שכירות טריפל נטו (NNN)

מהי חוזה שכירות משולשת?

חכירה משולשת נטו (טריפל נט או NNN) היא חכירה הסכם על נכס לפיו השוכר או השוכר מתחייב לשלם את כל הוצאות הנכס לרבות הארנונה, ביטוח מבנה ותחזוקה. תשלומים אלה מתווספים לדמי השכירות והשירותים, וכל התשלומים הינם בדרך כלל באחריות בעל הדירה בהעדר שכירות נטו משולשת, כפולה או יחידה.

הבנת חכירות טריפל נטו

אם בעל נכס משכיר בניין לעסק באמצעות חוזה שכירות נטו, השוכר אחראי לשלם את הבניין מס רכוש, ביטוח מבנה, ועלות כל תחזוקה או תיקונים שהבניין עשוי לדרוש לתקופת השכירות. מכיוון שהדייר מכסה עלויות אלה, שאחרת היו באחריות בעל הנכס, דמי השכירות הנגבים בחכירה המשולשת נטו בדרך כלל נמוכים מהדמי השכירות שנגבים בחכירה סטנדרטית הֶסכֵּם. שיעור ההיוון, המשמש לחישוב סכום החכירה, נקבע על פי האשראי של הדייר.

בנדל"ן מסחרי, א שכירות נטו הוא חוזה שכירות שבו השוכר נדרש לשלם חלק, או כולו, מהמיסים, העמלות ועלויות האחזקה של נכס. חוזה שכירות נטו יחיד מחייב את הדיירים לשלם ארנונה בנוסף לדמי השכירות, וחכירה נטו כפולה נוגעת בדרך כלל בביטוח רכוש.

שכירות רשת כפולה

רשת כפולה שכירות (NN) פופולרית גם בנדל"ן מסחרי. בחוזה שכירות שכזה, השוכר משלם שתיים במקום שלוש התחייבויות: ארנונה ודמי ביטוח בנוסף לדמי השכירות. שכר הדירה הבסיסי - שיש לשלם עבור השטח עצמו - הוא בדרך כלל נמוך יותר בגלל ההוצאות הנוספות שעל השוכר לשאת. כל עלויות האחזקה, לעומת זאת, נשארות באחריות בעל הדירה, שמשלם עליהן ישירות.

רשת יחידה (N) שכירות אינן נפוצות. כאן, המשכיר מעביר סכום מינימלי של סיכון לשוכר, שמשלם רק את הארנונה.

שיקולים מיוחדים

נכסים מושכרים משולשים הפכו לרכבי השקעה פופולריים בקרב משקיעים המחפשים הכנסה יציבה עם סיכון נמוך יחסית. השקעות משכירות נטו משולשות הן בדרך כלל תיק של נכסים עם שלושה נכסים מסחריים ברמה גבוהה או יותר המושכרים במלואם על ידי דייר יחיד עם תזרים מזומנים קיים. הנכסים המסחריים יכולים לכלול בנייני משרדים, מרכזי קניות, פארקי תעשייה או בניינים חופשיים המופעלים על ידי בנקים, בתי מרקחת או רשתות מסעדות. תקופת החכירה האופיינית היא ל -10 עד 15 שנים, עם הסלמה חוזית מובנית.

ההטבות למשקיעים כוללות הכנסה לטווח ארוך ויציב עם אפשרות של הערכת הון של הנכס הבסיסי. משקיעים יכולים להשקיע בנדל"ן איכותי ללא חשש לפעולות הניהול לרבות גורמי פנוי, עלויות השבחת דיירים או דמי ליסינג. כאשר הנכסים הבסיסיים נמכרים, המשקיעים יכולים לגלגל את ההון שלהם להשקעה נוספת לשכירות משולשת-נט בלי לשלם מסים באמצעות א 1031 דחיית מס לְהַחלִיף.

משקיעים בהצעות השקעה משולשות נטו חייבים להיות מאושרים עם שווי נטו של לפחות $ 1 מיליון לא כולל ערך מגוריהם הראשוני או הכנסה של 200,000 $ (300,000 $ עבור משותף פילרים). משקיעים קטנים יותר יכולים להשתתף בנדל"ן משכנתא משולשת באמצעות השקעה נאמנויות להשקעה בנדל"ן (REITs) המתמקדים בנכסים כאלה בתיקיהם.

שאלות נפוצות

האם שכירות נטו משולשת היא רעיון טוב?

גם לשוכרים וגם למשכירים, שכירות נטו משולשת יכולה להציע כמה יתרונות. לדייר יש יותר חופש עם המבנה שלו; הם יכולים להתאים את שטחם לאחידות מותג נוספת ללא השקעה הון של רכישה. יתרון נוסף הוא שהשכירות הללו נוטות להיות גמישות למדי: תקרות להעלאות מס, הגדלת ביטוח וכו '. עבור המשכיר, שכירות נטו משולשות יכולות להוות מקור הכנסה אמין ולעלות מעט מאוד עלויות תקורה. המשכיר גם אינו חייב למלא תפקיד פעיל בניהול הנכס.

האם עלי לדאוג לתשלום התחייבויות אלה על הדירה שאני משכיר?

כנראה שלא. חכירות נטו משמשות לרוב ב נדלן מסחרי ולא ליחידות דיור. דיירים למגורים עשויים להידרש לשלם חלק מהשירותים שלהם או את כולם, ולעתים קרובות יעודדו אותם לרכוש ביטוח משכיר משלהם. בעל בית למגורים, לעומת זאת, ישלם בדרך כלל עבור ביטוח הרכוש והאחריות ומיסי הנדל"ן.

האם תוכל לנהל משא ומתן על חוזה שכירות נטו?

עם שכירות נטו משולשת, כמעט כל האחריות נופלת על הדייר. השוכר אחראי לתשלום דמי שכירות, כמו גם כל עלויות התקורה הכרוכות בבעלות הנכס: מסים, ביטוח, הוצאות תפעול, שירותים וכו '. כתוצאה מכך, סכום השכירות הבסיסי יכול להפוך למונח משא ומתן מרכזי. מכיוון שהדייר לוקח על עצמו את הסיכון לתקורה של המשכיר, ייתכן שיוכל לנהל משא ומתן על סכום שכירות בסיס נוח יותר. כמו כן, במקרים מסוימים, הדיירים יכולים לנהל משא ומתן על אילו היבטים של עלויות התיקון ו/או השירותים שבעל הבית אחראי עליהם.

כיצד מחשבים חוזה שכירות נטו?

ישנן דרכים שונות לחישוב סכום החכירה המשולשת נטו. לפעמים המשכירים יוסיפו את כל הארנונה, הביטוח, הוצאות האחזקה והוצאות השטח המשותפות לבניין ויחלקו את הסכום ב -12. מספר זה הוא העלות החודשית. תהליך זה פשוט כאשר רק דייר אחד שוכר בניין. סכום השכירות הבסיסית החודשית מחושב בדרך כלל על בסיס שיעור למטר מרובע.

על מה אחראי בעל הדירה בחוזה שכירות נטו?

השוכר אחראי לרוב ההוצאות הקשורות לנכס מסחרי עם שכירות נטו משולשת. עם זאת, בעל הדירה עשוי להיות אחראי על הגג והמבנה, ולעתים על החניון.