האם כדאי לרכוש בית במכירה פומבית? סיכונים ותגמולים

מחפש לרכוש נכס? ישנן דרכים חלופיות לקנות מלבד הערוצים המסורתיים של חיפוש רישומי נדל"ן ועבודה עם סוכני נדל"ן. אתה יכול גם לרכוש נכס ב מכירה פומבית.

כיצד עובדת רכישת בית במכירה פומבית

היתרונות ברכישה במכירה פומבית כוללים הרחבת האפשרויות שלך ואולי רכישה בהנחה. ייתכן שתתמודד עם פחות תחרות ברכישת בית מכירות פומביות בהשוואה לקנייה בדרך המסורתית, אך תתמודד גם עם מאגר אחר של קונים פוטנציאליים - לעיתים קרובות משקיעים מנוסים.

הסיכון הגדול ביותר ברכישה במכירה פומבית הוא שתהיה לך ידע מוגבל על הנכסים למכירה, מה שהופך צעד מוטעה יקר לאפשרות ממשית. כמו כן, כמו בכל רכישת נדל"ן, יהיה עליך לקרוא, להבין ולחתום על הרבה ניירות (באופן אידיאלי בעזרת עורך דין נדל"ן).

נדל"ן עשיר בסיפורי בתים שנרכשו במכירה פומבית הרבה יותר מתחת שווי שוק, ומציאות כאלה אכן קיימות. עם זאת, מכירות פומביות הן בדרך כלל דרך מסוכנת יותר לרכוש נכס מאשר רכישה בתהליך הרגיל. מציאות זו מחייבת חשיבות עליונה להשכלה טובה לגבי אופן הפעולה של מכירות פומביות נדל"ן ושכלול לגבי הנכסים שאתה שוקל להציע עליהם.

"אנשים רבים לא מאמינים שבתי מכירות פומביות הם עסקה טובה", אומר ג'ון מאיירס, סוכן נדל"ן ומתווך כשיר עם נדל"ן מאיירס ומאיירס באלבוקרקי, נ.מ. "כמה בתי מכירות פומביות הם עסקה טובה, ואחרים יכולים להיות טעות גדולה."

כדי לעזור לך להימנע מטעות גדולה, להלן היסודות של מכירות פומביות של נכסים למגורים, כך שתוכל להחליט אם אפשרות זו עשויה לעבוד עבורך - האם ברצונך לגור בנכס או להשתמש בו אך ורק כ הַשׁקָעָה.

איך בתים מסתיימים במכירה פומבית

ישנן שתי דרכים נפוצות שבית יכול בסופו של דבר להימכר במכירה פומבית.

מכירות פומביות

כאשר בעל בית לא שילם את המשכנתא במשך מספר חודשים לפחות, הוא עלול ליפול למחדל ולגמור טִרפָּה. כאשר זה קורה, הבנק מגיש א הודעת ברירת מחדל עם מקליט המחוז. אם בעל הבית לא משלם את יתרת החוב - או משא ומתן מחדש על המשכנתא מול המלווה - המלווה יכול להוציא את הבית למכירה פומבית ולכפות על בעל הבית בגין אי תשלום. מכרזי עיקול אלה מוחזקים על ידי שכירים בבנקים נאמנים.

מכירות פומביות ברירת מחדל בארנונה

דרך נוספת שבית מסתיים בגוש המכירות הפומביות היא כאשר הבעלים אינו משלם את הערכה מס רכוש. במקרים אלה רשות המסים ללא תשלום, ולא הבנק, היא שתופסת את הנכס. התוצאה שעבוד מס המכרז נערך על ידי שריף מקומי, פקיד, או של מחוז או רשות המסים המקומית מבקר מִשׂרָד.

השתתפות במכירה הפומבית

ללא קשר לסוג המכירה הפומבית, אירועים אלה עשויים להתקיים במקומות פיזיים כגון בתי משפט ממשלתיים מקומיים וחדרי ישיבות במלונות, ומכרזים אישיים אלה מסתיימים במהירות. מכירות פומביות של נדל"ן מתקיימות גם יותר ויותר באינטרנט, שם הן עשויות להימשך ימים או שבועות.

