שיעורים וריביות שאינן קנייניות בנדל"ן

תכונה הוא מושג משפטי המעניק ומגן על זכותו הבלעדית של אדם להחזיק, להחזיק, להשתמש ולהשליך דבר. המונח רכוש אינו מציע פריט פיזי, אלא מתאר מערכת יחסים משפטית של אדם לדבר.

רכוש אמיתירכוש אמיתי מורכב מקרקעות, דירות ודירות תורשה. אדמות מתייחס לקרקע, לאוויר שמעליו, לאזור שמתחת לפני כדור הארץ ולכל מה שמוקם עליו. דירות כולל את הקרקעות וזכויות בלתי מוחשיות מסוימות הקשורות לקרקעות. תורשה חובקת כל עניין מוחשי או בלתי מוחשי בנכס מקרקעין, לרבות אדמות ודירות, שניתן לרשת. (למידע נוסף, קרא 5 טעויות שמשקיעי נדל"ן צריכים להימנע מהם.)

הדרכה: חקר השקעות נדל"ן

ריביתא ריבית מתאר כל זכות, טענה או פריבילגיה שיש לאדם כלפי נכס מקרקעין. החוק מכיר בסוגים שונים של אינטרסים במקרקעין. אינטרס שאינו מחזיק במקרקעין הוא זכותו של אדם אחד להשתמש או להגביל את השימוש בקרקע השייכת לאדם אחר.

אינטרסים שאינם קנייניים אינם מהווים בעלות על המקרקעין עצמם: למחזיקים באינטרס שאינו קניינית אין נכס, ובעל הקרקע ממשיך ליהנות ממלואו זכויות בעלות, בכפוף לכל שעבוד.

שיעבוד הוא נטל, תביעה או חיוב על מקרקעין שיכולים להשפיע על איכות הקניין ועל ערך ו/או השימוש בנכס. שיעבוד יכול לייצג אינטרסים שאינם בעלי רכוש במקרקעין. דוגמאות לשעבוד כוללות שעבודים, פגיעה, הקלות, שכירות, אמנות מגבילות ואמנות הגנה. מאמר זה יספק היכרות עם שיעורים ואינטרסים שאינם בעלי נכסים במקרקעין.

אינטרסים שאינם בעלי רכושאינטרס שאינו קניינית במקרקעין הוא הזכות להשתמש או להגביל את השימוש בקרקע של אדם אחר. בעוד שלמחזיק באינטרס שאינו ברשותו יש זכויות מסוימות וברורות לגבי השימוש בנכס, הן אינן מחזיקות בעלות על הנכס.

ניתן ליצור אינטרסים שאינם ברכוש או על ידי הסכם בין שני צדדים, כלומר בעל הנכס והאדם המעוניין לזכות באינטרס שאינו ברכושו; או באמצעות צו בית משפט. שעבוד מס פדרלי, למשל, עשוי להיות מוגש לבית המשפט במחוז שבו נמצא הנדל"ן של הנישום עבריין. לעומת זאת, חוזה שכירות, לעומת זאת, עשוי להתבצע מרצון באמצעות הסכם בין שני צדדים.

שיעוריםשיעבוד הוא כל דבר שיכול להפחית את הערך או השימוש וההנאה של נכס, כגון שעבוד או אמנה מגבילה. מכיוון ששעבודים יכולים להשפיע לרעה על ערך הקרקע או השימוש בהם, כל מי שמעורב במקרקעין העסקה צריכה להיות מודעת לקיומם של כל שעבוד על הנכס הנמצא הועבר.

בדרך כלל, עורך דין מבצע חיפוש בכותרות ויוצר דעה על כותרת, שבה יפורטו כל הטעויות שיתגלו במהלך החיפוש. שיעבוד לא ימנע מעבר כותרת בעסקת מקרקעין; במקום זאת, הכותרת תעבור בכפוף לכל שעבוד. במילים אחרות, שעבוד נשאר על הנכס, או "רץ עם הקרקע", עד לסיפוקו, גם כאשר תועבר הבעלות לבעלים חדש.
(למידע נוסף, בדוק שימו לב רוכשי דירות! למה אתה צריך עורך דין.)

ישנן צורות רבות של שיעורים, כולל:

קלים
הקלה היא זכות בלתי -רכושנית להשתמש במקרקעין של אדם אחר בצורה מוגבלת כלשהי שאינה מהווה בעלות מלאה. לאדם או לישות משפטית הנהנית מההקלה יש אינטרס שאינו ברשותו (זכות השימוש בנכס, אך לא להחזיק בו) במקרקעין של האחר; בעל הנכס מוטל על ההקלות. הקלות נפוצות כוללות זכויות קדימה, תעלות ניקוז, קווי שירות ציבורי והקלות בגינוי (תחום מכובד).

