Инвестиране в залог върху имотния данък

Една инвестиционна ниша, която често се пренебрегва от инвеститорите, е залогът върху имуществото. Нарастващата нестабилност на фондовия пазар, съчетана с все още исторически ниски лихвени проценти, има много инвеститори, които търсят този тип алтернативни пътища, за да осигурят приличен процент на връщане. В някои случаи тази уникална възможност може да предостави на знаещите инвеститори отлични нива на възвръщаемост.

Имуществените залози също могат да носят значителен риск, което означава, че начинаещите купувачи трябва да разберат правилата и потенциалните капани, които идват с този тип активи. Тази статия обсъжда данъчните залози, как можете да инвестирате в тях и недостатъците на този тип инвестиционно средство.

Какво е данъчен залог?

Данъчен залог е правен иск срещу собствеността на физическо лице или бизнес, което не плаща данъци, дължими на правителството. Например, когато собственик на земя или собственик на жилище не успее да плати данъците върху собствеността си, градът или окръгът, в който се намира имотът, има правомощието да постави запор върху имота. Залогът действа като правен иск срещу имуществото за неплатената сума, която се дължи. Имоти с приложен запор не могат да бъдат продадени или рефинансирани, докато данъците не бъдат платени и запорът не бъде премахнат.

Когато е издаден запор, a удостоверение за данъчно право е създадено от общината, което отразява дължимата сума върху имота, плюс всички дължими лихви или санкции. След това тези сертификати се продават на търг на най -високо наддаващия се инвеститор. Инвеститорите могат да закупят данъчни залози само за няколко стотин долара, ако това е много малък имот. Повечето обаче струват много повече.

Данъчни залози по числа

През 2017 г. приблизително 14 милиарда долара данъци върху имотите не са били платени, според Брад Уестовър, изпълнителен директор на Националната асоциация за данъчни залози (NTLA). Около една трета от тези заложни права впоследствие се продават на частни инвеститори. Местните власти се облагодетелстват от частни продажби, тъй като незабавно възстановяват сумите, дължими за въпросния имот. Тридесет държави продават сертификати за данъчно задържане, казва Уестовър.

В щата Флорида неплатените данъци върху имотите спаднаха от 1,2 милиарда долара през 2008 г. на 740 милиона долара през 2018 г., почти половината от това, което беше на върха си ", а този спад в наличността на заложни права за инвеститорите вероятно е национална тенденция. "[Когато има] здравословна икономика, има смисъл, че повече хора плащат данъците си върху имотите", казва той.

Изследване, публикувано от Националния център за защита на потребителите (NCLC) през 2012 г. относно американската „друга криза на възбрана“, установи, че заедно с просрочията по ипотечните кредити и процентите на безработица, просрочията по данъците върху имотите скочиха по време на Великата Рецесия. Според проучването, проучването установява, че годишно окръжните и общинските правителства в САЩ не успяват да съберат приблизително 15 милиарда долара данъци върху имотите.

Как мога да инвестирам в данъчни залози?

Инвеститорите могат да закупят данъчни запори по същия начин, по който действителните имоти могат да се купуват и продават на търгове. Търговете се провеждат във физическа обстановка или онлайн и инвеститорите могат или да наддадат на лихвения процент по залога, или да наддадат премия те ще плащат за това. Инвеститорът, който приеме най -ниския лихвен процент или плати най -високата премия, получава присъдата. Купувачите често влизат наддаване на войни върху даден имот, което намалява процента на възвръщаемост, който се събира от спечелилия купувач.

Купувачите на имоти с данъчни залози трябва да са наясно с цената на ремонта, наред с всеки друг скрити разходи, които може да се наложи да платят ако поемат собствеността върху имота. Тези, които след това притежават тези имоти, може да се наложи да се справят с неприятни задачи, като изселване на настоящите обитатели, което може да изисква скъпа помощ от управител на имот или адвокат.

Всеки, който се интересува от закупуване на данъчен залог, трябва да започне с вземане на решение за вида на имота, върху който би искал да държи залог - жилищна, търговска, незастроена земя или имот с подобрения. След това те могат да се свържат с касиера на своя град или окръг, за да разберат кога, къде и как ще се проведе следващият търг. Офисът на ковчежника може да каже на инвеститора къде да вземе списък с недвижими имоти, които са насрочени за търг, както и правилата за това как ще се извърши продажбата. Тези правила ще очертаят всички изисквания за предварителна регистрация, приети методи на плащане и други подходящи подробности.

Съвети за купувачите на данъчни залози

Купувачите също трябва да направят надлежна проверка за наличните имоти. В някои случаи текущата стойност на имота може да бъде по -малка от размера на запора. NTLA съветва да се раздели номиналната сума на просроченото данъчно задържане върху пазарната стойност на имота. Ако съотношението е над 4%, потенциалните купувачи трябва да стоят настрана от този имот. Освен това може да има и други заложни права върху имота, които ще попречат на кандидата да придобие собственост върху него.