רכישת בתים במכירה פומבית הייתה ועודנה פופולרית, לדברי ארל ווייט, מייסד שותף של House Heroes LLC, חברת השקעות נדל"ן בפלורידה שרוכשת בתים, דירות ודירות פנויות למגורים. "דיירי בעלים בתקציב ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן נודדים למקורות שבהם יש פחות תחרות", הוא אומר. "מטבע הדברים, נכסי מכירות פומביות מייצרים פחות הצעות, וכתוצאה מכך מחיר מכירה נמוך יותר. עם זאת, מכרזי עיקול אינם מספקים את ההנחות שהיו קיימות בזמן משבר [הדיור] ".

ווייט ממשיך להסביר שכאשר יש פחות נכסים זמינים, קונים בעלי מוטיבציה גבוהה בגלל הערכה לבית ושיעורי משכנתא נוחים. הוא אומר שמכירות פומביות מקוונות הגבירו את התחרות והעלו את המחירים.

מציאת מכרזי נדל"ן

אחת הדרכים למצוא מכירות פומביות היא לפנות ישירות לרשויות המקומיות או לבקר באתרי האינטרנט שלהן לקבלת מידע ולאחר מכן לבצע מעקב טלפוני לאישור הפרטים. אחר הוא באמצעות אתרים כגון RealtyTrac.com ו Auction.com. עם זאת, מידע מקוון אינו תמיד מדויק.

ייתכן שיופיעו נכסים הנמצאים בעיקול מוקדם, מכיוון שהבעלים עומד מאחורי התשלומים. נכסים אלה לעולם לא יעלו למכירה מכיוון שבעליהם מדביקים תשלומים או מגיעים להסדר עם המלווים שלהם.

סוכני נדל"ן ומתווכים מקומיים יכולים להיות גם משאבים יקרי ערך. למרבה הצער, ייתכן שלא תמצא אותם להוטים לעזור, מכיוון שסוכנים וברוקרים אינם מרוויחים אוטומטית עמלות על מכירות פומביות. עם זאת, מתווכים אלה יכולים להרוויח עמלות באמצעות מכירות פומביות מקוונות.

נתוני שירות רישומים מרובים

ישיר שירות רישומים מרובים (MLS) דיווחים יקרים הרבה יותר לקונים פוטנציאליים מאשר רישומים מקוונים, לפי ווייט, מכיוון הם מכילים את הנתונים המלאים של הרישום, כולל תמונות והברוקר החשוב ביותר, שאינו ציבורי הערות. "הערות לא-ציבוריות חשובות מכיוון שהן מציינות מידע קריטי המשפיע על מחיר המכירה ועל הימים בשוק", אומר ווייט. מידע זה יכול לכסות ליקויי רכוש, אפשרויות מימון, תפוסה והשכרת דיירים.

למרות שהכללים משתנים לפי המיקום, MLS ורשומות המחוזות זמינים לרוב רק לבעלי רישיון נדל"ן, על פי ווייט. מניסיונו, הם בדרך כלל שמחים לעזור ללא עלות אם תפנו אליהם.

וייט גם מציין כי מכירות פומביות אישיים נעלמו מכיוון שמחוזות קטנים אפילו יותר העבירו אותם לרשת. מיאמי ו פאלם ביץ ' הם שני מיקומים שבהם גם מכירות פומביות מס וגם עיקול מקוונות כעת באופן מלא.

זכור כי מכרזי עיקול נדחים לעתים קרובות או מבוטלים, אפילו ברגע האחרון. יתכן שהמלווה לא השיג את כל הניירת הדרושה לו, או שאולי הלווה פיתח פתרון למניעת עיקול.

מה מציעים צריכים לדעת

לפני שתציעו במכרז נדל"ן, עליכם להבין את הסיכון שאתם לוקחים. רכישה גרועה יכולה לרדוף אותך לאורך שנים. אתה גם צריך להבין את חוקי המכרז ולהיות מוכן לעקוב אחריהם לפני שתנסה להשתתף.

יהיה עליך להירשם ולהגיש פיקדון בר -החזר של 5% עד 10% ממחיר המכירה הצפוי של הנכס לישות המחזיקה במכירה הפומבית. אם המכירה הפומבית היא באופן אישי, הקפד לבצע צ'ק -אין לפחות שעה לפני ההתחלה המתוכננת ולקבל כרטיס רשמי, אותו תעלה כאשר תהיה מוכן להציע הצעות.

