היסודות של מיסוי REIT

נאמנויות השקעה בנדל"ן (REITs) הן דרך פופולרית למשקיעים להחזיק בנדל"ן מניב מבלי לרכוש או לנהל נכסים. משקיעים אוהבים את REITs בגלל זרמי ההכנסה הנדיבים שלהם. כדי להיות זכאי כ- REIT, על הנאמנות לחלק לפחות 90% מהכנסותיה החייבות במס לבעלי המניות. בתורו, רווחי REIT בדרך כלל אינם משלמים מס הכנסה לחברות מכיוון שהרווחים שלהם הועברו דיבידנד תשלומים.

למרות שזרם תשלומים קבוע עשוי להישמע מפתה, דיבידנדים של REIT מגיעים עם השלכות מס ייחודיות למשקיעים. תשלומים אלה יכולים להוות הכנסה רגילה, רווחי הון, או א החזרת הון- כל אחד מהם מקבל יחס מס שונה. במאמר זה להלן, אנו מסבירים כיצד פועלים REITs ומה כדאי למשקיעים לדעת על השלכות המס האפשריות.

מאפיינים בסיסיים של REITs

REIT היא חברה המחזיקה, מפעילה או מממנת נדל"ן מניב. הם דומים לקרנות נאמנות, בכך ש- REITs מאגדים הון ממספר רב של משקיעים. כסף זה משמש לאחר מכן להשקעה ברכוש כגון בנייני משרדים, מתחמי דירות, קניונים, אחוזות תעשייה, מלונות ואתרי נופש וכו '. REITs מאפשרים להשקיע בנדל"ן ללא הטרדות הכרוכות בבעלות על נכס, כגון התמודדות עם חכירות ושמירה על נכסים. כל יחידה ב- REIT מייצגת בעלות פרופורציונאלית על הנכסים הבסיסיים.

REITs הם כלי השקעה פופולריים ברחבי העולם. ברחבי העולם, REITs זמינים ב -37 מדינות וערכו שווי שוק של 1.7 טריליון דולר.בארצות הברית, REITs מחויבים לשלם לפחות 90% מההכנסה החייבת במס מחזיקי יחידות.זה הופך את REITs לאטרקטיבי למשקיעים המחפשים תשואות גבוהות יותר ממה שניתן להרוויח במסורתיות הכנסה קבועה שווקים.

שלושה סוגי REITs

רווחי REIT מתחלקים בדרך כלל לשלוש קטגוריות:

• הון REITs: נאמנויות אלה משקיעות בנדל"ן ומפיקות הכנסה משכר דירה, דיבידנדים ורווחי הון ממכירת נכסים. מקור ההכנסה המשולש הופך את סוג ה- REIT לפופולרי.
• משכנתאות REIT: נאמנויות אלה משקיעות משכנתאות ו ניירות ערך בגיבוי משכנתא. מכיוון ש- REITs למשכנתאות מרוויחים ריבית מהשקעותיהם, הם רגישים לשינויי ריבית.
• REIT היברידי: אלה REITs להשקיע הן בנדל"ן והן במשכנתאות.

מיסוי ברמת האמון

REIT היא ישות שתחויב במס כתאגיד אלמלא מעמדה המיוחד של REIT. כדי לענות על ההגדרה של REIT, עיקר הנכסים וההכנסות שלה חייבים להגיע ממקרקעין. בנוסף, עליה לשלם 90% מהכנסתה החייבת לבעלי המניות. דרישה זו פירושה ש- REITs בדרך כלל לא משלמים מס הכנסה לחברות, אם כי כל הרווחים השמורים יחויבו במס ברמת התאגיד. REIT חייב להשקיע לפחות 75% מנכסיו בנדל"ן ובמזומן, ולקבל לפחות 75% מההכנסה ברוטו ממקורות כגון שכר דירה ו ריבית משכנתא.

