רווח מחובות משכנתא עם MBS

על פי הבנק הפדרלי של ניו יורק, יתרות המשכנתאות היוו את המרכיב הגדול ביותר של החוב למשקי הבית ברבעון הראשון של 2021. נכון ליום 31 במרץ 2021, דוחות האשראי הצרכני הראו סך של 10.16 טריליון דולר בחוב הקשור למשכנתאות, עלייה של 117 מיליארד דולר לעומת הרבעון הקודם. למרות ששיעורי המשכנתא צפויים לעלות, הביקוש למגורים יחד עם אבטלה נמוכה עשוי עדיין להניע את שוק המשכנתאות. המשמעות היא שהלוואה זו צפויה להתרחב. מצב זה יוצר הזדמנות למשקיעים נבונים, שיכולים להשתמש בהם ניירות ערך בגיבוי משכנתא (MBS) להחזיק חלק מהחוב הזה.

זכור כי נכסים אלה אכן מילאו תפקיד מרכזי במשבר הפיננסי של 2008. הבנקים הסירו מגבלות רבות על הלוואות למשכנתאות, חלקם אפילו לא הורידו כסף ומימנו הלוואות דירה באופן מלא. אבל רוב בעלי הדירות החדשים פשוט לא יכלו לעמוד בתשלומיהם, מה שלא נראה שהפריע למלווים. הם עדיין הצליחו להרוויח כסף על ידי אריזת ההלוואות ומכירתם למשקיעים. זה, בתורו, יצר בועה, שבסופה התפוצצה בשנת 2007. האפקט הטפטוף פגע בלהמן ברדרס, גרם לבנק להתמוטט, ואז שלח גלי הלם בכלכלת העולם.

אז אתה עדיין יכול להרשות לעצמך להשקיע בנכסים האלה? במאמר זה, נראה לך כיצד תוכל להשתמש ב- MBS להשלמת נכסי ההכנסה האחרים שלך.

כיצד הם נוצרים

ניירות ערך בגיבוי משכנתא הם התחייבויות חוב שנרכשות מבנקים, משכנתא חברות, איגודי אשראי ומוסדות פיננסיים אחרים ולאחר מכן התאספו למאגרים על ידי גורם ממשלתי, מעין ממשלתי או פרטי. גופים אלה לאחר מכן מוכרים את ניירות הערך למשקיעים. תהליך זה מתואר להלן:

1. רוכשי נדל"ן לווים ממוסדות פיננסיים.
2. מוסדות פיננסיים מוכרים משכנתאות לגופים MBS.
3. גופים של MBS יוצרים מאגרי משכנתא ומנפיקים ניירות ערך בגיבוי משכנתא.
4. אנשים משקיעים בבריכות MBS.

סוגי MBS

ישנם שני סוגים של MBS. ה עובר דרך או תעודת השתתפות מייצגת בעלות ישירה במאגר משכנתאות. תקבל א יחסי חלק מכל תשלומי הקרן והריבית המבוצעים למאגר כאשר המנפיק מקבל תשלומים חודשיים מהלווים. ברירת המשכנתא תהיה בדרך כלל לפדיון של חמש עד 30 שנים. עם זאת, תזרים המזומנים יכול להשתנות מחודש לחודש, תלוי בכמה משכנתאות משולמות מוקדם. כאן המקום סיכון תשלום מראש שקרים. כאשר הריבית הנוכחית יורדת, הלווים עשויים למחזר ולשלם מראש את הלוואותיהם. לאחר מכן על המשקיעים לנסות למצוא תשואות דומות להשקעות המקוריות שלהם בסביבה נמוכה יותר, בריבית שוטפת. לעומת זאת, המשקיעים יכולים להתמודד סיכוני ריבית כאשר הריבית עולה. הלווים יישארו עם הלוואותיהם וישאירו את המשקיעים תקועים עם התשואות הנמוכות בסביבת ריבית שוטפת עולה.

הסוג השני של MBS הוא התחייבות למשכנתא בטחונות (CMO). זוהי מאגר של משכנתאות עוברות.

ישנם מספר סוגים של CMO שנועדו להפחית את סיכון התשלום מראש של המשקיעים. ב CMO בתשלום לפי המשך, מנפיקי CMO יחלקו תזרים מזומנים למחזיקי איגרות חוב מסדרת סוגים, הנקראים תעלות. כל חלק מחזיק בניירות ערך בגיבוי משכנתא עם בגרות דומה ו תזרים מזומנים דפוסים. כל חלק שונה מהאחרים בתוך ה- CMO. לדוגמה, ל- CMO עשויות להיות ארבע אגדות עם משכנתאות בממוצע שנתיים, חמש, שבע ו -20 שנה כל אחת. כאשר תשלומי המשכנתא נכנסים, מנפיק ה- CMO ישלם תחילה את ריבית הקופון המוצהרת למחזיקי האג"ח בכל נתח. תשלומי קרן מתוזמנים ובלתי מתוכננים יועברו תחילה למשקיעים בשכבות הראשונות. ברגע שהם ישולמו, המשקיעים בנתיבים מאוחרים יותר יקבלו תשלומי קרן. הרעיון הוא להעביר את סיכון התשלום מראש מטראנץ 'למשנהו. לחלק מה- CMO עשויים להיות 50 או יותר תלויים זה בזה. לכן, עליך להבין את המאפיינים של שאר הטאנצ'ים ב- CMO לפני שאתה משקיע. ישנם שני סוגים של מחלקות:

