Как да създадете Асоциация на собствениците на жилища

Сдружения на собствениците на жилища (HOA) управление на въпроси, засягащи цялата общност, като безопасност и сигурност, липса на поддръжка на собственост, местни неудобства или предоставяне на услуги, за които не се грижи местната власт.

HOAs обикновено се формират от разработчиците, когато се изгражда нова общност. Като условие за придобиване на собственост в много общности, купувачите трябва да се присъединят към HOA. В резултат на това много хора се присъединяват към HOA, без да разбират истински какви са и как работят, само защото се влюбват в определен дом.

Ръст в HOAs

Сдруженията на собствениците на жилища (HOAs) стават все по -разпространени. Когато се говори за този експлозивен растеж във формирането на етажна собственост, сдружения на собствениците на жилища и кооперации професор по публична политика Робърт Х. Нелсън, заявява:

Едва през 1970 г. представлява само около 1% от жилищата в САЩ. До 2010 г. обаче имаше повече от 300 000 обществени асоциации, в които живеят повече от 60 милиона американци, 20% от населението на САЩ... Между 1980 и 2000 г. половината от новите жилища в САЩ са построени и организирани под частното управление на обществена асоциация.

instagram viewer

Научете местните закони за HOA

Кодексите на държавната собственост определят правните насоки за създаване на асоциация на собствениците на жилища. В Тексас, например, глава 204 на кода за собственост казва, че трябва да се образува комитет от трима души, за да подаде петиция за създаването на асоциация на собствениците на имоти (POA).

Комитетът трябва да подаде официално писмено съобщение, че възнамерява да създаде POA със задължително членство. Всички собственици на записи в подразделение трябва да бъдат уведомени, а собствениците на поне 60% от имота трябва да подпишат и одобрят петицията в рамките на една година. След като POA съществува, той може да създаде ограничения чрез отделен процес на петиция, който изисква одобрението на собствениците на поне 75% от имуществото на подразделението.

Създаване на HOA

Процесът за създаване на HOA зависи от това къде се намира HOA, но вероятно ще са необходими следните стъпки.

1. Създаване на бизнес структура чрез формиране на LLC или корпорация с нестопанска цел.
2. Създаване на договори, условия и ограничения (CC & Rs), които описват как ще работи HOA и какви правила трябва да спазват собствениците на жилища.
3. Установяване на процедура за бъдеща промяна на CC & Rs.
4. Писане на правила и разпоредби, които поставят CC & Rs на лесен за разбиране език за жителите на общността.
5. Съставяне на ръководни документи, като напр учредителен акт и подзаконови актове, които очертават честотата на срещите, насоките за гласуване, избора на ръководители на HOA и други оперативни процедури.
6. Избор на квалифицирани служители/членове на борда. Например касиерът всъщност трябва да разбере как да води книги и да управлява пари, например.

Ако хората, създаващи HOA, не са експерти по недвижим имот закон, наемането на адвокат с опит в HOA би било здраво решение на този етап. HOA няма да може да наложи своите правила, ако бъдат оспорени и се установи, че не са законни. Добрият адвокат може също така да посочи ключови въпроси, на които лидерите на HOA трябва да обърнат внимание, като законите за справедливото жилище, за да се избегнат правни проблеми, след като сдружението започне да функционира. Федералните, държавните и местните правителствени разпоредби имат предимство пред правилата на HOA.

(За свързано четене вижте:Как да изберем подходящия адвокат.)

Защитете HOA

Служителите и бордът на директорите отговарят за управлението и надзора на HOA. Наред с това високо ниво на отговорност идва и високо ниво на риск. HOA се нуждае от начин да се защити, ако собственикът на жилище реши да съди.

Защо собственикът на жилище може да съди? В Елк Гроув, Калифорния, жител съди своя HOA заради предложените му промени в правилата за паркиране в квартала. Мъж от Хюстън съди своя HOA, защото иска той да премахне кражбите от кражби от дома си въпреки високия процент на престъпност в района.

Справедлива жилищна организация съди сдружение за етажна собственост във Флорида за отказ да позволи на децата да живеят в сградата. Член на борда може да бъде съден за нарушаване на него или нея доверителен дълг към жителите на HOA и може да бъде държан лично отговорен.

Застраховка на директори и служители осигурява финансова защита на хората, управляващи HOA. Той покрива както разходите за правна защита, така и щетите. Той обаче не обхваща умишлени нарушения. Застраховката за кражба на служители може да защити асоциацията, ако директор, служител или управител на имущество присвои средства на HOA.

