Норма на възвръщаемост на финансовото управление - Определение на FMRR

Каква е степента на възвръщаемост на финансовото управление - FMRR?

Коефициентът на възвръщаемост на финансовото управление (FMRR) е показател, използван за оценка на резултатите от инвестиция в недвижим имот и се отнася до инвестиционен тръст за недвижими имоти (АДСИЦ). REITs са акции, предлагани на обществеността от компания за недвижими имоти или тръст, която притежава портфейл от доходоносни имоти и/или ипотеки.

FMRR е подобен на вътрешната норма на възвръщаемост и взема предвид дължината и риска на инвестицията. FMRR определя паричните потоци (входящи и изходящи потоци) по два различни процента, известни като безопасен лихвен процент и процент на реинвестиране.

Обяснен процент на възвръщаемост на финансовото управление

Тъй като изчисляването на процента на възвръщаемост на финансовото управление е толкова сложно, много специалисти по недвижими имоти и инвеститори избират да използват други показатели за анализ на недвижими имоти. Ползата от използването на FMRR е, че позволява на инвеститорите да сравняват инвестиционните възможности наравно помежду си.

въпреки че Вътрешна норма на възвръщаемост (IRR) отдавна е стандартна мярка за възвръщаемост във финансовия лексикон, основен недостатък е неспособността на стойността да отчете времето или периода на държане. Като такъв, той е слаб показател за ликвидност, който играе съществена роля при определяне на общото ниво на риск за дадена инвестиционна гаранция или превозно средство. Например, когато се използва само IRR, два фонда могат да изглеждат еднакви въз основа на техните нива на възвръщаемост, но на един може да отнеме два пъти по -дълго от другото, за да се върнат към първоначалната сума на основната инвестиция. Много анализатори ще допълнят мерките за възвръщаемост на IRR или MIRR с периода на изплащане, за да преценят продължителността на времето, необходимо за възстановяване на основната инвестиционна сума.

The променена вътрешна норма на възвръщаемост подобрява стандартната вътрешна норма на възвръщаемост, като коригира разликите в предполагаемите проценти на реинвестиране на първоначалните парични разходи и последващите парични потоци. FMRR прави нещата още по -далеч, като посочва паричните потоци и паричните потоци по два различни процента, известни като „безопасен лихвен процент“ и „процент на реинвестиране“. FMRR също прави допълнително предположение, което не е включено в IRR и MIRR, че положителните парични потоци, възникнали непосредствено преди отрицателните парични потоци, ще бъдат използвани за покриване на тези отрицателни парични потоци поток.

• Безопасни цени приемете, че средствата, необходими за покриване на отрицателни парични потоци, лесно печелят лихва по лихвен процент достижими и могат да бъдат изтеглени, когато е необходимо в даден момент (т.е. като от ден на депозит сметка). В този случай лихвеният процент е „безопасен“, тъй като средствата са силно ликвидни и безопасно достъпни с минимален риск, когато е необходимо.
• Проценти на реинвестиране включват лихвен процент, който трябва да се получи, когато положителните парични потоци се реинвестират в подобна междинна или дългосрочна инвестиция със съпоставим риск. Процентът на реинвестиране е по-висок от безопасния лихвен процент, тъй като не е ликвиден (т.е. отнася се за друга инвестиция) и следователно изисква по-висок риск дисконтов процент.

Изчисляване на FMRR

Тъй като FMRR е модифицирана вътрешна норма на възвръщаемост, няма формулиран начин за изчисляването му, по -скоро трябва да се изчисли чрез повторения на проби и грешки, улеснени от компютърния софтуер. Преди да използвате такъв софтуер, трябва да се предприемат някои важни стъпки, за да се определи безопасен процент и процент на реинвестиране (по -висок от безопасния лихвен процент), който да се прилага за всички бъдещи парични потоци в хода на конкретно участие Период.

1. Премахнете всички бъдещи отрицателни парични потоци, като погледнете положителните парични потоци от предходната година, когато е възможно. Вместо това изходящите потоци се дисконтират обратно при безопасната норма на възвръщаемост и се изваждат от всички положителни парични потоци.
2. Отменете всички други парични потоци, които може да не са били приложени към първа стъпка до настоящия момент, по безопасен курс.
3. Съставете напред към края на периода на задържане останалите положителни парични потоци по линията на реинвестиране. След това те ще бъдат добавени към прогнозираните парични потоци, очаквани от продажба в края на периода на задържане на инвестицията.
4. Изчислете IRR.

Резултатът от тези стъпки е доходността на финансовото управление.