השקעה בנדל"ן יוקרתי

נדל"ן נחשב מזמן להשקעה בטוחה, בין אם אתה הבעלים, ההחלפה או השכרה. אם אתה יש את הכסף, ייתכן שתרצה להרחיב את תיק ההשקעות שלך לשוק הנדל"ן היוקרתי. לפני שאתה קופץ, הנה כמה מהאפשרויות שלך להשקעה בנדל"ן יוקרתי.

מחירי הנדל"ן היוקרתיים היו חמים והמריא. מקרה לדוגמה: מכירת הנדל"ן היקרה ביותר לשנת 2019 הייתה פנטהאוז במנהטן שנמכר תמורת 240 מיליון דולר, על פי נתוני מילר סמואל. זה כמעט 166 מיליון דולר יותר מהמכירה המובילה בשנה שעברה בניו יורק.

כשהעושר של האנשים העשירים בעולם גדל, נראה היה כי השוק הפוטנציאלי של נכסי יוקרה גדול מתמיד. ואז מגיפת נגיף הקורונה פגעה, ו סיכויי מחירי הנדל"ן ו נדל"ן, באופן כללי, הפכו להיות לא בטוחים במיוחד.

מבצעים עשויים להיות זמינים לאנשים עם מזומן. עם זאת, הנכונות של משקיעים פוטנציאליים לעלות ולרכוש אותם מוטלת בספק, בלשון המעטה.

בין אם אתה מעוניין כעת או חושב על השקעות עתידיות, להלן עקרונות מרכזיים להשקעה בנדל"ן יוקרתי המבוסס על צמיחת שוק לפני המגיפה.

מהו נדל"ן יוקרתי?

חשוב להבין את התכונות המאפיינות נכס יוקרתי לפני שאתה משקיע. תג מחיר גבוה לבדו לא יכניס נכס לקטגוריה זו. "זה חייב להיות ייחודי ובלעדי-בצורה טובה, בצורה רצויה", אמר רנדי צ'אר, סמנכ"ל התפעול הבכיר של וונס קווינסרידג 'פלייס, רב קומות יוקרתי בלאס וגאס. "אנשים עשירים ישלמו פרמיה על משהו שנתפס כעליון".

קונים מתקדמים רוצים מיקומים עם גישה לפעילויות יוקרה כגון קניות יוקרתיות, מסעדות ואומנויות, כמו גם קרבה לבתי יוקרה אחרים. כתובת גביע, כמו פארק אווניו בניו יורק, מוסיפה ערך. גם היסטוריה קומה לא מזיקה. רוכשי יוקרה רבים מחפשים את היופי הטבעי של מיקום על קו המים, או לפחות נופים של נהר, אוקיינוס ​​או אגם. אחרים רוצים נוף כפרי או הר ההר.

קונים מתקדמים רוצים הרבה מאותן התכונות שכל הקונים רוצים אך בקנה מידה גדול יותר. הם רוצים פרטיות ואבטחה, לפעמים עד כדי הסתגרות. הם רוצים יופי מבפנים ומבחוץ ויכולים להרשות לעצמם אדריכלות מותאמת אישית, עיצוב מותאם אישית, הקפדה על הפרטים הקטנים וגימורים מפוארים.

הם רוצים גם שירותים מעבר לנוחיות: מטבח של שף, בריכה יוקרתית, סוויטת בעלים רחבת ידיים, וחלל מגורים חיצוני, שלא לדבר בית אוטומטי, גלאי תנועה, מעליות מכוניות ומרתפי יין מבוקרי טמפרטורה. רבים גם רוצים מקום, אבל אתה בהחלט לא צריך בית מאסיבי כדי לחיות במותרות.

בעת בחירת בית יוקרה, חשוב ביותר לחשוב על היבטי הנכס שאינם יכולים ישתנה, אמר מארק פיצפטריק, מנכ"ל RUHM Destination Marketing, שירות שיווק יוקרה נכסים. “אתה לא יכול לשנות את נתיב השמש, את מיקום האוקיינוס ​​או את העובדה שיש מסלול טיסה למטוסים גדולים מעל הראש שלך. טפט מכוער בחדר האמבטיה חשוב הרבה פחות ממזג האוויר ", אמר.

