4 ключови фактора, които движат пазара на недвижими имоти

Недвижимите имоти представляват значителна част от богатството на повечето хора и това е особено вярно за много собственици на жилища в Съединените щати. Според Проучването на потребителските финанси от Федералния резерв, 64,9% от американските семейства притежават собствено основно жилище през 2019 г. Размерът и мащабът на пазара на недвижими имоти го правят привлекателен и доходоносен сектор за много инвеститори. Тази статия ще разгледа някои от основните фактори, които влияят на пазара на недвижими имоти и разнообразието от налични инвестиции.

Демография

Демография са данните, които описват състава на населението, като възраст, раса, пол, доходи, модели на миграция и ръст на населението. Тази статистика е често пренебрегван, но важен фактор, който влияе върху цените на недвижимите имоти и какви видове имоти се търсят. Големите промени в демографията на нацията могат да окажат голямо влияние върху тенденциите в недвижимите имоти в продължение на няколко десетилетия.

Например, бейби бумерите които са родени между 1945 и 1964 г. са пример за демографска тенденция с потенциал да окажат значително влияние върху пазара на недвижими имоти. Преходът на тези бебешки бумери към пенсиониране е една от най -интересните тенденции на поколенията през миналия век, и пенсионирането на тези бейби бумери, започнало през 2010 г., е задължително да бъде забелязано на пазара от десетилетия до идвам.

Има много начини, по които този вид демографска промяна може да повлияе на пазара на недвижими имоти, но за инвеститора това е ключово Въпросите, които трябва да зададете, могат да бъдат: i) Как това би повлияло на търсенето на втори жилища в популярните ваканционни зони, тъй като все повече хора започват да се пенсионират? Или ii) Как това би повлияло на търсенето на по -големи жилища, ако доходите са по -малки и всички деца са се изнесли? Тези и други въпроси могат да помогнат на инвеститорите да стеснят вида и местоположението на потенциално желаните инвестиции в недвижими имоти много преди началото на тенденцията.

Лихвени проценти

Лихвени проценти също оказват голямо влияние върху пазарите на недвижими имоти. Ако обмисляте да закупите жилище с ипотека, е полезно да проучите лихвените проценти с помощта на ипотечен калкулатор. Промените в лихвените проценти могат значително да повлияят върху способността на дадено лице да закупи жилищен имот. Това е така, защото колкото по -ниски са лихвите, толкова по -ниски са разходите за получаване на a ипотека да се купи жилище ще бъде, което създава по -голямо търсене на недвижими имоти, което отново тласка цените нагоре.

Важно е да се отбележи, че с увеличаването на лихвените проценти разходите за получаване на ипотека се увеличават, като по този начин намаляват търсенето и цените на недвижимите имоти. Въпреки това, когато се разглежда въздействието на лихвените проценти върху капиталова инвестиция като а инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT), а не върху жилищни недвижими имоти, връзката може да се разглежда като подобна на връзката на облигацията с лихвените проценти. Когато лихвените проценти спадат, стойността на една облигация се увеличава, защото тя талон лихвеният процент става по -желан, а когато лихвените проценти се увеличат, стойността на облигациите намалява. По същия начин, когато лихвеният процент намалява на пазара, високата доходност на REITs става по -привлекателна и стойността им се увеличава. Когато лихвените проценти се увеличат, доходността по REIT става по -малко привлекателна и това намалява стойността им.

Икономиката

Друг ключов фактор, който влияе върху стойността на недвижимите имоти, е цялостното здраве на икономиката. Това обикновено се измерва чрез икономически показатели Както и БВП, данни за заетостта, производствена дейност, цените на стоките и др. Най -общо казано, когато икономиката е вяла, и недвижимите имоти също.

Цикличността на икономиката обаче може да има различни ефекти върху различните видове недвижими имоти. Например, ако REIT има по -голям процент от инвестициите си в хотели, той обикновено би бил по -силно засегнат от икономически спад, отколкото REIT, който е инвестирал в офис сгради. Хотелите са форма на собственост, която е много чувствителна към икономическата дейност поради вида на отдаване под наем структура, присъща на бизнеса. Наемането на хотелска стая може да се разглежда като форма на краткосрочен лизинг, която може лесно да бъде избегната от клиентите на хотели, ако икономиката се развива слабо. От друга страна, наемателите на офиси обикновено имат дългосрочни договори за наем, които не могат да бъдат променяни по време на икономически спад. По този начин, въпреки че трябва да сте наясно с частта от цикъла, в който се намира икономиката, вие също трябва да сте наясно с чувствителността на имота към икономически цикъл.

Правителствени политики/субсидии

Законодателството също е друг фактор, който може да окаже значително влияние върху търсенето и цените на имотите. Данъчни кредити, удръжки, и субсидии са някои от начините, по които правителството може временно да увеличи търсенето на недвижими имоти, докато те съществуват. Познаването на настоящите държавни стимули може да ви помогне да определите промени в предлагането и да изискват и идентифицират потенциално фалшиви тенденции.

Например през 2009 г. правителството на САЩ въведе a данък за първи път купувач на жилища кредит на собствениците на жилища в опит да стартират продажбите на жилища в a бавна икономика (само тези, които са закупили жилища между 2008-2010 г., са били допустими). Според правителствената служба за отчетност 2,3 милиона души са се възползвали от данъчното облекчение. Това беше значително увеличение, макар и временно и без да се знае, че увеличението е резултат от данъчни стимули, може би сте стигнали до заключението, че търсенето на жилища се е увеличило въз основа на други фактори.

Коя е най -добрата инвестиция?

Размерът и мащабът на пазара на недвижими имоти го правят привлекателен и доходоносен пазар за много инвеститори. Инвеститорите могат да инвестират директно във физически недвижими имоти или да изберат да инвестират непряко чрез управлявани фондове. Инвестирането директно в недвижими имоти включва закупуване на жилищни или търговски имот да се използва като доходен имот или за препродажба в бъдеще. Индиректните начини за инвестиране на пазара на недвижими имоти включват инвестиране в инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITs), фондове, търгувани с борса за недвижими имоти (ETF), смесени фондове за недвижими имоти (CREF) и инфраструктурни фондове. Поради по -високата налична ликвидност на пазара, по -ниските транзакционни разходи и по -ниските капиталови изисквания, средните инвеститори предпочитат косвено да инвестират в недвижими имоти.

Долния ред

Тази статия представя някои от факторите от по-високо ниво, които играят значителна роля в движението на пазара на недвижими имоти, но има и по-сложни части, които играят роля. И въпреки че някои от тези гореспоменати фактори предполагат ясна връзка между фактора и пазара, на практика резултатите могат да бъдат много различни. Разбирането на ключовите фактори, които движат пазара на недвижими имоти, обаче е от съществено значение за извършване на цялостна оценка на потенциална инвестиция.