הפרשות
פגיעה היא שיפור החורג מעבר לקו הגבול של בעל הנכס ו"נכנס "לנכס סמוך. דוגמאות לפריצות כוללות מרפסת בנייה או תלייה, מבני חוץ, גדרות, שבילים ושבילים. הפרשות יכולות להפוך את הכותרת לשני הנכסים המעורבים ללא סחירה: לנכס החודר אין הבעלות על כל הקרקעות שעליהן בוצעו שיפורים, בעוד שלנכס החודר אין שימוש בכל ארץ.

חוזי שכירות
חוזה שכירות הוא חוזה בין בעל נכס (משכיר) לבין אדם או ישות המעוניינים להשכיר את הנכס (שוכר). במסגרת שכירות, המשכיר מסכים לאפשר לשוכר לכבוש ולהשתמש בנכס תמורת תמורה יקרה (שכר דירה).

חוזה השכירות מציין בדרך כלל את משך ההסכם, את כל התנאים להארכת ההסכם ואת סכום ותדירות השכירות שישולמו. למרות שהשוכר תופס את הנכס, המשכיר נשאר הבעלים ומחזיק בתואר הנכס.

שעבודים
שעבוד הוא זכות הניתנת בחוק שניתן לנושים שיהיו להם חובות המגיעים להם ממכירת נכס השייך לחייב. הנכס משמש כבטוחה, ובמידה והנכס יועבר, ניתן להשתמש בהכנסות מהמכירה כדי לשלם את החוב ולספק את השעבוד. שעבודים משותפים כוללים שעבוד מס מקרקעין ושומה, שעבוד מכונאים, שעבוד שיפוט ושעבוד מס פדרלי.

ליס פנדנס
Lis pendens היא הודעה על התדיינות משפטית בהמתנה המודיעה לכל הגורמים המעוניינים כי נפתחה פעולה משפטית המשפיעה על הזכויות בנכס מסוים. Lis pendens, שניתן להגיש בבית משפט ממלכתי או פדרלי, כרוך בדרך כלל בתואר לנכס או בעלות בעלות על הבעלות בנכס.

מכיוון שהוגש lis pendens כנגד נכס מקרקעין, כל אדם שאליו מועבר הנכס יהיה כבול לתוצאה של התביעה המתנהלת.

מגן או אמנות מגבילות
ברית הגנה או מגבילה היא תנאי הניתן לאכיפה המופיע כסעיף בשטר המגביל את אופן השימוש בנכס מקרקעין. אמנות אלה מכבידות על בעלי נכסים לבצע או לא לבצע בנימוסים שצוינו.

דוגמאות לאמנות הגנה או מגבילות כוללות אילוצים למינימום שטח מרובע בחדש בניין, תכנון אדריכלי, נסיגה וצלע מצד כבישים או נכסים סמוכים, ובית חיצוני צֶבַע. (לקריאה בנושא, ראו החזקת כותרות על נכס מקרקעין.)

בשורה התחתונהאינטרס שאינו קניינית הוא מקנה את הזכות להשתמש או להגביל את השימוש ברכושו של אדם אחר. במקרים מסוימים האינטרס הבלתי קנייני נובע מחוזה מרצון שנערך בין שני צדדים, כמו במקרה של הסכם שכירות. במקרים אחרים, הריבית שאינה ברכוש מתרחשת בגלל צו בית משפט, כגון שיעבוד על הנכס.

כאשר בוחנים רכישת נדל"ן, חשוב לבצע חיפוש בכותרת בכדי לקבוע אם ישנם ליקויי כותרות שעלולים להשפיע על השימוש בנכס. עורך דין מוסמך יכול לבצע חיפוש בכותרת כדי לחשוף כל שעבוד או שיעבוד כנגד הנכס. נכסים רבים נמכרים "בכפוף לכל שעבוד ושעבוד", כלומר הנכס עשוי להיות עמוס, וזה לטובת הקונה לגלות כל שעבוד לפני ביצוע כל סופי החלטות.

שטר אחריות כללי הוא ההגנה הטובה ביותר של הקונה ומכיל "ברית נגד שיעבוד" אחריות המבטיחה לקונה כי לא קיימות שיעורים על הקרקע למעט אלה המפורטים המעשה. (למידע נוסף, בדוק להשכיר או לקנות? הנושאים הפיננסיים.)