פאני מיי: הלוואות, HomePath וכל מה שאתה צריך לדעת

פאני מיי - הידועה באופן רשמי כאיגוד הפדרלי הלאומי למשכנתאות (FNMA) - היא א מפעל בחסות הממשלה (GSE) שאושרו על ידי הקונגרס כדי לעורר בעלות על בתים ולספק נזילות לשוק המשכנתאות. הוא הוקם בשנת 1938 במהלך שפל גדול כחלק מ עסקה חדשה. מטרתו לסייע ללווים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית להשיג מימון לבית.

מה פאני מיי עושה

כ שוק משכנתאות משני

משתתפת, פאני מיי אינה יוצאת מהלוואות משכנתא. במקום זאת, היא שומרת על זרימת כספים למלווים על ידי רכישה או ערובה למשכנתאות שהונפקו על ידי איגודי אשראי, בנקים, חסכנים, ומוסדות פיננסיים אחרים. זהו אחד משני רוכשי משכנתאות גדולים בשוק המשני. השני הוא אחיו פרדי מק, או התאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות לבית, שהוא גם GSE שאושר על ידי הקונגרס.

לאחר רכישת משכנתאות בשוק המשני, פאני מיי מאגדת אותן ליצירה ניירות ערך בגיבוי משכנתא (MBS). MBS הם ניירות ערך בגיבוי נכסים המובטחים על ידי משכנתא או מאגר משכנתאות. ניירות הערך המגובים במשכנתא של פאני מיי נרכשים אז על ידי מוסדות, כגון חברות ביטוח, קרנות פנסיה ובנקים להשקעות. היא מבטיחה תשלומי קרן וריבית על ה- MBS שלה.

לפאני מיי יש גם תיק משלה, המכונה בדרך כלל תיק שמור, שמשקיע בניירות ערך מגופים משכנתא משלו ושל מוסדות אחרים. פאני מיי מנפיקה חובות, המכונים חוב סוכנויות, כדי לממן את תיק השמירה שלה.

על ידי השקעה בשוק המשכנתאות, פאני מיי יוצרת נזילות למלווים, מה שבתורו מאפשר להם לחתום או לממן משכנתאות נוספות. בשנת 2020 סיפקה פאני מיי נזילות של 1.4 טריליון דולר לשוק המשכנתאות, דבר שעזר לאמריקאים בעלי הכנסה נמוכה לרכוש, למחזר או לשכור כשישה מיליון בתים.

פאני מיי סטוק

מחיר מניית פאני מיי

פאני מיי נסחרת בציבור מאז 1968. עד 2010 היא נסחרה ב בורסת ניו יורק (NYSE). בעקבות ה מיתון גדול וההשפעה שהייתה לו על שוק הדיור, פאני מיי נאלצה למחוק את מניותיה בשל אי עמידה בדרישת מחיר הסגירה המינימאלית שנדרשה על ידי NYSE. פאני מיי סוחרת כעת ללא מרשם.

במחצית השנייה של 2008 השתלטו פאני מיי ופרדי מק על ידי הממשלה באמצעות א שמרנות של ה הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA). ה משרד האוצר האמריקאי סיפק 191.5 מיליארד דולר כדי לשמור על שני הממסים. שתי הסוכנויות החזירו את הכסף, ולאחר מכן כמה.

באוגוסט 2012, התנאים החלים על חובות הדיבידנד של פאני מיי שונו כך שאוצר ארה"ב תבע כל רווח בסוף כל רבעון ויעניק הון אם יש גירעון. בספטמבר 2019 הודיעו האוצר ו- FHFA כי פאני מיי ופרדי מק יכולים להתחיל לשמור על הרווחים שלהם כדי לחזק את רזרבות ההון של 25 מיליארד דולר ו -20 מיליארד דולר, בהתאמה. המהלך הוא צעד לקראת מעבר השניים מתוך השמרנות.

דרישות הלוואה של פאני מיי

כדי לעשות עסקים עם פאני מיי, על מלווה למשכנתאות לציית להצהרה בנושא הלוואות תת -פרמיה שהוציאה הממשלה הפדרלית. ההצהרה מתייחסת למספר סיכונים הכרוכים בכך הלוואות תת פריים, כגון שיעורי היכרות נמוכים ואחריהם ריבית משתנה גבוהה יותר, מגבלות גבוהות מאוד על שיעור הריבית הגדלה, מוגבלת ללא תיעוד הכנסה ללווה, ותכונות המוצר המבצעות מיחזור תכוף של ההלוואה סָבִיר.

המשכנתאות שפאני מיי רוכשת ומבטיחה חייבות לעמוד בקריטריונים מחמירים. הגבול, למשל, עבור א הלוואה רגילה עבור בית חד משפחתי בשנת 2021 הוא 548,250 $ (לעומת 510,400 $ בשנת 2020) עבור רוב האזורים ו- 822,375 $ (לעומת 765,600 $ בשנת 2020) לאזורים בעלות גבוהה, כולל הוואי ואלסקה. ה- FHFA קובע גבולות אלה.