На всеки имот в даден окръг с данъчно право е присвоен номер в съответния му парцел. Купувачите могат да търсят тези запори по номер, за да получат информация за тях от окръга, което често може да се направи онлайн. За всеки номер окръгът има адреса на имота, името на собственика, прогнозната стойност на имота, юридическото описание и разбивка на състоянието на имота и всички структури, разположени на помещения.

Как да печелите от запор

Инвеститорите, които се интересуват от намирането на възможности за инвестиране на данъчни залози, трябва да се свържат с местния служител за данъчни приходи, отговорен за събирането на данъците върху имотите. В момента има 2500 юрисдикции градове, селища или окръзи, които продават публичен данъчен дълг.

Въпреки че не всеки щат предвижда публична продажба на просрочени данъци върху собствеността, ако държавата разрешава публичния търг на неплатената сметка за данък върху собствеността, инвеститорите трябва да могат да определят кога и къде тези данъци се публикуват за публичен преглед. Продажбите на данък имот трябва да бъдат обявени за определен период от време преди продажбата. Обикновено рекламите изброяват собственика на имота, юридическото описание и размера на просрочените данъци, които трябва да бъдат продадени.

Инвеститорите, които купуват залог за данък върху имота, обикновено са длъжни незабавно да върнат пълната сума на залога на издаващата община. Във всички държави с изключение на две, издателят на данъчно задължение събира главницата, лихви, и всякакви санкции; плаща на притежателя на удостоверение за залог и след това събира удостоверението за запор, ако не е в архива. Собственикът на имота трябва да изплати на инвеститора цялата сума на залога плюс лихва, която варира в различните държави - но обикновено е между 10% и 12%.Ако инвеститорът е платил премия за залога, това може да се добави към сумата, която се изплаща в някои случаи.

Графикът на погасяване обикновено продължава от шест месеца до три години.В повечето случаи собственикът е в състояние да изплати залога в пълен размер. Ако собственикът не може да изплати залога до крайния срок, инвеститорът има право да възбрани имота, както би направила общината, въпреки че това се случва много рядко.

Инвестиране пасивно чрез институционален инвеститор

Инвестирането на данъчни залози изисква значително количество изследвания и надлежна проверка, така че може да си струва да обмислите да инвестирате пасивно чрез институционален инвеститор, който е член на NTLA. Приблизително 80% от сертификатите за данъчно задържане се продават на членове на NTLA.

Ако искате да станете член на NTLA, това струва 500 долара годишно (за инвеститори с по -малко от 1 милион долара). За институционални инвеститори членските вноски варират от 2000 до 10 000 долара в зависимост от размера на инвестиционния им портфейл. Институционалните инвеститори могат да генерират възвръщаемост, която варира от 4% до 9% годишно.NTLA може да помогне за съпоставяне на заинтересованите инвеститори, които стават членове на NTLA, с институционални инвеститори, които се фокусират върху инвестирането на данъчни залози.

Недостатъци на инвестирането в имуществени данъци

Въпреки че залогът върху имуществото може да доведе до значителни лихвени проценти, инвеститорите трябва да си свършат домашната работа, преди да нахлуят на тази сцена. Данъчните залози като цяло са неподходящи за начинаещи инвеститори или за тези, които имат малък опит или познания в областта на недвижимите имоти.

Пренебрегвани свойства

Инвеститорите също трябва да се запознаят добре с действителния имот, върху който е наложен запорът. Това може да им помогне да гарантират, че действително ще могат да съберат парите от собственика. Овехтял имот, разположен в сърцето на квартал на бедняшки квартал, вероятно не е добра покупка, независимо от обещаното лихвен процент. Собственикът на имота може да е напълно неспособен или не желае да плати дължимия данък. Свойствата с всякакъв вид увреждане на околната среда, като например от химикали или опасни материали, които са депозирани там, също като цяло са нежелателни.

Не е пасивна инвестиция

Собствениците на запори трябва да знаят какви са техните отговорности, след като получат сертификатите си. Обикновено те трябва да уведомят писмено собственика за покупката си в рамките на определен срок. Обикновено те също трябва да им изпратят второ уведомително писмо в края на изкупление период, ако до този момент плащането не е извършено изцяло.

Данъчните залози могат да изтекат

Данъчните залози не са вечни инструменти. Много от тях имат срок на валидност след края на периода за обратно изкупуване. След изтичане на залога, задържащият не може да събере неплатено салдо. Ако имотът влезе в възбрана, задържащият може да открие други заложни права върху имота, което може да направи невъзможно получаването на правото на собственост.

Конкуренция

Много търговски институции, като банки и хедж фондове, са се заинтересували от задържане на имоти. В резултат на това те успяха да надминат конкуренцията и да намалят добивите. Това затруднява отделните инвеститори да намират печеливши залози, а някои се отказаха в резултат на това. Сега обаче има и някои налични средства, които инвестират в залог и това може да бъде добър начин за начинаещ инвеститор да проникне в тази арена с по -ниска степен на риск.