Поддържайте стабилни финансови записи

HOA се нуждае от пари, за да функционира и тези пари идват от жителите на общността. Част от парите финансират администрацията на HOA (например правни, счетоводни и управленски услуги), но по -голямата част от парите отиват за поддържане на общите части.

Това може да плати за озеленяване, поддръжка на басейна и дори събиране на боклук. Част от парите се харчат всеки месец, а останалата част се заделя в a резервен фонд. Понякога ще възникнат големи разходи, които не могат да бъдат платени от резервния фонд на HOA. В този случай HOA ще изисква от жителите да плащат допълнителна такса, наречена специална оценка.

Нова HOA ще трябва да извърши анализ на финансирането и да изготви бюджет, за да определи колко да събира месечни вноски от собственика (ите) на всеки имот. Анализът се основава на това кои разходи ще бъдат платени от членовете на общността, колко ще струват, колко ще бъдат разпределени към резервния фонд, а процентът от имуществото на общността, собственост на всеки жител.

Също така, резервният фонд трябва да се управлява и инвестира, за да поддържа HOA финансово стабилен (например стойността на фонда трябва да бъде запазена срещу инфлация).

Информирайте собствениците на жилища

Като членове на общността, които плащат вноски и са засегнати от решенията на HOA, жителите трябва да бъдат информирани за дейностите на HOA и всички въпроси, засягащи общността.

HOAs трябва да провеждат редовни срещи и да уведомяват жителите достатъчно предварително, че всеки има възможност да присъства. Те също така трябва да проведат избори за директори и служители и да гарантират, че всеки има възможност да гласува. Бюлетин на общността, имейл и/или уебсайт също могат да помогнат на собствениците на жилища да бъдат в течение.

Служителите и директорите на HOA трябва да водят подробни записи за своите дейности, като например протоколи от срещи на общността. Асоциациите трябва да разкриват редовно важна финансова информация на членовете на общността. Членовете трябва да са наясно с правата си да преглеждат записите на HOA и да им бъде предоставен достъп при поискване.

(За повече вижте: Справяне с вашия Condo Board.)

Прилагане на правила

HOA са общности, базирани на правила, така че от време на време те трябва да налагат правила, които членовете на общността нарушават. HOAs също трябва да обработват оплаквания от жители относно съществуващи правила, които не им харесват, или правила, които смятат, че трябва да бъдат добавени за решаване на текущ проблем.

HOAs трябва да прилагат правила бързо и последователно. Собствениците на жилища, които отказват да се съобразят, трябва да бъдат глобени. Ако собственикът на жилище откаже да се съобрази, може да се наложи HOA да изпрати акаунта в колекции или да съди собственика на жилището. HOA трябва да избягват избирателно прилагане - с други думи, те не трябва да играят фаворити с лидери на HOA или жители на общността, с които са приятели. Пристрастното поведение може да доведе до съдебно дело.

Наемането на професионална управляваща компания може да намали тежестта върху служителите и директорите на HOA и да премахне потенциалния източник на конфликт между лидерите на HOA и други членове на общността. Управляващото дружество може да поеме голяма част от административната работа и да се справи с неприятности като прилагане на правила и събиране на вноски. Той може също да използва своя опит в управление на имоти за да се осигури безпроблемната работа на общността и да се избегнат грешки, които неопитни служители и директори биха могли да допуснат. Професионалното управление обаче струва пари, което означава, че месечните такси за собствениците на жилища ще бъдат по -високи.

Най-лошият сценарий за прилагане на правила включва възбрана върху собственост на собственик на жилище за неплащане на вноски или специални оценки. Тази крайна мярка може да създаде спорна ситуация между собственика на жилището и HOA. Възбраните също намаляват стойността на имота, което не е добре за останалите жители в квартала.

Събирания на общността домакин

HOA могат да бъдат само за бизнес, но не е задължително. Понякога забавна дейност позволява на членовете на HOA да се опознаят на приятелска, социална основа, а не само в потенциално състезателната среда на среща на HOA. Ако съседите се познават лично, общността може да бъде по -приятно място за живеене и конфликтите могат да бъдат по -лесно разрешени.

Долния ред

Създаването и управлението на асоциация на собствениците на жилища е огромна задача със значителни отговорности и големи последици. Ако обмисляте да закупите имот в HOA, разберете в какво се захващате, преди да купите.

(За по -нататъшно четене вижте: 9 неща, които трябва да знаете за сдруженията на собствениците.)