כדי לקבל הלוואה המגובה על ידי פאני מיי, תצטרך לעבור דרך מלווה מאושר. לצד הימנעות מהלוואות תת -פריים שהוזכרו לעיל, על המלווים לעמוד בקריטריונים לזכאות ולחתום המבטיחים את איכות האשראי של המימון.

כיצד להגיש בקשה למשכנתא מגובה פאני

לאחר שמצאתם מלווה כשיר להנפיק הלוואה מגובה פאני מיי, תקבל הדרכה למלא בקשת הלוואת מגורים אחידה. יהיה עליך לאסוף ולספק מידע פיננסי ותיעוד. זה כולל רישום תעסוקה וההכנסה הגולמית וההצהרות שלך, כגון א W-2 אוֹ 1099 טופס לגיבוי אלה. כמו כן, יהיה עליך לספק את סך כל חובות החוב החודשיים שלך, כגון יתרות בכרטיסי אשראי, תשלומי רכב, מזונות ומזונות ילדים.

באופן כללי, המלווים מעדיפים לעקוב אחר חוק 28/36- כלומר, משק בית צריך להוציא לא יותר מ -28% מההכנסה החודשית על הוצאות דיור ולא יותר מ -36% על טיפול בחובות (כולל משכנתאות והלוואות רכב). פאני מיי תקבל מקסימום יחס החוב להכנסה (DTI) של 36%, אם כי זה יכול להגיע עד 45% אם הלווה עומד בדירוג האשראי ודרישות המילואים.

אם יחס ה- DTI שלך גבוה מדי, תוכל לבצע מקדמה גדולה יותר, אשר תקטין את העלויות החודשיות שלך. אמנם מקדמה של 20% נחשבת לאידיאלית, אך חלק מהלווים יוכלו להוריד עד 3%.

רוכשי דירות חייבים לעמוד גם בדרישות האשראי המינימליות כדי להיות זכאים למשכנתאות מגובות פאני מיי. לבית חד-משפחתי המהווה בית מגורים ראשוני, א ציון FICO של לפחות 620 עבור הלוואות בריבית קבועה ו- 640 עבור משכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) נדרש. כמובן שככל שציון ה- FICO שלך טוב יותר או גבוה יותר, כך אתה זכאי יותר לשיעורי הריבית הנמוכים ביותר.

שינויי הלוואה

בעקבות ה התמוטטות משכנתא, פאני מיי החלה להתמקד בשינויי הלוואות. שינויים בהלוואה משנים את תנאי המשכנתא הקיימת כדי לסייע ללווים להימנע מברירת מחדל, בסופו של דבר בעיקול ובסופו של דבר לאבד את ביתם. השינויים יכולים לכלול ריבית נמוכה יותר והארכת תקופת ההלוואה, דבר שיוריד את התשלומים החודשיים. מאז ספטמבר 2008 השלימו פאני מיי ופרדי מק יותר מ -2.45 מיליון שינויים בהלוואה.

פאני מיי HomePath

כאשר מתעוררים עיקולים על משכנתאות שבהן פאני מיי היא הבעלים/המשקיע, או כאשר נכסים נרכשים באמצעות מעשים במקום עיקול או חילוט, פאני מיי מנסה למכור את הנכסים בזמן כדי למזער את ההשפעות האפשריות על הקהילה. HomePath.com הוא אתר Fannie Mae שבו קונים ומשקיעים לבתים יכולים לחפש ולהציע הצעות בנכסים אלה, ו- HomeReady מאת Fannie Mae מציעה מוצרי מימון לקונים לנכסים.

במקרים מסוימים יתכן ויהיה מימון מיוחד. אלה כוללים סיוע בעלות סגירה, מקדמות של 3%, ועלויות שיפור הנכללות בהלוואה.

HomePath.com מציעה אך ורק נכסים בבעלות פאני מיי וכוללת בתים צמודי קרקע, בתים ובתים משותפים. פאני מיי משתמשת באנשי מקרקעין מקומיים כדי להכין, לתחזק ולרשום את הנכסים למכירה. ברוב הרישומים יש תמונות, תיאורי נכסים ופרטים אחרים, כולל מידע על בית הספר והשכונה.

פאני מיי ו- COVID-19

בשל ההשפעה הכספית של מגיפת הקורונה המתמשכת, אינספור בעלי בתים נקלעו למצבים שבהם לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם. כדי לעזור במצב זה, חוק הסיוע, ההקלה והביטחון הכלכלי (CARES) בקורונה, עבר במארס 2020, דרש ממלווים המחזיקים במשכנתאות מגובות פדרליות להעניק ללקוחותיהם המושפעים ממגפה סובלנות עד 180 יום ולהתעכב מהגירושים הקשורים לעיקול. כחלק מכך, פאני מיי הציעה את אפשרויות הסיוע וההקלות במשכנתאות הבאות לווים למשכנתאות חד-משפחתיות שהושפעו כלכלית מהאזרח הנוכחי חרום:

• אפשרות לבקש סיוע למשכנתא על ידי פנייה לשירותי משכנתא
• השעיית מכירת עיקול והדחה הייתה אמורה להסתיים ב -31 ביולי 2021, אך השעיית הפינוי נדחתה ל -30 בספטמבר 2021.
• זכאות לתכנית אורך רוח להפחתה או השעיית תשלומי משכנתא עד 12 חודשים
• השעיית דיווח לשכת האשראי על תשלומי הלווים המשתלמים בתוכנית אקספרנס כתוצאה מקשיים המיוחסים למגיפה המתמשכת
• אין כניסת דמי איחור ללווים בתכנית סובלנות
• דרישה שאחרי סובלנות, עובד יעבוד עם לווים על תוכנית קבועה כדי לסייע בשמירה או הפחתת סכומי התשלום החודשיים לפי הצורך, כולל שינוי הלוואה.

הארכת מורטוריום

בסוף יוני 2021 הכריז הנשיא ביידן על פעולות נוספות למניעת עיקולים. הממשל שלו האריך את הקפאת העיקול עד ליום האחרון בחודש יולי, והם האריכו את הרשמת הסובלנות חלון עד 30 בספטמבר 2021, עבור לווים מסוימים שהמשכנתא שלהם מוחזקת על ידי שלוש הסוכנויות הפדרליות המגבות משכנתאות.

בנוסף, ה- FHFA הציבה גם תקני הלוואות והערכת שמאות גמישים יותר עבור הלוואות שמגובות פאני מיי ופרדי מק לביצוע. בטוח כי רוכשי דירות יכולים לסגור הלוואות במהלך המגיפה וכי כל הגורמים המעורבים יכולים לשמור על ריחוק חברתי לאורך כל תהליך. תקנים אלה מאפשרים כעת:

• הערכות חלופיות על הלוואות רכישה ומימון מחדש (ביצוע הערכות נסיעה ושמאות מקוונות לעומת באתר)
• שיטות חלופיות לתיעוד הכנסה ואימות תעסוקה לפני סגירת הלוואה (למשל אימות תעסוקה באמצעות דוא"ל)
• הרחבת השימוש ב- ייפוי כוח לסייע בסגירת הלוואות (למשל חתימות אלקטרוניות)

הגמישות בנוגע לתיעוד הכנסה וייפוי הכוח פקעה ב- 30 באפריל 2021, אך גמישות השמאות החלופיות הורחבה עד 31 במאי 2021. בעוד שחלק מההגנות הראשוניות על פי חוק CARES פקעו, הנשיא ג'ו ביידן האריך הוראת עיקול למשכנתאות מובטחות פדרלית עד 31 ביולי 2021.

תוכנית RefiNow של פאני מיי

החל מה -5 ביוני 2021, פאני מיי תציע לבעלי משכנתאות בעלות הכנסה נמוכה אפשרות למחזר מחדש באמצעות תוכנית בשם RefiNow, שנועדה להפחית את התשלומים החודשיים והריביות שלהם. כדי להיות זכאים, בעלי בתים חייבים להרוויח בעד 80% מההכנסה החציונית באזור שלהם (AMI).

תוכנית זו נועדה לסייע לבעלי בתים נוספים למחזר על ידי הסרת חלק מהחסמים של תהליך המיחזור המסורתי, שיפור סבירות וקידום בעלות בת קיימא. "לווים בעלי הכנסה נמוכה יותר בדרך כלל ממחזרים בקצב איטי יותר מאשר לווים בעלי הכנסה גבוהה יותר, וייתכן שהם חסרים הזדמנות לחסוך בעלויות הדיור ", אומר מאלוי אוונס, סגן נשיא בכיר וקצין סיכון אשראי ראשי למשפחה. פאני מיי.

אם בעלי בתים אינם בטוחים אם פאני מיי מחזיקה במשכנתא או לא, הם יכולים לבקר כלי לחיפוש הלוואות של פאני מיי. תוכנית RefiNow מציעה מספר יתרונות לבעלי בתים. ראשית, היא דורשת הפחתת ריבית בעל הדירה במינימום 50 נקודות בסיס וחיסכון של 50 $ לפחות בתשלום המשכנתא החודשי של בעל הבית. שנית, פאני מיי תספק אשראי של 500 $ למלווה בזמן רכישת ההלוואה אם התקבלה הערכה עבור העסקה, ויש להעביר אשראי זה מהמלווה אל בעל בית.

כדי להיות זכאי ל- RefiNow, בעל בית חייב לעמוד בתנאים הבאים:

• תהיה ברשותך משכנתא מגובה פאני מאובטחת על ידי מעון ראשוני ביחידה אחת.
• יש לך הכנסה שוטפת בגובה של 80% או יותר מ- AMI (לא ההכנסה ממקור ההלוואה המקורית).
• מעולם לא החמצת תשלום משכנתא בחצי השנה האחרונה ולא יותר מפספוס תשלום משכנתא ב -12 החודשים האחרונים.
• החזיקו במשכנתא עם יחס הלוואה לשווי עד 97%, יחס חוב להכנסה של 65% או פחות, וציון מינימלי של 620 FICO.