הסדרי לינה מוסמכים

מהם הסדרי לינה מוסמכים?

הסדר דיור מוסמך הינו אסטרטגיית מס שבה צד שלישי, המכונה צד הלינה, מחזיק זמנית בנכס ויתור או החלפה של משקיע נדל"ן. הסדרי לינה בבורסה מוסמכים, ועדיין כפופים למשקיעים להנחיות מחמירות למכירה ו רכישת נכסים דומים, הגדלת הגמישות במועד המכירות ופשט את ההסמכות למס דחייה.

הבנת הסדרי לינה מוסמכים

הסדר דיור להחלפה מוסמך (QEAA) מאפשר למשקיעים לציית סעיף 1031 של קוד ההכנסה הפנימית, המאפשר למשקיעים לדחות את נטילת א רווח הון או הפסד במכירת נדל"ן כל עוד הנכס הוויתור מוחלף בנכס מסוג זה.

ידוע גם בשם א 1031 החלפה, עסקה זו הינה בורסה נדחית במס המאפשרת סילוק נכס ורכישת נכס דומה אחר מבלי לייצר חבות מס ממכירת הנכס הראשון.

הסדר לינה מוסמך נקבע בדרך כלל על ידי מתווך שהופך לבעל הדירה (EAT). ה- EAT מחזיק בנכס שנכנע או בנכס שנרכש, על מנת לאפשר זמן לסיים את המחצית השנייה של העסקה. הסדר לינה מוסמך הוא למעשה הסדר אחזקה לאחד משני הנכסים בבורסה 1031.

זהו אחד היתרונות של הסדר דיור להחלפה מוסמך שכן הוא מאפשר גמישות בנתינה למעלה ולקבל נכסים מסוג זה, כך שניתן יהיה להחזיק את הנכסים עם ה- EAT עד ששניהם יהיו מוכנים לשנת 1031 לְהַחלִיף. כתוצאה מכך, ההסדר מסייע למשקיעים לדחות את מימוש רווח או הפסד הון ממכירת מקרקעין תוך שהוא מאפשר להם לעמוד בסעיף 1031 לקוד המס. עם זאת, יש לבצע החלפה בנכס מסוג זה. כמו כן, ישנן מגבלות לגבי כמה זמן ניתן להחזיק את הנכס בתוך EAT, וכן יש להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס לפני ניסיון להחליף 1031.

נכסים והסדרי לינה מוסמכים

אסטרטגיית מס זו הוכרה על ידי מס הכנסה בשנת 2000 אך בעבר הייתה בשימוש במשך שנים רבות. אישור מס הכנסה להליך וקביעת הנחיות הסמכה ספציפיות הפכו את עמידת המשקיעים בכללי החליפין ל -1031 לפשוטים יותר. מכיוון שמטרת עסקאות כאלה הייתה להחזיק נכס באופן זמני, הן היו ידועות גם כעסקאות מחסן.

לפני ה -1 בינואר 2018, החלפת 1031 עשויה לכלול החלפת עסק אחד לעסק אחר או נכס מוחשי אחד לרכוש אחר. עם זאת, עם המעבר של חוק הפחתת מס ומשרות (TCJA) בדצמבר 2017, החלפת 1031 מוגבלת לנכס. במילים אחרות, חילופי נכסים אחרים, כולל מכונות, ציוד, כלי רכב, יצירות אמנות, פריטי אספנות, פטנטים ועוד קניין רוחני אחר כמו גם נכסים עסקיים בלתי מוחשיים אינם זכאים עוד למס חליפין מסוג זה יַחַס.

כתוצאה מכך, החלפת 1031 יכולה להיות כרוכה רק בהחלפת רכוש עם נכס מסוג זה, והוא חייב להיות עבור נדל"ן המוחזק להשקעה או לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק הממוקם בארצות הברית. מאפיינים הם מסוג זהה אם יש להם אותו אופי או אופי, גם אם הם שונים באיכותם.

במילים אחרות, בין אם נכס אחד משופר או לא משופר, הוא ייחשב בדרך כלל כמו סוג. לדוגמה, בניין דירות ייחשב כמו בניין דירות אחר. עם זאת, נכס מקרקעין בארה"ב אינו נחשב כמו לנכס מחוץ לארה"ב.

מסים והסדרי לינה מוסמכים

למרות שחבות המס נדחית ואין הכרה ברווח או הפסד, יש לדווח על חילופי 1031 בטופס 8824, חילופי Like-Kind. הוראות טופס 8824 מסבירות כיצד לדווח על פרטי הבורסה 1031. טופס 8824 מסייע לנישום לחשב את גובה הרווח שנדחה כתוצאה מההחלפה מסוג זה.

אירועים החייבים במס

סעיף 1031 מאפשר למשקיע לתת או לקבל מזומנים, התחייבויות או רכוש אחר שאינו דומה לסוג זה בנוסף למקרקעין דומים שהוחלפו. מזומן, התחייבויות או נכס אחר שאינו מסוג זה וניתן או מתקבל בבורסה 1031 נקרא boot. אתחול מעורר רווחים או הפסדים החייבים במס בשנה של ההחלפה.

במילים אחרות, אם אדם מקבל גם רכוש או כסף אחר (לא כמו), (כחלק מההחלפה), יש להכיר בו כרווח בהיקף הרכוש האחר והכסף המתקבל. עם זאת, משלם המסים אינו יכול להכיר בהפסד.

הסכום החייב במס שאינו נדחה בסעיף 1031 הוא סכום האתחול. הסכום החייב במס אשר נדחה על ידי סעיף 1031 הוא רווח ההון או ההפסד במקרקעין דומים שהוחלפו. רווח מזוהה מכיוון שהתגובה התקבלה מדווח בטופס 8949, לוח ז 'בטופס 1040 או בטופס 4797, לפי העניין. אם פְּחָת יש לכבוש אותו מחדש, אז ייתכן שיהיה צורך לדווח על רווח מוכר זה כ הכנסה רגילה.

מחזיק בתואר

אם מתקיימים הסדר דיור מוסמך להחלפה, הנכס מועבר למרכזית בעל זכויות דיור (EAT) ומוחזק ב- QEAA, ה- EAT הופך לבעלים המועיל של תכונה. למרות שיש מתווך, הטבות המס של ההחלפה מסוג זה עדיין חלות.

על פי מס הכנסה, רכוש שהועבר מה- EAT למשקיע עשוי להתייחס לנכס שהיה שהתקבלו בחליפין, וניתן להתייחס לנכס שהועבר ל- EAT כאל נכס שוויתור עליו לְהַחלִיף. הדבר עשוי להיות נכון גם אם הנכס שאמור להתקבל מועבר ל- EAT לפני שהנכס שיש לוותר עליו יועבר לבעל התואר.