האם כדאי לשלם את המשכנתא עם הלוואת הון עצמי?

לפי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין, נכון לשנת 2022 בערך 65% ממשקי הבית האמריקאיים מחזיקים בבית משלהם. במהלך העשור האחרון, מחיר המכירה החציוני של בית בארצות הברית עלה מקצת פחות מ-240,000 דולר ב-2012, לכמעט 430,000 דולר ב-2022, עלייה של 10 שנים של כמעט 80%. לאור זאת, בעלי בתים רבים ראו את הון עצמי בביתם לגדול באופן משמעותי מאז שהם רכשו אותו.

הון עצמי חיובי בבית שלך נותן לבעלי בתים את הגמישות להוציא את העושר הזה במגוון דרכים. שיטה אחת לגשת להון העצמי הזה היא לשלם חלק מהמשכנתא או את כל המשכנתא שלך באמצעות הלוואת הון ביתי. במאמר זה נבחן את היתרונות והחסרונות של גישה זו.

משכנתאות שנייה

ישנן שתי דרכים עיקריות שבהן בעלי בתים יכולים להשתמש בהון הביתי שלהם כדי לשלם את המשכנתא שלהם. הראשון הוא באמצעות שימוש קונבנציונלי

הלוואת הון דירה, שלעיתים מכונה "משכנתא שנייה". סוג זה של הלוואה זהה למעשה לא הלוואת משכנתא, אלא שבמקום ללכת לרכישת בית, זה מביא ללווה קבלת א סְכוּם חַד פַּעַמִי של מזומן שהם חופשיים להוציא איך שהם רוצים.

הגודל המדויק של סכום חד פעמי זה מחושב כאחוז מההון העצמי שיש להם בביתם, כאשר 85% הם מקסימום נפוץ. לדוגמה, אם לבעל בית יש משכנתא בסכום של 200,000$ אבל הבית שלו שווה 300,000$, אז ההון העצמי שלו יהיה 100,000$. אם הלוואת הון הבית שלהם מציעה סכום חד פעמי של עד 85% מההון העצמי שלהם, אז הם יוכלו ללוות עד $85,000. למרות שחלק מבעלי הבתים משתמשים בכספים האלה כדי להחזיר את המשכנתא שלהם, הם יכולים גם לקחת הלוואת הון לבית כדי לכסות עלויות אחרות, כגון שיפוץ המטבח שלהם או תשלום לקולג'.

הסיבה העיקרית לכך שבעלי בתים נוטלים הלוואות דירה כדי להחזיר את המשכנתא שלהם היא אם הם חושבים שכך תגרום לתשלומים חודשיים נמוכים יותר. זה יכול להתרחש כאשר שיעורי הריבית ירדו מאז שהם רכשו את ביתם לראשונה, כלומר, ההלוואה להון הבית תהיה בעלת ריבית נמוכה יותר מהמשכנתא הקיימת שלהם. בתרחיש זה, בעל הבית ייקח הלוואת הון דירה, שתהיה לה ריבית משלה, לוח הפחתות, וטווח, ובעצם יהיה למחזר חלק או את כל המשכנתא הקיימת שלהם.

למרות ששימוש בהלוואת בית כדי למחזר את המשכנתא שלך יכול להוביל לעלויות ריבית נמוכות יותר, בעלי בתים צריכים להיות הקפד להבטיח שהחיסכון בעלויות זה לא יימחק על ידי קנסות של תשלום מראש או עלויות סגירה שעלולות להגיש מועמדות. בהתאם לפרטי תנאי המשכנתא הקיימים שלהם, ייתכן שיהיה יעיל יותר פשוט לחכות לשלב הבא הזדמנות זמינה או מימון מחדש של המשכנתא שלהם, בין אם דרך המלווה הקיים שלהם או דרך מתחרה מַשׁאִיל.

קווי אשראי של בית הון (HELOCs)

הדרך השנייה שבה בעלי בתים יכולים להשתמש בהון הביתי שלהם כדי להחזיר את המשכנתא שלהם היא על ידי נטילת Home Equity Line of Credit (HELOC). כפי ששמה מרמז, HELOCs הם קו אשראי המובטח על ידי הבית שלך. כמו משכנתא שנייה, סכום הכסף שאתה יכול ללוות במסגרת HELOC מחושב על ידי לקיחת אחוז מההון העצמי הביתי שלך, בדרך כלל דומה לזה המשמש למשכנתאות שנייה. אך מלבד קווי הדמיון הללו, ישנם מספר הבדלים חשובים בין HELOCs למשכנתאות שנייה.

