Разчет на коронавируса на търговските недвижими имоти

От дълго време, търговски недвижими имоти е разглеждан като а паричен поток-генерираща инвестиция, която често се изплаща повече от корпоративни облигации само с малко по -голям риск. Това е така, защото наемодателят в търговските недвижими имоти обикновено получава заплата независимо дали бизнесът на наемателя печели пари или не. Докато въздействието на COVID-19 се усеща навсякъде, търговските имоти го усещат остро по отношение на унищожаването на търсенето. Ще разгледаме пресмятането на търговските недвижими имоти, пред които е изправено, и защо не е задължително да се споделя в целия сектор.

Краткосрочна болка при наеми, дългосрочна болка при смяна на културата

Независимо дали гледате към борсово търгуван фонд (ETF) като SPDR фонд за избор на сектор недвижими имоти (XLRE) или компания като Brookfield Property Partners L.P. (BPY), ясно е, че търговските недвижими имоти са паднали от скала в края на март. Пандемията видя отсрочки на наеми, ваканции под наем, фалити на наематели и почти всеки друг кошмар на търговски наемодател се сбъдна наведнъж.

Здравните насоки около пандемията са променили нуждите на наемателите, които плащат, а временните мерки за облекчение и унищожаването на искането са дали на наемателите, които не плащат, значителна сила за договаряне. Наемите на дребно са особено силно засегнати, тъй като много от тях тухли и хоросан фирмите наблюдават преминаването на потребителите към онлайн опции като Amazon.com, Inc. (AMZN) ускоряване в реално време. Независимо дали наемите са спрени или намалени за тези наематели, много от тях може да не оцелеят.

Въпреки че тази краткосрочна картина на приходите е трудна за търговските недвижими имоти, по-голямата загриженост е по-дългосрочната промяна в подхода на компаниите към отдаване под наем и отдаване под наем. Подтикнати да бъдат иновативни от пандемията, много фирми са намерили начини да направят повече от дома си. Това е най-очевидно в технологичната индустрия, където компаниите внедряват идеята за постоянна отдалечена работа или политики за работа отвсякъде, поддържани от платформи като Zoom Video Communications, Inc. (ZM) и Slack Technologies, Inc. (РАБОТА). Бъдещето на офис пространството далеч не е решено, тъй като много фирми изглежда предпочитат смесен модел, при който физическото офис пространство все още играе роля за събиране и споделяне на идеи лично.

Въпреки това, дори малките фирми като ресторантите разглеждат разходите за пространство и се чудят дали могат да намалят режийните разходи и да запазят печалбите си, като отиват на модели само за доставка и вземане. Намаляването на пространството при запазване на продажбите - или намаляване на разходите за пространство чрез предоговаряне на наема на слаб пазар - ще бъде ключово за много малки и средни предприятия, които се опитват да удържат до края на пандемията. Търговските наемодатели, притежаващи общи офиси или търговски центрове, може да открият, че възстановяването на наемите изостава много от всяко решение на пандемията на коронавирус.

Някои подсектори процъфтяват

Докато офисите и търговските площи се сблъскват с краткотрайни, средносрочни и дългосрочни ветрове поради пандемията, има някои подсектори в рамките на търговските недвижими имоти, които оцеляват и дори процъфтяват. Складове, свързани с електронна търговия, пространства за самостоятелно съхранение и търговски площи, използвани за хранителни стоки и аптеки, преодоляват пандемията въз основа на клиентелата, която обслужват. Имотите, служещи като центрове за данни, например, е малко вероятно да бъдат засегнати отрицателно от пандемията, тъй като необходимостта от тези услуги се ускори само от блокирането и отдалечената работа.

За съжаление, повечето експозиции на ETF към търговски недвижими имоти смесват тези подсектори заедно, така че силата на тези подсектори се смекчава от общата болка в сектора на търговията на дребно. Въпреки това имаше значително възстановяване от дъното през март за ETF, проследяващи сектора - всички те все още са в течение на годината, но представянето от коритото е тенденция нагоре. Дори Brookfield Property Partners, с повече от 20% на годишна база, се е повишил с над 90% спрямо минималните си стойности през март.

Долния ред

Търговските недвижими имоти победиха на пазара и ще продължат да го правят в реалния свят, където процентът на събиране на наеми все още може да се понижи допълнително. Недвижимите имоти, обвързани с посещаемостта и посещаемостта на клиентите - като спортни зали, хотели, курорти и ресторанти - са като вземем пандемията направо върху брадичката, а наемодателите зад тези имоти ще участват в страдание. За щастие на инвеститорите с широка експозиция в целия сектор, няколко подсектора останаха силни благодарение на тяхната клиентела, устойчива на пандемия, която не зависи от това да има хора на местата.

Когато ваксината е налична и пандемията е под контрол, търговските недвижими имоти вероятно се очаква рязко възстановяване, дори когато офис пространството е изправено срещу вятъра. След около година ограничена дейност няма съмнение, че ще има много хора, които искат да пазаруват, да пътуват, да тренират и по друг начин да се наслаждават на пространство, което не е техен собствен дом.