זכייה בנכס במכירה פומבית יכולה לעבוד בשתי דרכים שונות.

• ב מכירה פומבית של אישור המלווים, המלווה לא חייב לקבל את הצעתך, גם אם אתה ההצעה הגבוהה ביותר.
• בתוך מכירה פומבית מוחלטת, ההצעה הזוכה מקבלת את הנכס.

המחיר ההתחלתי של המכרז עשוי להיות היתרה החייבת על המשכנתא או סכום נמוך יותר שנועד לעורר הצעות מחיר. במכירה פומבית של עיקול אסור למלווה להרוויח מהמכירה הפומבית. לעתים קרובות, נכסים אלה נמכרים בהפסד; אם יש רווח, הוא אמור ללכת לבעל הבית המעוקל לאחר המשכנתא וכל אחת אחרת שעבודים משולמים. נכסי מכירות פומביות הם לא תמיד עסקאות נהדרות - למשל, המוכרז יכול להגדיר מוסתר מחיר מילואים על נכס, שהוא המינימום שיש להציע.

"בין אם קונה משתתף במכירה הפומבית באופן אישי או באינטרנט, עליו לזכור שיש מחיר סף לכל נכס שבו רכישה נבונה יכולה להפוך ל רכישה טיפשית, ואסור להם לאפשר לאירוע, למקום או לרגשותיהם להשפיע על החלטתם ", מייעץ רון הומס, מתווך משנת 2000 וסמנכ"ל התפעול הנוכחי. ל שיווק פוסט מודרני בלקסינגטון, קי.

גישה לנכס

נכסי מכירות פומביות מעניקים לעתים רחוקות לרוכשים פוטנציאליים את אותה רמת גישה כמו הנכסים הנמכרים באופן מסורתי. סביר להניח שלא תתאפשר לך לעבור בנכס עם הסוכן שלך בזמן שנוח לך, למרות שחלק מחברות המכירות הפומביות מציעות בתים פתוחים.

"אני אישית לעולם לא הייתי ממליץ ללקוח לרכוש נכס מרחוק מבלי לערוך קודם את בדיקת גלגל העין", אומר דייוויד רוברסון, עו"ד ומתווך נדל"ן בסן חוזה, קליפורניה. הוא ואשתו מחזיקים ב -22 נכסים להשכרה בשלוש מדינות, והוא הבעלים והמפעיל של קבוצת ניהול נכסים בעמק הסיליקון. אתה או צוות ההשקעות האמין שלך צריכים להעריך היטב את הנדל"ן שאתה שוקל ואת האנשים שאתה מתמודד איתם לפני שתחייב את עצמך מבחינה משפטית או כלכלית.

באופן דומה, הומס מזהיר שמקורות המדווחים על הערך הנוכחי או העתידי של נכס עלולים להיות לא מדויקים אלא אם כן נערכה הערכה באתר על ידי אנשי מקצוע שיודעים לאסוף ולהעריך את כל הדרוש פרטים. הדרך הטובה ביותר לאמוד נכס מכירות פומביות היא לעבוד עם אנשי מקצוע - סוכני נדל"ן, שמאים וקבלנים - שמבינים עלויות בנייה ושיפוץ ומי יכול להעריך במדויק את שוויו הנוכחי והעתידי של הנכס ואת עלות העבודה שהוא צרכי.

מצב הנכס ובדיקות

לבית יכולות להיות כל מיני בעיות - זכור, הוא היה שייך למישהו שלא יכול היה להרשות לעצמו משכנתא או ארנונה, כך שהבעלים כנראה לא יכול היה להרשות לעצמו תחזוקה שוטפת או תיקונים, אוֹ. יתר על כן, מרגע שאבדן הבית נראה בלתי נמנע, ייתכן שהבעלים הזניח אותו בכוונה או אפילו פגע בו באופן רציני. כמו כן, ייתכן שנכס פנוי הושחת או נכבש על ידי כורעים.

