הגדרת הלוואה עוטפת
מהי הלוואה עקיפה?
הלוואה עקיפה היא סוג של משכנתא הלוואה שאפשר להשתמש בה עסקאות מימון בעלים. הלוואה מסוג זה כרוכה במשכנתא של המוכר על הבית ומוסיפה ערך מצטבר נוסף כדי להגיע למחיר הרכישה הכולל אותו יש לשלם למוכר לאורך זמן.
תיקי המפתח
- הלוואה עקיפה היא סוג של מימון בעלים שבו מוכר הנכס מקיים משכנתא ראשונה מצטיינת, ולאחר מכן היא נפרעת בחלקה על ידי הקונה החדש.
- במקום לבקש משכנתא בנקאית רגילה, הרוכש חותם על המשכנתא אצל המוכר וההלוואה החדשה לא משמשת לפירעון ההלוואה הקיימת של המוכר.
- הלוואות עקיפות עלולות להיות מסוכנות בשל העובדה שהמוכר-מממן לוקח על עצמו את מלוא סיכון ברירת המחדל הכרוך בשתי ההלוואות.
הבנת הלוואות עקיפות
צורת המימון עליה נשענת הלוואה עקיפה משמשת בדרך כלל בעסקאות במימון מוכר. הלוואה עקיפה מקבלת את אותם מאפיינים כמו הלוואה במימון מוכר, אך היא גורמת את המשכנתא הנוכחית של המוכר לתנאי המימון.
מימון מוכר הוא סוג של מימון המאפשר לרוכש לשלם סכום קרן ישירות למוכר. לעסקות מימון מוכרים יש סיכונים גבוהים עבור המוכר ובדרך כלל דורשות מקדמות גבוהות מהממוצע. בעסקה במימון מוכר, ההסכם מבוסס על א שטר חוב
המפרט את תנאי המימון. בנוסף, עסקה במימון מוכר אינה מחייבת החלפת קרן מראש, והקונה משלם תשלומים ישירות למוכר, הכוללים קרן וריבית.הלוואות עקיפות יכולות להיות מסוכנות עבור המוכרים מכיוון שהם לוקחים על עצמם את מלוא סיכון ברירת המחדל של ההלוואה. המוכרים חייבים גם להיות בטוחים שהמשכנתא הקיימת שלהם אינה כוללת סעיף ניכור, המחייבת אותם לפרוע את המוסד להלוואת משכנתאות במלואם אם תועבר בעלות בטחונות או אם תימכר הבטוחה. סעיפי ניכור נפוצים ברוב הלוואות המשכנתאות, מה שמונע פעמים רבות להתרחש עסקאות הלוואות עקיפות.
כיצד פועלת הלוואה עוטפת
הלוואות עקיפות מתבססות על תפיסת מימון הבעלים ופורסות את אותו מבנה בסיסי. מבנה הלוואה עוטף משמש בעסקה במימון בעלים כאשר למוכר יש יתרה שנותרה לשלם על הלוואת המשכנתא הראשונה של הנכס. הלוואה עקיפה מביאה בחשבון את יתרת יתרת המשכנתא הקיימת של המוכר בשיעור המשכנתא החוזי שלה ומוסיפה יתרה מצטברת כדי להגיע למחיר הרכישה הכולל.
בהלוואה עקיפה, שיעור הריבית הבסיסית של המוכר מבוסס על תנאי הלוואת המשכנתא הקיימת. כדי לשבור את השוויון, המוכר חייב לפחות להרוויח ריבית התואמת את שיעור ההלוואה, שעדיין יש להחזיר. לפיכך, למוכר יש את הגמישות לנהל משא ומתן על ריבית הקונה על סמך התנאים הנוכחיים שלו. באופן כללי, המוכר ירצה לנהל משא ומתן על הריבית הגבוהה ביותר האפשרית על מנת לבצע תשלומים על המשכנתא הראשונה וגם להרוויח מרווח על העסקה.
דוגמא להלוואה עטיפה
נניח שלג'ויס יש משכנתא של 80 אלף דולר על הבית שלה עם ריבית קבועה של 4%.
היא מסכימה למכור את ביתה לבריאן תמורת 120 אלף דולר, מה שמוריד 10% ולווה את היתר, או 108 אלף דולר, בשיעור של 7%.
ג'ויס מרוויחה 7% על 28,000 $ (ההפרש בין 108,000 $ ל -80,000 $ שהיא עדיין חייבת), בתוספת ההפרש בין 7% ל- 4% (כלומר 3%) על יתרת המשכנתא של 80,000 $.