מהי הון שלילי?

מהי הון שלילי?

הון שלילי מתרחש כאשר ערך נכס הנדל"ן יורד מתחת ליתרת החוב על המשכנתא המשמשת לרכישת הנכס. שלילי הון עצמי מחושב פשוט על ידי לקיחת שווי השוק הנוכחי של הנכס וחיסור הסכום שנותר על המשכנתא.

כיצד פועלת הון שלילי

כדי להבין הון שלילי, עלינו להבין תחילה "הון חיובי" או ליתר דיוק כפי שהוא מכונה בדרך כלל, הון עצמי.

הון עצמי הוא ערך האינטרס של בעל דירה בביתו. זהו הזרם של הנכס שווי שוק בניכוי כל שעבוד או שיעבוד המצורפים לנכס זה. ערך זה משתנה לאורך זמן כאשר התשלומים מתבצעים על המשכנתא וכוחות השוק משחקים על הערך הנוכחי של אותו נכס.

אם חלק מהבית או כולו נרכשים באמצעות משכנתא, למוסד המלווה יש אינטרס בבית עד למילוי חובת ההלוואה. הון עצמי הוא החלק מהערך הנוכחי של הבית שיש לבעלים בחינם וברור.

הון עצמי ניתן לצבור באמצעות מקדמה שבוצעה במהלך הרכישה הראשונית של הנכס או באמצעות תשלומי משכנתא, כאשר חלק מכווץ מתשלום זה יוקצה להורדת הקרן המצטיינת עדיין חייב. הבעלים יכולים להרוויח מהערכה של שווי הנכס מכיוון שהיא תגרום לשווי ההון שלהם לעלות.

כאשר קורה ההפך - כאשר שווי השוק הנוכחי של בית נופל מפריע לסכום שבעל הנכס חייב במשכנתא שלו - אותו בעל מסווג כ-
בעל הון שלילי בבית. מכירת בית בעל הון שלילי הופכת לחוב כלפי המוכר, שכן הם יהיו אחראים למוסד המלווה שלהם על ההפרש בין המשכנתא המצורפת למכירת הבית.

ההשלכות הכלכליות של הון שלילי

הון שלילי יכול להתרחש כאשר בעל בית רוכש בית באמצעות
משכנתא לפני קריסה של בועת דיור, מיתון או
דיכאון - כל מה שגורם לירידת ערכי הנדל"ן. לדוגמה, נניח שקונה מימן את הרכישה בית של 400,000 $ עם משכנתא של 350,000 $. אם שווי השוק של אותו בית בשנה הבאה ירד ל -275 אלף דולר, לבעלים יש הון שלילי בבית מכיוון שהמשכנתא המצורפת לנכס גדולה ב -75,000 דולר ממה שהיא תמכור בזרם הנוכחי שׁוּק.

משכנתאות מתחת למים היו בעיה נפוצה בקרב בעלי בתים סביב גובהו של המשבר הפיננסי של 2007-2008 שכללה, בין היתר, דפלציה ניכרת במחירי הדיור. כפי שהוכח תחילת המיתון הגדול, למגפה הנרחבת של הון שלילי בשוק הדיור עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת על הכלכלה כולה. לבעלי בתים עם הון שלילי התקשו להמשיך לפעול באופן פעיל באזורים או מדינות אחרות בשל ההפסדים האפשריים שנגרמו ממכירת בתיהם.

שיקולים מיוחדים

אין להתבלבל עם הון עצמי שלילי משיכת הון משכנתא (MEW) היא הסרת הון משווי בית באמצעות הלוואה כנגד שווי שוק של הנכס. משיכת הון משכנתא מפחיתה את שוויו האמיתי של נכס במספר ההתחייבויות החדשות נגדו-אך אין זה אומר שהבעלים נכנס לאדום, מבחינת הון.