Полезни ли са REITs по време на ера с високи лихви?

Кога лихвени проценти нарастват, инвеститорите търсят прикритие към всеки добър актив, който могат да намерят. Алтернативни инвестиции, като инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs), може да бъде добър вариант, в зависимост от пазарния цикъл. Нека да видим как са се представяли АДСИЦ през периоди с високи и ниски лихвени проценти.

REIT Резюме

REIT е публично търгуван сигурност които инвестират в недвижими имоти чрез имоти или ипотеки и са достъпни на големи борси като акции. В резултат на това REIT предлагат високи нива на ликвидност (рядко качество при работа с недвижими имоти). Тръстовете често са специализирани в конкретни типове имоти, като жилищни апартаменти, търговски сгради, складове или хотелски съоръжения. REITs се предлагат и в регионални варианти, съсредоточени върху недвижими имоти в определени държави/региони като САЩ, Европа, Китай или Япония.

REITs предлагат много предимства, включително диверсификация, гореспоменатата ликвидност, малък размер на инвестициите, разпределение на приходите и

данъчни облекчения (в зависимост от местните закони). (За повече вижте: Ключови съвети за инвестиране в REITs.)

REIT Връща срещу Лихвени проценти

По време на периоди на икономически растеж цените на REIT са склонни да нарастват заедно с лихвените проценти. Причината е, че нарастващата икономика увеличава стойността на REITs, защото стойността на техните базисни недвижими активи се увеличава. В развиваща се икономика търсенето на финансиране също се увеличава, което води до повишаване на лихвените проценти. Обратно, в забавяща се икономика, когато Фед е затягане на парите, връзката става отрицателна. Тази връзка може да се види в следната диаграма, която подробно описва връзката между общата възвръщаемост на REIT и доходността за 10-годишна възраст Хазната от 2000-2019 г.

В по -голямата си част възвръщаемостта и лихвените проценти на REIT имаха положителна корелация, движейки се в същата посока. Това се доказва предимно между 2001-2004 г. и 2008-2013 г. Периодите на обратна корелация, непосредствено след 2004, 2013 и 2016 г., са свързани с затягането на паричните средства на Фед политики, обръщащи действията на паричните стимули, които бяха въведени предимно след това рецесии. Тук лихвените проценти се повишиха, но стойностите на REIT намаляха.

Допълнително укрепване на този аргумент е проучване, направено от S&P, който анализира шест периода, започващи през 70-те години, когато доходността на 10-годишната хазна нараства значително. Проучването сравнява повишените лихвени проценти с REIT и представянето на акциите през тези периоди. Информацията е представена в следната таблица.

От тези шест периода на увеличаване на лихвените проценти, възвръщаемостта на REIT се увеличи през четири от тях и изпревари фондовия пазар през три от тях.

Съществуват обаче и други фактори и други подробни наблюдения, които могат да показват положителна или отрицателна възвръщаемост на инвестициите по REIT в зависимост от лихвената среда.

Най -големият фактор е, че не всички REITs са създадени равни. На първо място, REIT действат в много видове индустрии. Те включват здравни, хотелски, жилищни, промишлени и много други. Всяка от тези индустрии има различни променливи, които реагират по различен начин на икономическата среда. Друг важен фактор е профилът на дълга на REIT; колко финансиране те поемат, за да развият бизнеса си. Профилът на дълга определя способността на REITs и сроковете за погасяване на дълга, което ще бъде повлияно от различните лихвени условия.

Обсъдените наблюдения показват, че АДСИЦ може наистина да не зависят от сценариите на лихвените проценти и че има много други фактори, които играят роля при определяне на ефективността на REIT по време на различен интерес тарифи. Възвръщаемостта от инвестициите на REIT може действително да остане свободна от колебания на лихвените проценти. Както при всяка инвестиция, от решаващо значение е да се разгледа конкретният въпрос на REIT, неговите резултати, историята на изплащането на дивиденти и нивата на дълга.

Предимства на REIT за инвеститорите

Има и други предимства на REITs, които ги правят добър инвестиционен избор през различни периоди на лихва:

Възможност за доходи

REITs се разглеждат добив-ценни книжа на базата. Въпреки че те могат да поскъпнат, значителна част от възвръщаемостта на REIT е от дивиденти. АДСИЦ избягват да плащат корпоративен данък, ако разпределят поне 90% от приходите си на притежателите на дялове. Тази данъчна облекчение води до редовно разпределение на дивидентния доход на акционерите на REIT и ефективната нетна доходност често е по -висока от тази по облигации (или акции), дори в случаите на високи лихвени проценти.

Глобална диверсификация

REIT предлагат експозиция на световните пазари. От 90 -те години на миналия век Великобритания, Сингапур, Япония, Австралия, Холандия, Южна Африка и много други страни са активирали списъци на REIT, което позволява на инвеститорите да излагат на чуждестранни пазари на недвижими имоти нации. Например, ако местният пазар на недвижими имоти в САЩ танкове поради ефектите от по -високите лихвени проценти, САЩ инвеститор с експозиция на пазара на недвижими имоти в Сингапур може да се възползва, ако притежава АДСИЦ в Сингапур в своя портфолио.

Специфична за сектора експозиция

В случай на покачване на лихвените проценти, не всички подсектори в рамките на недвижимите имоти могат да бъдат засегнати неблагоприятно. Например, наемите на жилища могат да пострадат, но търговските центрове на най -добрите места може да не пострадат. Внимателно проучване на пазара на недвижими имоти, въздействието на лихвените проценти върху конкретен подсектор и върху конкретен АДСИЦ, базирани на базовите им имоти, могат да направят инвестициите на АДСИЦ печеливши, независимо от лихвения процент въздействие.

Долния ред

След като разгледаме моделите на корелация и историческите данни, изглежда, че възвръщаемостта от REITs варира по време на различни лихвени периоди, но в по -голямата си част са показали положителна корелация по време на увеличаването лихвени проценти. След внимателно проучване и правилен подбор на подсектори на недвижими имоти и географски региони, инвеститорите могат да считат АДСИЦ за добра инвестиция за диверсификация наред с традиционните акции и облигации.