נניח שאם הנכס נראה נורא מבחוץ, כנראה שהוא נראה נורא מבפנים. נכסי מכירות פומביות נמכרים כמות שהם, ותצטרכו להיות מסוגלים לעמוד בכל תיקונים. למרות שזה מפתה, אסור לך להפריע כדי לקבל מושג טוב יותר על מצב הנכס. אולי ראיתם כפכפים בטלוויזיה נכנסים לחצר האחורית, מציצים פנימה ואפילו מטפסים מבעד לחלונות, אבל כן לא חוקי, ואתה בהחלט לא רוצה להפריע למי ששוהה בבית, לא רק מתוך אדיבות אלא גם בשבילך בְּטִיחוּת. חפשו מידע על היסטוריית הבעלות של הנכס מתיעוד השלטון המקומי, שוחחו עם סוכני נדל"ן מקומיים ובקשו מידע בכבוד מהשכנים.

נכסי מכירות פומביות לרוב אינם מאפשרים בדיקת בית או כל דרך חוקית לצפות בפנים באופן אישי. אם אינך יכול להרשות לעצמך את הסיכון של רכישת נכס במצב גרוע, הקפד על מכירות פומביות המאפשרות לך לבדוק את הנכס לפני שתציע. ללא מידע זה, זה יכול להיות קשה לדעת למה אתה נכנס, מה יהיו עלויות התיקון של הנכס, והערך האמיתי שלו עד לאחר הפיכתך לבעלים.

גם אם אתה יכול לקבל בדק בית, לזה עדיין יש גבולות. בעיות מאחורי הקירות, בתקרות ובתחת הרצפות אולי אינן ברורות עד שתקבל את החזקה. אם השירותים כבויים, ייתכן שלא תוכל לזהות נזילות, בעיות חשמל, מכשירים שבורים או ציוד לא תקין ב- HVAC.

אפשרויות תשלום: תכנן מראש

רכישת נכס במכירה פומבית דורשת בדרך כלל הרבה כסף. לכל חברת מכירות פומביות וממשלת מחוז יש דרישות משלה לתשלום, אך סביר להניח שתזדקק למזומן רק כדי להבטיח את זכותך להציע הצעות. סכומי המקדמה ושיטות הרכישה תלויים לרוב בנכס ובבית המכירות הפומביות. אפשרויות מימון גמישות יותר עשויות להיות זמינות על ידי רכישת נכס בבעלות בנק הדרך המסורתית. מכירות פומביות אינן הדרך היחידה לרכוש עיקולים.

באשר לתשלום, על מציעים במכירה פומבית להביא מזומן, הוראת תו או צ'ק קופאי עבור הסכום הנדרש על ידי בעל המכרז. בדרך כלל, תצטרך לשלם עבור הנכס במלואו מיד לאחר הזכייה במכירה הפומבית. מדי פעם, ייתכן שיהיה לך עד למחרת לסיים את התשלום. אי השלמת התשלום עלולה לגרום לחילוט הפיקדון שלך ולהרחקתו ממכירות פומביות עתידיות. היה מוכן לספק הוכחת כספים כדי להראות שאתה יכול להשלים את הרכישה. אם אתה מציע כגוף, כגון LLC, נאמנות או שותפות מוגבלת במקום כיחיד, ייתכן שיהיה עליך להציג את מסמכי הישות שלך.

זוכים עוברים נאמנות ו סְגִירָה בדיוק כפי שהם היו עושים עם כל רכישת דירה אחרת. מציעים במכרזי נכסים הם לרוב משקיעי נדל"ן שיכולים להרשות לעצמם לשלם במזומן. למכירות פומביות המאפשרות מְמוּמָן רכישות, תצטרך לקבל מוסמך מראש מראש. כמה בתי מכירות פומביות מעדיפים שתעבוד עם המלווים המזוהים שלהם ויהיו אלה המלווים באתר במכירה הפומבית. עם זאת, בצע את המחקר שלך מראש כדי לקבוע את שיעורי הריבית הזמינים ממלווים מתחרים. מידע זה עשוי לתת לך מינוף כלשהו.

כמו כן, ודא שאתה מבין את דמי המכירה הפומבית שתצפה לכסות. "לבתים שנרכשו במכירות פומביות פעמים רבות יש עלויות ושכר טרחה של מכרזים, בנקים, עורכי דין וחברות אחרות הנדרשות להביא את הנכס למכירה הפומבית", אומר הומס. "לא נדיר למצוא 10% דמי מכירה פומבית, ריבית בנקאית ועונשים, שכר טרחת עו"ד, 12% עמלות מכירה ודמי הכנת נכסים שמועברים לקונה."