מלכתחילה, HELOCs לא נותנים למלווה סכום חד פעמי בתחילת ההלוואה. במקום זאת, הם מתפקדים כמו קו אשראי אישי, המאפשר לבעל הבית ללוות עד סכום מסוים, אך מאפשר להם להחליט מתי וכמה ללוות. זה הופך את HELOCs למתאים היטב לבעלי בתים שרוצים את האפשרות ללוות כנגד ההון העצמי בביתם מבלי שיש להם תוכניות מיידיות כיצד להשתמש בכסף.

ההבדל החשוב השני בין HELOCs למשכנתאות שנייה הוא ש- HELOCs דורשים רק ממך לשלם את הריבית על ההלוואה בכל תשלום, מה שמאפשר ללווה לבחור מתי הוא מחזיר את קֶרֶן. לעומת זאת, משכנתאות שנייה עוקבות אחר לוח הפחתות קפדני שבו כל תשלום כולל גם ריבית וגם קרן. מבחינה טכנית, HELOCs מציעים פרק זמן, הנקרא א תקופת הגרלה, שבה הלווה חופשי לשלם ריבית בלבד. עם זאת, בתום תקופת ההגרלה, ה- HELOC ממיר ללוח הפחתות, ומאלץ את הלווה להחזיר בהדרגה כל קרן שלווה.

ההבדל העיקרי השלישי בין HELOCs למשכנתאות שנייה הוא ש- HELOCs מציעים ריביות משתנות. במצבים בהם הריבית ירדה מאז שקיבלת את המשכנתא שלך, זה יכול לגרום לשימוש ב- HELOC לשלם חלק מהמשכנתא שלך אפשרות אטרקטיבית מכיוון שהיא עלולה להוביל לתשלומים חודשיים נמוכים יותר באופן כללי. עם זאת, כפי שקורה לעתים קרובות בתחום הפיננסים, יש יתרונות וחסרונות לגישה זו.

יתרונות וחסרונות

במבט ראשון, שימוש ב- HELOC להחזר המשכנתא שלך נראה כאופציה אטרקטיבית מאוד. אחרי הכל, זה יכול לאפשר לבעל בית לנצל ריבית נמוכה יותר תוך עיכוב בתשלום הקרן על ההלוואה, מה שעלול להפחית את התשלומים החודשיים שלו בסכום ניכר.

הסיכון העיקרי בגישה זו, לעומת זאת, הוא שהיא חושפת אותך אליו סיכון ריבית. HELOCs הם הלוואה בריבית משתנה, מה שאומר שאם הריבית תעלה, גם התשלומים שלך יעלו. סיכון זה מוגבר עוד יותר אם נוקטים בגישה של ביצוע תשלומי ריבית בלבד ועיכוב פירעון קרן, שכן אותה קרן שלא שולמה אז תגרור ריבית בשיעור גבוה יותר לאחר הריבית התעריפים עולים.

על מנת להגן מפני זה, בעלי בתים ייהנו מכך מבחן לחץ אסטרטגיית החזר המשכנתא שלהם על ידי חישוב כמה ריבית נוספת הם יכולים להרשות לעצמם לכסות אם הריבית אכן תעלה. באופן דומה, זה עשוי להיות נבון להפריש כסף לקרן נגישה שניתן להשתמש בה להחזר הקרן במהירות אם הריבית תעלה, כדי להימנע מלהיות תקוע עם ריבית גבוהה יותר של חודשים רבים או אפילו שנים תשלומים.

לבסוף, בעלי בתים יצטרכו להעריך בקפידה את תנאי הלוואות הון הבית שהם שוקלים. חלק מהמונחים החשובים שכדאי להכיר כוללים האם ההלוואה מציעה ריבית קבועה או משתנה, משך תקופת המשיכה או תקופת ההפחתה, בין אם ההלוואה גובה ריבית פשוטה או ריבית מופחתת, וכל כללים או קנסות לגבי פירעון מראש של קֶרֶן.

בשורה התחתונה

בסופו של דבר, תשלום משכנתא באמצעות הלוואת הון לבית יכול להיות הגיוני, אבל זו לא החלטה שצריך לקחת בקלות ראש. בעלי בתים צריכים לוודא שהם מבינים היטב את תנאי ההלוואות תוך פיתוח תוכנית פיננסית לאופן שבו בסופו של דבר הם ישרתו ויחזירו את הכספים שנשאלו, כולל בריבית שונה תנאים.