-те

Главният икономист на CoreLogic Селма Хеп каза, че кредиторите са затегнали своите стандарти за ARM, изисквайки по-високи кредитни резултати и проверка на доходите, като същевременно концентрира повече заеми в по-малко рисковите 7/1 и 5/1 РЪКА с по-дълги първоначални периоди с фиксиран лихвен процент.

Регулациите около тези заеми също са променени. The Законът на Дод-Франк изискваше ипотечните кредитори да уведомяват повече тези с ипотеки с регулируем лихвен процент, преди да бъде въведен нов лихвен процент. Извиканият референтен процент ARM ЛИБОР оттогава също е премахнат поради опасения, че е бил манипулиран.

Друг начин, по който този скок в използването на ARM се различава от този преди финансовата рецесия: Купувачите на жилища сега търсят отсрочка от високите лихвени проценти, които се повишават отчасти от федералните резерва.

Референтният лихвен процент на Федералния резерв помага да се определят лихвите по всички видове заеми и беше определен на 2,75% през април 2005 г. The процент на захранваните фондове е бил под това ниво в продължение на почти четири години и длъжностните лица щяха да повишат този процент постоянно нагоре следващата година, което затруднява собствениците на жилища да изплащат по-високи ипотеки с променлива лихва нива.

Днес горната граница на обхвата на фондовете е 5,5% и комисията, определяща лихвения процент, казва, че ще останете на това ниво за известно време. Въпреки това, тези с ARM могат да се възползват, ако Фед намали лихвите, както трейдърите прогнозират, че ще го направят през следващата година.

И така, какво следва?

Докато прогнозите сочат, че Фед ще намали лихвените проценти през следващата година, няма гаранция.

Бил Хайнс, акредитиран финансов консултант и главен изпълнителен директор (CEO) на Emancipare Investment Съветниците казаха, че увеличаването на употребата на ARMs го е превърнало в „гореща тема“ за клиентите, които са в жилищата пазар. Той обаче ги съветва само когато има вероятност лихвите да се понижат, като в края на 70-те години, когато ипотечните лихви достигнаха 18%.

Но е много трудно да бъдем сигурни за следващия ход на Фед или какъв икономически удар на САЩ може да удари следващият път, каза той.

„Насочвам клиентите си далеч от [ARMs]“, каза Хайнс. „Това е нещо като определяне на времето на пазара. Опитвате се да определите времето на тези ипотечни лихви."