Често задавани въпроси относно данъчния залог

Какво означава, ако имате данъчен залог?

Ако имате данъчно право, това означава, че правителството е предявило правен иск срещу вашия имот, защото сте пренебрегнали или не сте платили данъчен дълг. В случай на залог върху данък върху имота, вие сте пренебрегнали или не сте платили данъците върху имота, които дължите на града или окръга, където се намира вашият имот. Когато това се случи, вашият град или окръг има право да наложи запор върху имота.

Как работи продажбата на данъчен залог?

Двадесет и девет щата, плюс Вашингтон, Вирджинските острови и Пуерто Рико, позволяват продажба на данъчни залози.Всяка държава използва малко по -различен процес за извършване на продажбите на данъчни залози.

Обикновено, след като собственикът на имот пропусне да плати данъците си, има период на изчакване. Някои държави чакат няколко месеца, докато други изчакват няколко години, преди да се намеси събирач на данъци. След това неплатените данъци се продават на търг при продажба на данъчно право. Това може да се случи онлайн или на физическо място. Понякога залогът срещу имота е най -високият участник. Други търгове възлагат на инвеститора, който приема най -ниския лихвен процент, със залога. Събирачите на данъци използват парите, които са. спечелете на търга, за да компенсирате неплатените данъци. След като залогът е прехвърлен на инвеститора, собственикът на жилището им дължи техните неплатени данъци върху имуществото, плюс лихви (в противен случай те ще бъдат изправени пред възбрана върху имуществото им).

Къде мога да намеря данъчни залози за продажба?

Можете да се обадите директно на събирача на данъци от вашия окръг, за да разберете процеса на закупуване на данъчни залози. Някои окръзи също ще рекламират процеса на своя уебсайт, както и ще предоставят инструкции как да се регистрират като кандидат.

Когато окръзите изброяват търгове на своите уебсайтове, те също така ще предоставят информация за имотите, предлагани на търг, когато отиват на търг, и минималната оферта. Този списък може да ви помогне да определите дали има имоти, които ви интересуват въз основа на тяхното местоположение, тип на имота, размер и минимална оферта.

Какво се случва с ипотека при продажба на данъчен залог?

Залогът остава в имота, когато е продаден. Залогът обаче остава в кредитния отчет на предишния собственик.

Вземането на запори върху данъци върху имуществото възниква, когато правителствата възбранят имоти в техните юрисдикции за дължимите им данъци върху имуществото. Залозите за данък върху имуществото са по -добри от другите запори, така че възбраната им премахва други залози, включително ипотека. Собствениците на жилища с просрочени данъци обикновено имат и непогасен ипотечен дълг. След закупуване на имот, който е възбранен от данъци, ако откриете, че върху него има ипотечно задържане, той трябва да бъде премахнат от окръга, в който сте го закупили. Окръгът ще освободи запора въз основа на документите за приключване на продажбата на данъци. В случай, че това не работи, можете също да се свържете с притежателя на запора, за да го премахнете.

Във всеки щат след продажбата на данъчен залог има период на обратно изкупуване (въпреки че продължителността на времето варира в зависимост от това на държавата), където собственикът на имота може да се опита да изкупи имота си, като плати данъците си върху просрочените имущества. Въпреки това, дори ако собственикът плаща данъците си върху имуществото, ако не успеят да извършат ипотечните си плащания през това време, титулярът на ипотека може да възвърне собствеността си върху жилището.

Публична регистрация на данъчните залози на IRS?

Ако срещу вашия имот е предявен правен иск, за да се удовлетвори данъчен дълг, IRS ще подаде Известие за Федерално данъчно залог. Това е публичен документ и служи като сигнал за други кредитори, че IRS предявява обезпечено вземане срещу вашите активи. Агенциите за кредитна отчетност могат да намерят известието и да го включат във вашия кредитен отчет.

Долния ред

Залозите за данък върху имуществото могат да бъдат жизнеспособна инвестиционна алтернатива за опитни инвеститори, запознати с пазара на недвижими имоти. Тези, които знаят какво правят и отделят време да проучат имотите, върху които купуват запори, могат да генерират значителни печалби с течение на времето. Потенциалните рискове обаче правят тази арена неподходяща необичайни инвеститори.

Без подходящо проучване и разбиране на пазара на недвижими имоти, инвеститор може лесно да се окаже с имот това не се изкупува от собственика (под формата на плащането на данъците ви с лихви) и това няма стойност. Този имот с ниска стойност в крайна сметка ще се окаже собственост на инвеститора.

За тези, които се интересуват от инвестиране в недвижими имоти, закупуването на данъчни залози е само един вариант. Купуване на жилище при възбрана или закупуване на жилище на търг също могат да бъдат ценни инвестиционни възможности. Ако все още се интересувате от залога за данък върху собствеността, препоръчително е да се консултирате с вашия агент по недвижими имоти или финансов съветник.