כמה עולה נדל"ן יוקרתי?

בשווקים שבהם המחירים בדרך כלל נמוכים יותר, אתה צריך פחות מחצי מיליון כדי להחזיק חלק נכסי נדל"ן יוקרתיים. אבל תצטרך לפחות מיליון דולר כדי לרכוש נכס יוקרתי ברוב הערים הגדולות, ומחיר הכניסה עולה במקום שבו יוקר המחיה גבוה. לפי כריסטי'ס, מדובר בסכום של 3 מיליון דולר בסן פרנסיסקו, 5 מיליון דולר בלוס אנג'לס וניו יורק ו -7 מיליון דולר בלונדון.

קונים יוקרה משלמים לעתים קרובות במזומן, אך א עֲנָק משכנתא היא אופציה נוספת. אם אתה מממן את הרכישה, תזדקק למקדמה גדולה, אשראי מצוין, הוכחת הכנסה ונכסים, ורזרבות מזומנים גדולות.

כיצד להשקיע בנדל"ן יוקרתי

אם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן יוקרתי, יש כמה דרכים שאתה יכול ללכת. בין אם אתם קונים לעצמכם, משכירים או מעבירים, להלן כמה אפשרויות:

• הפוך אחוזה
• השקיעו בינלאומית
• קנה דירה יוקרתית
• קנו דירת נופש יוקרתית
• השלם בנייה מותאמת אישית

להלן מבט מקרוב על כל אפשרות.

הפוך אחוזה

שיפוץ נכסי יוקרה קיימים היא אופציה שעשויה להיות לה פוטנציאל להחזר השקעה גבוה יותר. ובכל זאת, אתה מוגבל לנכסים במלאי שיש בהם בדיוק את השילוב הנכון של ארכיטקטורה, מצב וסגנון.

בתי יוקרה נוטים להיות מטופחים יותר מאשר בתים שאינם יוקרתיים, מה שאומר שיש פוטנציאל של פחות עלויות שיקום. החיסרון בכך הוא שהתחרות עשויה להיות גבוהה יותר בקרב כפכפי הבית היוקרתיים, אך הצד החיובי הוא שיש פחות תחרות בשוק הבית-יוקרה בסך הכל. הסיבה לכך היא שיש פחות אנשים עם ידע לאבטחת מימון, ניהול משא ומתן כמו מקצוען וביצוע פרויקט שיקום רכוש יוקרתי ברמה גבוהה.

השקיעו בינלאומית

משקיעים ביוקרה נדל"ן בחו"ל יכולות להיות הטבות שלא תמצאו בארץ. לדוגמה, באיי טורקס וקייקוס, שטח בריטי קטן באוקיינוס ​​האטלנטי הטרופי, אין ארנונה שנתית ואין מס רווחי הון על נכסים שהועברו. בעלות על נכסים מוגנת על ידי רישום מקרקעין, והדולר האמריקאי הוא המטבע הרשמי. לכן שערי החליפין אינם מהווים גורם להשלמת הרכישה, או לשווי העתידי של הנכס שלך.

לא ברור כיצד המגיפה עשויה לשנות זאת, אך האיים הללו היו מקום טוב להשקעה מכיוון שמחירי הקרקע עלו בהתמדה בעשר השנים האחרונות. לדבריהם, בלייר מקפרסון, הבעלים והמתווך של RE/MAX Real Estate Groups Turks and Caicos. עם זאת, זה היה לפני שמשבר הקורונה עצר את הטיולים וכל כך הרבה דברים אחרים. אתה יכול להרוויח הכנסה נוספת מההשקעה שלך על ידי השכרתו בזמן שאתה בחוץ ומתן לחברת ניהול לטפל בפרטים, הוסיף.

השקעה בחו"ל יכולה להיות גם טרחה ייחודית. "עלינו לזכור ששאר העולם אינו פועל כמו שאנחנו פועלים בארצות הברית", אמר פיצפטריק של RUHM. "אינך רוצה לרכוש נכס במדינה אחרת רק כדי לברר שהממשלה יכולה לקחת אותו ממך בחזרה בהמשך הדרך."

