חובת משכנתא בטחונות (CMO)

מהי חובת משכנתא ערובה?

התחייבות למשכנתא בטחונות (CMO) מתייחסת לסוג של נייר ערך מגובה משכנתא המכיל מאגר משכנתאות הנאספות יחד ונמכרות כהשקעה. מאורגנים לפי בגרות ורמת סיכון, CMOs מקבלים תזרימי מזומנים כאשר הלווים מחזירים את המשכנתאות המשמשות כבטוחה לניירות ערך אלה. בתורו, CMO מחלקים תשלומי קרן וריבית למשקיעים שלהם על סמך כללים והסכמים שנקבעו מראש.

הבנת התחייבויות משכנתא בטחונות (CMO)

התחייבויות למשכנתא בטחונות מורכבות מכמה אגדות, או קבוצות של משכנתאות, המאורגנות על ידי שלהן פרופילי סיכון. כמכשירים פיננסיים מורכבים, לאגרופים יש בדרך כלל יתרות קרן שונות, שיעורי ריבית, תאריכי פדיון ופוטנציאל של ברירות מחדל. התחייבויות המשכנתא הבטוחות רגישות לשינויי ריבית כמו גם לשינויים תנאים כלכליים, כגון שיעורי עיקול, שיעורי מיחזור ושיעורי הנכסים נמכר. לכל חלק יש תאריך פדיון וגודל אחר ונגזרים אגרות חוב עם קופונים חודשיים. הקופון מבצע תשלומי קרן וריבית חודשיים.

לשם המחשה, דמיינו שלמשקיע יש CMO המורכב מאלפי משכנתאות. פוטנציאל הרווח שלו מבוסס על האם מחזיקי המשכנתא מחזירים את המשכנתא שלהם. אם רק כמה בעלי בתים מבצעים ברירת מחדל על המשכנתא שלהם והשאר מבצעים תשלומים כצפוי, המשקיע מחזיר את הקרן שלו כמו גם את הריבית. לעומת זאת, אם אלפי אנשים אינם יכולים לבצע את תשלומי המשכנתא שלהם ולהיכנס לעיקול, ה- CMO מפסיד כסף ואינו יכול לשלם למשקיע.

משקיעים ב- CMOs, המכונים לעתים תנאי השקעה בנדל"ן (REMICs), רוצים לקבל גישה לתזרים המזומנים של המשכנתאות מבלי שיהיה צורך להפיק או לרכוש מערכת משכנתאות.

חובות משכנתא בטחונות לעומת התחייבויות חוב בטוחות

כמו CMOs, התחייבויות חוב בערבות (CDO) מורכבים מקבוצת הלוואות שנאספות יחד ונמכרות כרכב השקעות. עם זאת, בעוד שמסמכי CMO מכילים משכנתאות בלבד, CDO מכילים מגוון הלוואות כגון הלוואות לרכב, כרטיסי אשראי, הלוואות מסחריות ואפילו משכנתאות. הן CDO והן CMOs הגיעו לשיא בשנת 2007 רגע לפני המשבר הפיננסי העולמי, וערכיהם ירדו בחדות לאחר תקופה זו. לדוגמה, בשיאו בשנת 2007, שוק ה- CDO היה שווה 1.3 טריליון דולר, לעומת 850 מיליון דולר בשנת 2013.

חובות משכנתא בטחונות והמשבר הפיננסי העולמי

הונפקו לראשונה על ידי האחים סלומון וראשון בוסטון בשנת 1983, CMO היו מורכבים וכללו משכנתאות רבות ושונות. מסיבות רבות, המשקיעים היו נוטים יותר להתמקד בזרמי ההכנסה שמציעים CMO ולא בבריאות המשכנתאות הבסיסיות עצמן. כתוצאה מכך, משקיעים רבים רכשו CMO מלאים במשכנתאות תת-פרמיות, משכנתאות בריבית מתכווננת, משכנתאות המוחזקות על ידי לווים שהכנסתם לא אומתה במהלך תהליך הבקשה, ומשכנתאות מסוכנות אחרות עם סיכונים גבוהים בְּרִירַת מֶחדָל.

השימוש ב- CMO זכה לביקורת כגורם מניע למשבר הפיננסי 2007-2008. עליית מחירי הדיור גרמה למשכנתאות להיראות כמו השקעות הוכחות כושלות, מה שגרם למשקיעים לרכוש CMOs ו- MBS אחרים, אך תנאי השוק והכלכלה הביאו לעלייה במסגרות העיקולים וסיכוני התשלום שהמודלים הפיננסיים לא עשו במדויק לנבא. תוצאות המשבר הפיננסי העולמי הביאו להגברת התקנות לגבי ניירות ערך בגיבוי משכנתאות. לאחרונה, בדצמבר 2016, ה- SEC ו- FINRA הציג תקנות חדשות המפחיתים את הסיכון של ניירות ערך אלה על ידי יצירת דרישות מרווח לעסקאות סוכנות מכוסות, לרבות התחייבויות משכנתא בטחונות.