• אגרות PAC להשתמש ב קרן שוקעת תפיסה לסייע למשקיעים להפחית את סיכון התשלום מראש ולקבל תזרים מזומנים יציב יותר. א קשר נלווה הוקם כדי לספוג עודף קרן מכיוון שמשכנתאות משולמות מוקדם. לאחר מכן, עם הכנסה משני מקורות (ה- PAC והאיגרת החוב הנלווית) יש למשקיעים סיכוי טוב יותר לקבל תשלומים על פי לוח הפדיון המקורי.
• Z-tranches ידועים גם בשם אגרות צבירה או אגרות חוב צבירה. במהלך צבירה תקופה, הריבית לא משולמת למשקיעים. במקום זאת, הקרן עולה בשיעור מורכב. זה מבטל את הסיכון של המשקיעים להיאלץ להשקיע מחדש בתשואות נמוכות יותר אם שיעורי השוק הנוכחיים יורדים. לאחר תשלום אגרות קודמות, מחזיקי Z-tranche יקבלו קוּפּוֹן תשלומים המבוססים על יתרת הקרן הגבוהה יותר של האג"ח. בנוסף, הם יקבלו את כל התשלומים העיקריים מהמשכנתאות הבסיסיות. מכיוון שהריבית שנזקפה לזמן הצבירה חייבת במס - למרות שהמשקיעים לא ממש מקבלים אותה -תעלות Z עשויות להיות טובות יותר מתאים ל חשבונות דחויי מס.

ניירות ערך משכנתא מופשטים הם MBS שמשלמים למשקיעים קרן בלבד (PO) או ריבית בלבד (IO). רצועות נוצרות מ- MBS, או שהן עשויות להיות מחלקות ב- CMO.

• המנהלת בלבד (משכנתא): המשקיעים משלמים מחיר מופחת בעד התמורה ומקבלים תשלומי קרן מהמשכנתאות הבסיסיות. שווי השוק של פ"ו יכול להשתנות במידה רבה בהתבסס על הריביות השוטפות. ככל שהריבית יורדת, התשלומים מראש יכולים לעלות, ושווי התשלום עשוי לעלות. מאידך גיסא, כאשר התעריפים הנוכחיים עולים והתשלומים היורדים יורדים, ה- PO יכול לרדת בערך.
• ריבית בלבד (IO): IO משלם קפדנית ריבית המבוססת על סכום הקרן המצטיינת. כמו המשכנתאות להפחית ותשלומים מקדימים את יתרת הקרן, תזרים המזומנים של ה- IO יורד. ערך ה- IO משתנה מול תעודות זהות מכיוון שככל שהריבית הנוכחית יורדת והתשלומים המוקדמים עולים, ההכנסה יכולה לרדת. וכאשר הריבית הנוכחית עולה, סביר יותר שהמשקיעים יקבלו תשלומי ריבית על פני תקופה ארוכה יותר, ובכך יעלו את שווי השוק של ה- IO.

מנפיקי MBS

אתה יכול לקנות MBS מכמה מנפיקים שונים. בנקים להשקעות, מוסדות פיננסיים ובוני דירות מנפיקים ניירות ערך בעלי תווית פרטית, המגובים במשכנתאות. דירוג האשראי ודירוג הבטיחות שלהם עשוי להיות נמוך בהרבה מזה של סוכנויות ממשלתיות ומפעלים בחסות הממשלה.

פרדי מק הוא מפעל בפיקוח פדרלי, בחסות הממשלה, שרוכש משכנתאות ממלווים ברחבי הארץ. לאחר מכן היא אורזת אותם מחדש לניירות ערך שניתן למכור למשקיעים במגוון צורות. פרדי מאקס לא נתמך על ידי ממשלת ארה"ב, אך לתאגיד יש סמכות מיוחדת להלוות מה משרד האוצר האמריקאי.

פאני מיי הינה חברה בבעלות מניות הנסחרת כיום ללא מרשם. היא הוסרה מה- S&P 500 בשנת 2008 ונמחקה מהבורסה בניו יורק בשנת 2010 לאחר שהיא ירדה מתחת לדרישות המחיר המינימלי. הוא אינו זוכה למימון ממשלתי או לגיבוי. מבחינת הבטיחות, ה- MBS של פאני מיי מגובה בבריאות הכלכלית של התאגיד - לא בידי ממשלת ארה"ב.

ג'יני מייס הם ה- MBS היחידים המגובים באמונה המלאה ובקרדיט של ממשלת ארה"ב. הם מורכבים בעיקר מהלוואות המבוטחות על ידי מינהל הדיור הפדרלי או בערבות מינהל הוותיקים.

חברים משותפים

אם אתה אוהב את הרעיון להרוויח מעלייה בצמיחת המשכנתאות אך אינך מוכן לחקור את כל סוגי ה- MBS השונים, אולי יהיה לך יותר נוח עם משכנתא חברים משותפים. ישנן קרנות שמשקיעות בסוג אחד של MBS בלבד, כמו ג'יני מייס, בעוד שישנן אחרות המשלבות סוגים שונים של MBS בתוך אחזקות האג"ח הממשלתיות האחרות שלהן.

מלבד גיוון גדול יותר של הלוואות, קרנות נאמנות יכולות להשקיע מחדש כל החזרות המנהל ב- MBS אחרות. זה מאפשר למשקיעים לקבל תשואות שמשתנות עם השיעורים הנוכחיים ויפחיתו את סיכוני התשלום מראש וריבית.

בשורה התחתונה

MBS יכולה להציע גיבוי ממשלתי פדרלי, הכנסה חודשית וריבית קבועה. עם זאת, החיסרון הוא שהמונח יכול להיות לא בטוח והם עלולים לא לעלות בערך כמו איגרות חוב אחרות כאשר הריבית השוטפת תרד. כמו כן, אל תשכח שאתה יכול לקבל חלק מהקרן שלך בחזרה עם כל תשלום חודשי. כתוצאה מכך, בבגרות, לא יישאר קרן שתשקיע מחדש.