השתמש בעו"ד בינלאומי בתחום הנדל"ן ובמקצוענים אחרים כדי לסייע בבדיקת הנאותות שלך, אמר פיצפטריק.

קנה דירה יוקרתית

בין אם אתה לקנות דירה יוקרתית לעצמך או להשכרה, "להוציא כסף על בית הממוקם בבניין יוקרתי נהדר עם נוחיות ו אפשרויות התחבורה בקרבת מקום הן הדרך ללכת אליה ", אמרה לידיה סוסק מקורקורן, חברת נדל"ן בשירות מלא ב מנהטן. כמו תמיד, המיקום חשוב. "קנייה בבניין בעל מראה יוקרתי עם אפשרויות תחבורה גרועות היא השקעה גרועה", אמרה.

השירותים והתכונות שהבניין מציע יכולים גם לבצע או לשבור את ההשקעה שלך. “אין לך שוער במשרה מלאה? בסדר, אבל מה עוד מציע הבית שלך? נופים, תקרות גבוהות, טרסות, כל התכונות הללו מסייעות להבחין בין הבית שלך לדירות חותכות עוגיות אחרות ויכולות להוביל לשיעור מכירה גבוה יותר כאשר הגיע הזמן לצאת ", אמר סוסק.

זכור שכאשר אתה קונה נדל"ן יוקרתי, אתה קונה אורח חיים. לדבריה, מרפסות גג פרטיות, בריכות שחייה, חללים משותפים עם מרכזי כושר ושירות חדרנית או שירותי מלון. "אפילו אם יש דירות חדשות אחרות שנבנות סביב הבית שאתה קונה, נכסים מסוג זה מחזיקים ערך", אמר סוסק.

השלם בנייה מותאמת אישית

כאשר הדברים הולכים טוב, א בית שנבנה בהתאמה אישית מציעה את שולי הרווח הגבוהים ביותר - למרות שלרוב יש לה מסגרת זמן ארוכה יותר. ובכל זאת, בית שבו הכל חדש ויש בו את הסגנונות והמתקנים הרצויים ביותר כיום הוא קריטי להשגת דולר עליון.

אם אינך בונה את הבית לעצמך, היזהר כיצד להתאים אותו. תרצה לבחור פריסה, שירותים וגימורים שימשכו קטע רחב של שוק היוקרה כדי למקסם את הסיכויים שלך למכור במהירות ובדולר גבוה. וודא שהבית פונקציונאלי, מסביר פנים, ויש לו את תכונות האבטחה והפרטיות שהקונים היוקרתיים רוצים. אבל יש גבול דק בין בניית הערעור הרחב הזה לבין יצירת הייחודיות שאליה קונים יוקרה.

"כשמשהו לא ממוסד, וזה רצוי, ויש ביקוש, זה הזמן שאתה רואה שהמחירים באמת קופצים", אמר צ'אר. "אם מסתכלים על בקבוק לאפיט רוטשילד '82, הערכת המחיר גדלה באופן אקספוננציאלי לעומת בציר שהוא פחות טוב בגלל היצע וביקוש. אותו דבר לגבי נדל"ן יוקרתי. ככל שיהיה יותר בלעדי וקשה יותר למצוא, כך הבית הופך להיות ראוי להשקעה ".

בחר נכס יוקרתי להשכרה

"השכרת נופש יוקרתית יכולה לספק שפע של הטבות לרבות הערכת נכסים, ניכויי מס, הזדמנויות לרשת עסקים ובעיקר הנאה אישית", אומר פיצפטריק. בחירת מיקום עם שוק חזק בדרך כלל היא המפתח, כגון עיירת נופש לסקי, הוואי או אי טרופי.

"הם מצוינים להכנסה עונתית ומתפקדים היטב בשווקים פיננסיים טובים", מוסיף פיצפטריק. "עם זאת, הם עלולים לסבול יותר במהלך מיתון מאשר הבתים הסמוכים לערים הגדולות."