בדוק אם יש טענות, שעבודים ותושבים

לפני שתציע, תרצה לשכור א חיפוש כותרות החברה לבדוק מי עשוי להחזיק בשעבודים על הנכס. כבעלים, אתה תהיה אחראי לכל שעבוד, כלומר יותר כסף מהכיס שלך.

ייתכנו תביעות אחרות נגד הבית - לא רק שעבוד מס אלא גם שעבוד קבלן או א משכנתא שנייה. על המציעים לבדוק עם חברת המכירות הפומביות כדי לוודא שלנכס יש כותרת ברורה. אם אכן תזכה במכירה פומבית, תרצה לקנות ביטוח תואר במהלך הנאמנות או מיד לאחר הסגירה כדי להגן על עצמך מפני שיעבודים שלא נחשפו במהלך חיפוש הכותרת.

במקרים מסוימים הבעלים (לשעבר) או החולש יכבשו את הנכס, ותצטרכו לפנות אותם-תהליך שלעתים קרובות יכול להיות לא נעים במקרה הטוב ויקר במקרה הרע. זה יכול להיות יתרון יותר פשוט להציע להם כמה אלפי דולרים מראש כדי לזוז החוצה ולהעביר את המפתחות.

הימנע מלעשות כל דבר עד שתחזיק בכותרת. הימנע מהדחף להתחיל שיפוצים או לעבור לגור בנכס מיד לאחר קבלת תעודת המכירה שלך. עדיין תצטרך לחכות עד 10 ימים בערך כדי לקבל את שלך תעודת כותרת. הנכס אינו בעצם שלך עד שאתה מחזיק בתעודה זו; הבעלים עדיין יכול לשמור על זכותו לבית על ידי הגשת התנגדות למכירה לבית המשפט או על ידי פירעון ההלוואה.

בשורה התחתונה

בתים מעוקלים אולי מושכים כלכלית, אך יש לקחת בחשבון מכשולים רבים לפני הקנייה. כמו כן, רק בגלל שבית למכירה במכירה פומבית לא אומר שתוכל להשיג אותו במחיר טוב (או שהבית הוא עסקה טובה בכל מחיר - זה יכול להיות בור כסף). עם זאת, עבור אנשים מנוסים, אינטליגנטים ומוטיבציה, כדאי לבחון מכירות פומביות של נכסים כדרך לאסוף בית או נכס להשקעה בזול.

עם זאת, קחו אלטרנטיבה נכסים שלא נמכרו במכירה פומבית. "אפשר למצוא עסקה טובה יותר במשא ומתן עם מוכר שיש לו הון בנכס ו יכולים לנהל משא ומתן בשם עצמם ללא כל העונשים והעמלות הקשורים למכירה הפומבית ", הומס מייעץ. "ייתכן שתתחרות גם במכירות פומביות של חברות הרוכשות נכסים להפוך למודל עסקי. בתים במכירות פומביות הן לא תמיד העסקה הטובה ביותר עבור קונה דירה ממוצע ”.

אם אתה מעוניין לנסות לאסוף נכס במבצע במכירה פומבית, יש הרבה מה ללמוד. מכירות פומביות הן דרך מסוכנת יותר לרכוש נכס מאשר באמצעות סוכן נדל"ן. חשוב להיות משכיל במיוחד לגבי התהליך והנכסים שעליהם אתה מעוניין להציע. עבודה עם סוכן נדל"ן מקומי או מתווך לזיהוי נכסים פוטנציאליים עשויה לעזור, אם כי ייתכן שלא יעניין אותם אלא אם כן תוכל להגיע להסכם פיצויים.

לבסוף, הקפד לבדוק היטב את כל כללי המכרז ולערוך בדיקת נאותות בנכס לפני שתציע. פנה לייעוץ של עו"ד נדל"ן - באופן אידיאלי עם ניסיון במכירת עיקול - כדי לוודא שאתה מבין מה יהיו אחריותך והתחייבויותיך אם אתה מציע המנצח.