מיסוי למחזיקי יחידות

תשלומי הדיבידנד שמשקיעי REIT מקבלים יכולים להוות הכנסה רגילה, רווחי הון או החזר הון. כל זה יתפרק ב 1099-DIV ש- REITs שולחות לבעלי המניות מדי שנה. באופן כללי, עיקר הדיבידנד הוא הכנסה המועברת מעסקי הנדל"ן של החברה ולכן מתייחסים אליה כהכנסה רגילה למשקיע. חלק זה של הדיבידנד חייב במס לפי המשקיע שיעור מס שולי.

ה- REIT עשוי להודיע ​​לך שחלק מהדיבידנד הוא רווח הון או הפסד.זה קורה כאשר ה- REIT מוכרת נכס שהחזיקה במשך שנה אחת לפחות. רווח ההון או ההפסד מועברים גם למשקיע, כאשר הרווחים ממוסים בשיעור של 0%, 15%או 20%, בהתאם לרמת ההכנסה של המשקיע לשנה בה מתקבל הרווח.

בנוסף, חלק מהדיבידנד עשוי להיות רשום כתשואה הון בלתי ניתנת למיסוי. זה יכול לקרות כאשר חלוקת המזומנים של ה- REIT חורגת מהרווחים, למשל כאשר החברה לוקחת בגדול פְּחָת הוצאות. על החזרת הון יש לשים לב לשני דברים. האחת, חלק זה של הדיבידנד אינו חייב במס בשנה שבה הוא משולם לבעל המחזיק. שניים, זה חייב במס מאוחר יותר. החזרת הון מורידה את ערך הבעלים בסיס עלות. תשלום זה חייב במס כמו רווח או הפסד הון לטווח ארוך או קצר כאשר המשקיע מוכר את יחידותיו. אם יוחזר למשקיע מספיק הון ובסיס העלות יורד לאפס, כל חלוקת דיבידנד נוספת תימס במס כרווח הון.

חלק הדיבידנד של REIT המיוחס להכנסה עשוי לקבל יחס מס מועדף נוסף לפי חוק הפחתת מס ומשרות (TCJA). החוק נותן ניכוי חדש של 20% בגין הכנסה עסקית עוברת, הכוללת דיבידנדים מוסמכים של REIT. הניכוי מסתיים בסוף שנת 2025.

לא ארה"ב. התושבים צריכים לשים לב שהכנסת ה- REIT שלהם עשויה להיות כפופה ל -30% ניכוי מס במקור. שיעור מופחת ופטור עשויים לחול אם קיימת אמנת מס בין ארה"ב למדינת מגוריו של בעל ה- REIT.

דוגמה לחישוב מס יחידת החזקה

משקיע קונה REIT הנסחר כיום ב -20 דולר ליחידה. ה- REIT מייצר 2 דולר ליחידה מהפעילות ומחלק 90% (או 1.80 $) למחזיקי יחידות. מתוכם, 1.20 דולר מהדיבידנד מגיעים מהרווחים. יתרת 0.60 הדולרים מגיעים מפחת והוצאות אחרות ונחשבת להחזר הון בלתי ניתן למיסוי.

המשקיע ישלם מס הכנסה רגיל על 1.20 דולר בשנה שבה התקבל. בינתיים, עלות המשקיע מופחתת ב -0.60 דולר ל -19.40 דולר למניה. כפי שצוין קודם לכן, הפחתה זו של הבסיס תחויב במס כהרווח או הפסד לטווח ארוך או קצר כאשר המכירות נמכרות.

בשורה התחתונה

רווחי REIT מספקים יתרונות מס ייחודיים שיכולים לתרגם זרם הכנסה קבוע למשקיעים ותשואות גבוהות יותר ממה שהם עשויים להרוויח בשווקי הכנסה קבועה. עם זאת, המשקיעים צריכים לדעת אם התשלומים הללו הם בצורה של הכנסה, רווחי הון או החזר הון, שכן כל אחד מטופל באופן שונה בזמן המס. יתר על כן, דיבידנדים מוסמכים של REIT עשויים ליהנות מהטבות מס נוספות במסגרת TCJA.מכיוון שמצב המס של כל אדם שונה, על המשקיעים להתייעץ עם היועץ הפיננסי שלהם כדי להבין כיצד דיבידנדים של REIT ישפיעו על חובות המס שלו.