Канада: Нова граница за инвеститорите в недвижими имоти

Притежаването на собственост в Канада може да бъде печелившо, ако разбирате приложимото към тях канадско данъчно законодателство недвижим имот инвестиции.

Няма изискване за пребиваване или гражданство за закупуване и притежаване на имот в Канада. Можете да живеете в Канада временно, но ще трябва да спазвате имиграционните изисквания, ако искате да имате продължителен престой или да станете постоянно пребиваващ. Нерезидентите също могат да притежават имоти под наем в Канада, но трябва да подават годишно връщане на данъци с Агенция за приходите на Канада (АКР).

Данък сгради

Когато купувате имот, плащате на провинциален данък трансферкоето варира от провинция до провинция, но може да бъде около 1% при първите 200 000 долара и 2% към остатъка. Някои изключения се прилагат, ако това е първата ви покупка на имот в Канада.

Общините също налагат годишно данък сгради, базирани на оценена стойност на имота, което отразява пазарната стойност. В това са включени училищните и други данъци общински данък. Информацията за текущия общински данък върху конкретен имот обикновено е лесно достъпна.

Новите покупки на жилища се подчиняват на федералните Данък на стоки и услуги (GST), но частична отстъпка може да бъде получена за нови или ремонтирани от строителите жилища, ако планирате да живеете в дома. GST не се прилага за домове за препродажба.

Данъци върху имоти под наем

Канадският закон за данъка върху дохода изисква 25% от брутния доход от наем на имоти да се превежда всяка година. Нерезидентите обаче могат да изберат да плащат 25% от нетния доход от наем (след разходи), като попълнят формуляр NR6. Ако имотът под наем възникне нетни загуби, тогава можете да възстановите предварително платени данъци. Вашият доход ще бъде третиран по различен начин в зависимост от това дали сте съсобственик или партньор и дали това се счита за отдаване под наем или бизнес приходи.

Можете да приспаднете два вида направени разходи, за да спечелите доход от наем: текущи оперативни разходи и капиталови разходи. Последното осигурява дългосрочна полза. Разходите за мебели или оборудване за имот под наем не могат да бъдат приспаднати от приходите ви от наем за тази година. Разходите обаче могат да бъдат приспаднати за период от години, тъй като тези позиции се обезценяват. Приспадането се нарича надбавка за капиталови разходи (CCA).

Имуществени данъци и ипотека, банков заем, или кредитна линия лихвите се приспадат от данъци в Канада, ако имотът е инвестиционни имоти.

Продавам канадски имот

Когато нерезидент продава канадски имот, канадското правителство взема 50% от всяка продажба като а данък при източника.

Американските жители също трябва да отчитат капиталовата печалба пред Служба за събиране на данъци (IRS). Въпреки това, ако печалбата е обложена с данък в Канада, тя може да се претендира като чуждестранен данъчен кредит. Когато нерезидент продава канадски имот, продавачът трябва да предостави на купувача удостоверение за разрешаване изготвен от АКР. Без този сертификат купувачът може да задържи част от покупната цена, тъй като купувачът може да бъде отговорен лично пред АКР за всеки от неплатените данъци на нерезидента.

Ако сте жител на Канада и канадският имот е ваш основното място на пребиваване, не се облагате с данък върху капиталовите печалби когато продавате имота. Можете да определите всяко жилище като основно жилище, стига да го "обитавате". Определението може да се отнася за сезонни жилища като вила или мобилен дом. За семейна единица е разрешено само едно основно жилище всяка година. Това изискване има важни последици. Например, ако притежавате повече от един имот, трябва да решите кой да посочите като основно жилище въз основа на капиталовите печалби за тази година.

Ако сте резидент, но имотът не е бил основното ви жилище през всичките години, в които сте го притежавали, трябва пропорционален капиталовата печалба за годините, през които не сте посочили имота като основно местожителство. Промяната в употребата, от отдаване под наем на основно жилище, може да доведе до „предполагаемо разпореждане“, предизвиквайки облагаеми капиталови печалби. Можете обаче да изберете да отложите признаването на тази печалба, докато всъщност не продадете къщата.

Когато напускате Канада, има "предполагаемо разпореждане" с капиталово имущество. С други думи, ако сте притежавали канадски активи, които са поскъпнали, ще плащате данък върху тези печалби, ако и когато напуснете страната. Това "предполагаемо разпореждане" може да се приложи и когато собственик на имот-нерезидент умре или когато имот е прехвърлени от физическо лице в компанията или роднината му, въпреки че няма пари платен.

Кредити за собствени капитали

Можете да получите собствен капитал от вашия канадски жилищен имот с обратна ипотека или кредитна линия на собствения капитал (HELOC).

Обратната ипотека не е за всеки, но позволява на собствениците на жилища над 55 години да извършват редовни плащания в общ размер до 55% от текущата оценена стойност. Не се изисква възстановяване и приходите са необлагаеми. Средствата могат да бъдат инвестирани; на разходи за лихви могат да бъдат отписани (ако средствата са инвестирани в доходен актив) и собственикът на жилището може да живее в дома толкова дълго, колкото желае. Заемът изтича, когато собственикът умре или продаде къщата, след което се изплаща с приходите от продажбата.

HELOC е втора ипотека за вашия дом за обезпечаване на заем или кредитна линия. Той предлага по -голяма гъвкавост при плащане от a конвенционална ипотека тъй като можете да изплатите всяка сума от главницата по всяко време, без неустойка. Лихвеният процент по кредитна линия обикновено е по -висок от ипотечния лихвен процент, но обикновено е по -нисък от необезпечен дълг.

Алтернативни инвестиции в недвижими имоти

Инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs) са публично търгувани компании, които инвестират в портфейл от недвижими имоти. Повечето канадски REITs търгуват на базата на Канада Фондова борса в Торонто (S & P/TSX).

Като тръстове те трябва да разпределят по -голямата част от облагаемия си доход на акционерите. През 2007 г. федералното правителство на Канада постанови това доходни тръстове трябва да се превърнат в обикновени корпорации, плащащи данъци, до 1 януари 2011 г., но много АДСИЦ бяха пощадени от това законодателство. Новите правила за доверие изискват REIT да поддържа 95% от приходите си от пасивни приходи източници (наем от недвижими имоти, лихви, капиталови печалби от недвижими имоти, дивиденти и роялти) и 75% от дохода от наема и частта от печалбата от предишното правило. Ако REIT запази тази структура, тя ще остане съгласно предишните закони за данъка върху доверието.

Долния ред

В обобщение, канадските закони са доста либерални, що се отнася до притежаването на недвижими имоти. Не е нужно да сте канадски гражданин или дори да живеете в страната, а данъците върху имотите и разходите за лихви са данъчно приспадане. За да инвестирате печелившо обаче, трябва да сте наясно с данъчните последици на всеки етап от инвестицията, от притежаването на имота и обитаването или отдаването му под наем до евентуалното му продаване.