Фиксирана ставка срещу Ипотеки с регулируема лихва

Фиксирана ставка срещу Ипотеки с регулируема лихва: преглед

Ипотеките с фиксирана лихва и ипотеките с регулируема лихва (ARMs) са двата основни типа ипотеки. Докато пазарът предлага множество разновидности в рамките на тези две категории, първата стъпка при пазаруване на ипотека е да се определи кой от двата основни вида заем отговаря най -добре на вашите нужди.

Ипотеки с фиксиран лихвен процент

А ипотека с фиксирана лихва начислява определен лихвен процент, който остава непроменен през целия живот на заема. Въпреки че размерът на главницата и лихвите, платени всеки месец, варира от плащане до плащане, общото плащане остава същото, което прави бюджетирането лесно за собствениците на жилища.



Частичното амортизация Графикът по -долу показва начина, по който сумите, насочени към главницата и лихвата, се променят през срока на ипотеката. В този пример срокът на ипотеката е 30 години, главницата е 100 000 долара, а лихвата е 6%.

Плащане	Директор	Лихви	Основен баланс
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Както можете да видите, плащанията, направени през първите години на ипотека, се състоят предимно от лихвени плащания.

Основното предимство на a заем с фиксирана лихва е, че кредитополучателят е защитен от внезапни и потенциално значителни увеличения на месечните ипотечни плащания, ако лихвените проценти се повишат. Ипотеките с фиксиран лихвен процент са лесни за разбиране и варират малко от кредитора до кредитора. Недостатъкът на ипотеките с фиксирана лихва е, че когато лихвените проценти са високи, квалифицирането за заем е по-трудно, тъй като плащанията са по-недостъпни.

Въпреки че лихвата е фиксирана, общата сума на лихвата, която ще платите, зависи от срока на ипотеката. Традиционните кредитни институции предлагат ипотеки с фиксирана лихва за различни условия, най-често срещаните от които са 30, 20 и 15 години.

30-годишната ипотека е най-популярният избор, тъй като предлага най-ниските месечни плащания. Компромисът за това ниско плащане обаче е значително по-висок общ разход, тъй като допълнителното десетилетие или повече в срока е посветено предимно на плащането на лихви. Месечните плащания за по-краткосрочни ипотеки са по-високи, така че главницата се изплаща в по-кратки срокове. Също така, по-краткосрочните ипотеки предлагат по-нисък лихвен процент, което позволява по-голям размер на главницата, изплатена с всяко ипотечно плащане. По този начин по -краткосрочните ипотеки струват значително по -малко като цяло. (За повече, вижте Разбиране на структурата на ипотечните плащания.)

Ипотеки с регулируема лихва

Лихвеният процент за an ипотека с регулируема лихва е променлива една. Първоначалният лихвен процент по ARM се определя под пазарния лихвен процент по заем със съпоставима лихва, а след това лихвата се покачва с течение на времето. Ако ARM се държи достатъчно дълго, лихвеният процент ще надмине текущия лихвен процент за заеми с фиксирана лихва.

ARM имат фиксиран период от време, през който първоначалният лихвен процент остава постоянен, след което лихвеният процент се коригира с предварително уговорена честота. Периодът с фиксирана лихва може да варира значително-от един месец до 10 години; по -кратките периоди на корекция обикновено носят по -ниски първоначални лихвени проценти. След първоначалния срок заемът се нулира, което означава, че има нов лихвен процент въз основа на текущите пазарни лихви. Това е тогава процентът до следващото нулиране, което може да е следващата година.

ARM терминология

ARM са значително по-сложни от заемите с фиксирана лихва, така че изследването на плюсовете и минусите изисква разбиране на някои основни терминологии. Ето някои понятия, които кредитополучателите трябва да знаят, преди да изберат ARM:

