הגדרת Yield Spread Premium (YSP)
מהו פריסת תשואה (YSP)?
פרמיית פריסת תשואה (YSP) היא סוג של פיצוי שא סוכן משכנתא, כמתווך, מקבל מהמלווה שמקורו במכירת ריבית ללווה שהוא מעל למלווה. שיעור נקוב שאליו הלווה זכאי. לפעמים ניתן להחיל את ה- YSP לכיסוי עלויות הכרוכות בהלוואה, כך שהלווה אינו משתתף בתשלום נוסף.
כתוצאה מחקיקה שהתקבלה בשנת 1999, פרמיית פריסת התשואה צריכה להיות קשורה כעת באופן סביר לשירותים בפועל שמבקר המשכנתאות מבצע לרוכש הבית. יש לפרסם על פי חוק גם את פרמיית פריסת התשואה טופס HUD-1 כאשר ההלוואה סגורה.
תיקי המפתח
- פרמיית פריסת תשואה (YSP) היא פיצוי נוסף המשולם לברוקר משכנתאות כפיצוי בגין הצבת הלוואה בריבית גבוהה יותר אצל לווה.
- כל YSP יופיע בטופס HUD-1 המוצג בסיום.
- פרמיית פריסת התשואה היא אחת מהעמלות הרבות הקשורות ברכישת נכס או בית.
- בשנת 1999 התקבלה חקיקה, שנועדה להגן על רוכשי הדירות מפני דמי פריסת תשואה מופקעת.
כיצד פועל Yield Spread Spread (YSP)
מתווכי משכנתאות מתוגמלים ישירות על ידי לווים כאשר הלווה משלם דמי מקור כאשר המלווה משלם לברוקר פרמיית פריסת תשואה או שילוב של אלה. אם אין דמי מקור, סביר להניח שהלווה מסכים לשלם ריבית מעל שיעור השוק.
תשלום ריבית מעל השוק כדי לפצות מתווך/מלווה משכנתא אינו בהכרח דבר רע עבור הלווה, שכן הוא יכול להפחית את עלויות המשכנתא מראש.
אין דבר כזה 100% משכנתא ללא עלות עבור הלווה. אם הלווה לא ישלם עלויות סגירה או עמלות, הם בסופו של דבר ישלמו את העמלות הנפרסות על אורך חיי ההלוואה בצורה של תשלומים חודשיים מעט גבוהים יותר.
שים לב שאם הלווה מצפה להחזיק את המשכנתא לזמן קצר, תשלום ריבית גבוהה יחסית יכול להיות חסכוני יותר מתשלום עמלות גבוהות מראש. יש לבצע ניתוח עלות-תועלת יסודי לפני חתימה על חוזים כלשהם.
שערי שווי ומתווכי משכנתאות
השיעור הנקוב הוא הריבית הסטנדרטית שמציע מלווה למשכנתאות על בסיס תנאי ההלוואה ואשראי האשראי של הלווה. שיעור זה אינו כולל התאמות כגון נקודות סגירה, נקודות הנחה (משכנתא), עמלות או עמלות.
כאשר קונה בית מחליט לעבוד עם עצמאי סוכן משכנתא, המתווך יוכל להשוות הלוואות ממגוון בנקים וחברות משכנתאות. בגין עבודתם, תישלם לברוקר עמלה. במקום לקבל עמלה במזומן, מתווכים רבים מקבלים במקום פיצוי בצורה של פרמיית מרווח התשואה, שהיא התאמה כלפי מעלה בשיעור הנקוב. כל ההתאמות שבוצעו לשיעור הנקוב חייבות להיות מפורסמות בהסכם ההלוואה ולהסכים עם הסגירה הצהרות הסדר (טופס HUD-1).