מצד שני, שווקי דובים הם הזמן הטוב ביותר לקנות אם יש לך את הכסף.

ואכן, שוק הדיור היוקרתי חווה את הריבאונד החזק ביותר מהתרסקות הדיור בשנת 2008 במגמה ערים, עם אזורי נופש בעקבותיהן, הצהיר דו"ח לשנת 2019 מ- Christie's International Real Estate.כמובן, דו"ח זה קדם למגיפה, אז פשוט קרא אותו להדרכה. לא ברור כיצד ההשלכות של נגיף הקורונה ישפיעו על השוק באזורי הנופש - או בכל מקום אחר, לצורך העניין.

בנוסף לבחירת העיר הנכונה, המשקיעים צריכים לשקול רכישת נכס שיהיה אטרקטיבי למשפחות הנופשות, אומר פיצפטריק. "זה יגדיל את שיעור התפוסה שלך ואת החזר ה- ROI שלך", הוא אומר.

ברוס טוביאס, סוכן נדלן המוביל 22 פעמים בחברת RE/MAX Sedona באריזונה, ציין כי תייר בעל פרופיל גבוה יעדי נופש הם בחירה נכונה, ומשקיעים צריכים לחפש נכסים עם פוטנציאל לטווח ארוך רווחים.

משכנתאות ג'מבו לנדל"ן יוקרתי

בעוד שרוב רוכשי הנדל"ן היוקרתיים בוחרים לרכוש נכס במזומן, חלקם משתמשים בהלוואות ג'מבו כדי לתפוס נדל"ן יוקרתי. הלוואות ג'מבו (נקראות גם משכנתאות ג'מבו) הן הלוואות בסכומים העולים על הגבול שהסוכנות הפדרלית לדיור בדיור (FHA) סטים.

בדרך כלל, סכום זה עולה על 510,400 דולר.עם זאת, לפעמים הוא אפילו גדול יותר, במיוחד במחוזות עם שוקי נדל"ן יקרים יותר.

טיפים להשקעה בנדל"ן יוקרתי

אם השקעה בנדל"ן יוקרתי נשמעת לכם מתאימה, יש לזכור כמה דברים לפני שמתחילים:

• זהה את המטרות שלך. מטרת ההשקעה בכל נדל"ן היא להרוויח תשואה על ההשקעה שלך. כאשר אתה בוחר נכסי יוקרה, שקול את התוצאה שאתה רוצה. לדוגמה, אם אתה מתכנן להרוויח מהר, תוכל להתמקד בהפוך. אם אתה רוצה הכנסה לטווח ארוך, תוכל לשקול בניין דירות יוקרתי.
• להבין מימון. גם אם יש לך כסף בהישג יד, זו לא תמיד האפשרות הטובה ביותר. לדוגמה, א הלוואת כסף קשה עשוי להיות מתאים למימון הפעלה שאתה מתכנן לבצע תוך מספר חודשים.
• בחר את השוק הנכון. אם אתה משקיע בנכס בן שבע ספרות, וודא שהשוק יתמוך בהחלטה שלך. תסתכל על שוק העבודה, יוקר המחיה, חֲצִיוֹן הכנסות משקי הבית ותחזית הכלכלית של האזור. אם זו תהיה השכרה, שקול את התנועה לאורך כל השנה ועונת השיא.

בשורה התחתונה

השקעה בנדל"ן יוקרתי יכולה להיות מרגשת יותר מהשקעה בניירות ערך, הודות לאופייה המוחשי. ישנן דרכים רבות לעשות זאת, החל מבניית בית מותאם אישית ועד הפניית אחוזה ועד רכישת נכס נופש. אתה יכול ליהנות מבית היוקרה שלך כתושב, נופש או בעל בית, או שאתה יכול לבנות בתים יוקרתיים להנאת אחרים.

לפני שאתה משקיע, ודא שאתה מבין את התכונות שיוצרות ערך מתמשך בכך סוג נכס כדי לקבל את ההחזר הטוב ביותר על ההשקעה שלך. וכמובן - אלא אם אתה קונה לגור שם בעצמך - וודא שיהיה שוק של קונים או שוכרים לנכסים שלך.