• Честота на регулиране: Това се отнася за времето между корекциите на лихвените проценти (например месечно, годишно и т.н.).
• Индекси на корекции: Корекциите на лихвените проценти са обвързани с a еталон. Понякога това е лихвеният процент по вид актив, като депозитни сертификати или съкровищни ​​бонове. Това може да бъде и конкретен индекс, като например Сигурен лихвен процент за финансиране за една нощ (SOFR),индексът на цената на фондовете или Лондонският междубанков лихвен процент (LIBOR). 
• Марж: Когато подписвате заема си, вие се съгласявате да плащате лихва, която е с определен процент по -висока от индекса за коригиране. Например, вашият регулируем лихвен процент може да бъде процентът на едногодишната ДМ плюс 2%. Тези допълнителни 2% се наричат ​​марж.
• Капачки: Това се отнася до лимита на сумата, която лихвеният процент може да увеличи всеки период на корекция. Някои ARM предлагат и тавани на общото месечно плащане.Тези заеми, известни също като отрицателни амортизационни заеми, поддържайте плащанията ниски; тези плащания обаче могат да покрият само част от дължимите лихви. Неплатените лихви стават част от главницата. След години на изплащане на ипотеката, дължимата Ви главница може да е по -голяма от сумата, която първоначално сте заели.
• Таван: Това е най -високото, което може да се достигне до регулируемия лихвен процент по време на срока на заема.

Най-голямото предимство на ARM е, че е значително по-евтино от ипотека с фиксирана лихва, поне за първите три, пет или седем години. ARM също са привлекателни, тъй като ниските им първоначални плащания често позволяват на кредитополучателя да се класира за по -голям заем и, в обкръжението на падащите лихвени проценти позволява на кредитополучателя да се ползва с по-ниски лихвени проценти (и по-ниски плащания), без да е необходимо рефинансиране ипотеката.

Кредитополучателят, който избере ARM, може да спести няколкостотин долара на месец за период до седем години, след което разходите им вероятно ще се увеличат. Новата ставка ще се основава на пазарните лихвени проценти, а не на първоначалната под пазарната. Ако имате голям късмет, той може да бъде по -нисък в зависимост от това какви са пазарните курсове по време на нулирането на курса.

ARM обаче може да има някои значителни недостатъци. С ARM месечното Ви плащане може да се променя често през срока на заема. И ако вземете голям заем, може да имате проблеми, когато лихвените проценти се повишат: Някои ARM са структурирани така, че лихвените проценти могат да се удвоят само за няколко години. (За повече, вижте Ипотека с регулируем лихвен процент: Какво се случва, когато лихвените проценти се покачат.)

Всъщност, ипотеките с регулируема лихва излязоха в полза на много финансови плановици след срив на ипотечните кредити през 2008 г., който настъпи ера на възбрани и къси продажби. Кредитополучателите бяха изправени пред шок от стикери, когато техните ARM се коригираха и плащанията им скочиха нагоре. За щастие, оттогава правителствените разпоредби и законодателство бяха въведени, за да увеличат надзора, който превърна жилищния балон в глобална финансова криза. The Бюро за финансова защита на потребителите (CFPB) предотвратява хищническите ипотечни практики, които нараняват потребителя. Кредиторите отпускат заеми на кредитополучатели, които е вероятно да изплатят заемите си.

Кой заем е подходящ за вас?

Когато избирате ипотека, трябва да вземете предвид широк спектър от лични фактори и да ги балансирате с икономическите реалности на постоянно променящия се пазар. Личните финанси на хората често изпитват периоди на напредък и спад, лихвените проценти се покачват и намаляват, а силата на икономиката се разраства и намалява. За да поставите избора си на заем в контекста на тези фактори, помислете за следните въпроси:

• Колко голямо ипотечно плащане можете да си позволите днес?
• Бихте ли могли да си позволите ARM, ако лихвените проценти се повишат?
• Колко дълго възнамерявате да живеете в имота?
• В каква посока се насочват лихвените проценти и очаквате ли тази тенденция да продължи?

Ако обмисляте ARM, трябва да стартирате числата, за да определите най-лошия сценарий. Ако все още можете да си го позволите, ако ипотеката се възстанови до максималната граница в бъдеще, ARM ще ви спести пари всеки месец. В идеалния случай трябва да използвате спестяванията в сравнение с ипотека с фиксиран лихвен процент, за да извършвате допълнителни плащания по главница всеки месец, така че общият заем да е по-малък, когато настъпи нулирането, което допълнително намалява разходите.

Ако лихвените проценти са високи и се очаква да спаднат, ARM ще гарантира, че можете да се възползвате от спада, тъй като не сте заключени в определен лихвен процент. Ако лихвените проценти се покачват или стабилното, предвидимо плащане е важно за вас, ипотеката с фиксирана лихва може да бъде начинът.

Кандидати за ARM

Краткосрочният собственик на жилище

ARM може да бъде отличен избор, ако ниските плащания в близко бъдеще са основното ви изискване или ако не планирате да живеете в имота достатъчно дълго, за да се повишат лихвите. Както бе споменато по-рано, периодът с фиксирана лихва на ARM варира, обикновено от една година до седем години, поради което ARM може да няма смисъл за хората, които планират да запазят дома си за повече от че. Ако обаче знаете, че ще се преместите в кратък период от време, или не планирате да държите къщата в продължение на десетилетия, тогава ARM ще има много смисъл.

Да кажем, че лихвената среда означава, че можете да вземете петгодишна ARM с лихва от 3,5%. За сравнение 30-годишната ипотека с фиксиран лихвен процент би ви дала лихва от 4,25%. Ако планирате да се преместите преди петгодишното възстановяване на ARM, ще спестите много пари за лихви. Ако, от друга страна, в крайна сметка решите да останете в къщата по -дълго, особено ако цените са такива по-висока, когато заемът ви се коригира, тогава ипотеката ще струва повече от заема с фиксирана лихва имам. Ако обаче купувате дом с оглед да надстроите до по -голям дом, след като създадете семейство - или мислите, че ще се преместите за работа - тогава ARM може да е подходящ за вас.

Нарастващият доход

За хората, които имат стабилен доход, но не очакват той да се увеличи драстично, ипотеката с фиксирана лихва има повече смисъл. Ако обаче очаквате да видите увеличение на доходите си, използването на ARM може да ви спести от плащането на много лихви в дългосрочен план.

Да предположим, че търсите първия си дом и току -що сте завършили медицински или юридически факултет или сте спечелили MBA. Шансовете са високи, че ще спечелите повече през следващите години и ще можете да си позволите увеличените плащания, когато заемът ви се адаптира към по -висок лихвен процент. В такъв случай ARM ще работи за вас. В друг сценарий, ако очаквате да започнете да получавате пари от тръст на определена възраст, можете да получите ARM, който се нулира през същата година.

Типът на изплащане

Вземането на ипотека с регулируем лихвен процент е много привлекателна за ипотечните кредитополучатели, които имат или ще имат пари в брой, за да изплатят заема, преди да влезе новият лихвен процент. Въпреки че това не включва по -голямата част от американците, има ситуации, в които може да е възможно да се справим.

Вземете кредитополучател, който купува една къща и продава друга едновременно. Това лице може да бъде принудено да закупи новото жилище, докато старото е в договор и в резултат на това ще вземе едногодишна или двугодишна ARM. След като кредитополучателят има приходите от продажбата, той може да се обърне, за да изплати ARM с приходите от продажбата на жилище.

Друга ситуация, в която ARM би имало смисъл, е ако можете да си позволите да ускорявате плащанията всеки месец с достатъчно, за да го изплатите, преди да се нулира. Използването на тази стратегия може да бъде рисковано, защото животът е непредсказуем. Въпреки че сега може да си позволите да извършвате ускорени плащания, ако се разболеете, загубите работата си или котелът изчезне, това вече може да не е опция.

Долния ред

Независимо от избрания вид заем, внимателният избор ще ви помогне да избегнете скъпи грешки. Едно е сигурно: Не отивайте с ARM, защото смятате, че по -ниското месечно плащане е единственият начин да си позволите тази мечтана къща. По време на нулирането може да получите подобен процент, но това е сериозна хазартна игра. По -разумно е вместо това да търсите къща с по -малка цена.

Допълнителна информация

• Проверете текущите лихвени проценти
• Как лихвените проценти работят върху ипотека
• Разбиране на структурата на ипотечните плащания
• Ипотечни точки: Какъв е смисълът?
• Ипотека с фиксирана или променлива лихва: кое е по -добре в момента?
• Намиране на най -добрите ипотечни ставки
• Имате ли добра ипотечна лихва? Заключете го!
• Най -важните фактори, които влияят върху ипотечните курсове
• Прогнозиране на лихвените проценти за ипотечни кредити: Купуване, продажба или рефи?
• Ипотека с регулируем лихвен процент: Какво се случва, когато лихвените проценти се покачат
• Как лихвените проценти влияят на жилищния пазар
• По -важна ли е цената на жилището или лихвеният процент?
• Пазаруване за ипотечни ставки