כיצד שיפורי הון יכולים לרכך עקיצת מס

מהו שיפור הון?

שיפור הון הוא תוספת של שינוי מבני קבוע או שחזור של היבט כלשהו בנכס שישפר את הערך הכולל של הנכס, יאריך אותו חיים שימושיים, או להתאים אותו לשימושים חדשים. אנשים, עסקים וערים יכולים לבצע שיפורי הון בנכס שבבעלותם. לעתים קרובות שיפורי ההון מקבלים יחס מס נוח והם עשויים להיות פטורים ממס מכירה בתחומי שיפוט מסוימים.

במימון עסקי או ארגוני, תהליך זה דומה להשקעות ב הוצאות הון (CAPEX).

כיצד פועל שיפור הון

שיפורים בהון בדרך כלל מעלים את שווי השוק של הנכס אך עשויים גם להרחיב את התועלת של הנכס מעבר למצבו הנוכחי. על פי מס הכנסה (מַס הַכנָסָה), כדי להיות זכאי לשיפור הון, הוא חייב להימשך יותר משנה לאחר סיומו ולהיות עמיד או קבוע. למרות שהיקף השיפור בהון יכול להשתנות, גם בעלי בתים בודדים וגם בעלי נכסים בהיקפים גדולים מבצעים שיפורים בהון.

פרסום מס הכנסה 523 מתאר את ההגדרה הרשמית של שיפור הון. דוגמאות לשיפורים בהון למגורים כוללים הוספה או שיפוץ של חדר שינה, חדר אמבטיה או סיפון. פרויקטים אחרים שאושרו על ידי מס הכנסה כוללים הוספת מכשירים מובנים חדשים, שטיחים מקיר לקיר או ריצוף, או שיפור חיצוני של הבית, כגון החלפת גג, ציפוי או חלונות סערה. התקנת בריכת שחייה קבועה או שביל גישה עשויה להיות גם שיפור הון מוסמך.

מס הכנסה, לעומת זאת, מבחין בין שיפור הון לבין תיקון או החלפה עקב בלאי רגיל. לדוגמה, אם המקרר שלך נשבר לאחר מספר שנים של שירות, או אם יש לך צינור דולף, תיקונים אלה אינם שיפורי הון. עם זאת, אם אדם פאנלים סולאריים ומחסן כלים לרכושו, ששניהם מודבקים לצמיתות על הנכס, הם ייחשבו לשיפור הון בבית. דוגמה לשיפור הון מבוסס עסקים תהיה התקנת מערכת HVAC חדשה או הכנסת חוק אמריקאים עם מוגבלות (ADA) תכונות נגישות לבניין קיים.

באופן דומה, הקמת פארק ציבורי חדש במרכז העיר תיחשב גם לשיפור הון לעיר. בתרחישים אלה, התוספות החדשות יהפכו את הנכסים המתאימים ליותר יקרים, ייחשבו כתוספות קבועות והסרתן תגרום לפגיעה מהותית בנכס.

שיקולים מיוחדים

בסיס עלות

ה בסיס עלות היא העלות המקורית של נכס. מס הכנסה קובע סטנדרטים ספציפיים לשיפור שיוכל להתייחס להעלאה על בסיס עלות. החשש העיקרי הוא שהוא חייב להיות קיים בזמן מכירת הנכס. השבחת הון חייבת להפוך גם היא לחלק מהנכס - או להיות מודבקת כל כך באופן קבוע רכוש - שהסרתו תגרום נזק משמעותי או ירידה בערך הנכס את עצמו.

לא ניתן לכלול תיקונים או תחזוקה בבסיס העלות של הנכס. עם זאת, תיקונים שהם חלק מפרויקט גדול יותר, כגון החלפת כל חלונות הבית, אכן מתאימים לשיפור הון. שיפוצים הדרושים לשמירה על מצב טוב של בית אינם כלולים אם אינם מוסיפים ערך לנכס. על פי מס הכנסה, דוגמאות לתיקונים שאינם מתאימים, כוללים צביעת קירות, תיקון נזילות או החלפת חומרה שבורה.

רווחי הון

בנוסף לשיפור הבית, שיפור הון - לפי מס הכנסה - מעלה את בסיס העלות של המבנה. כלומר, הוצאות שנגרמו בעת ביצוע השיפורים מתווספות לסכום ששילם הבעלים על רכישת הנכס או בנייתו. הגדלת בסיס העלות, בתורו, מקטינה את גודל החייב במס רווח הון בעת מכירת הנכס.

רווחי הון מנדל"ן מתנהגים אחרת מאשר סוגים אחרים של רווחי הון. החל משנת 2019, בעלי בתים זכאים לא פטור מרווחי הון על כל רווח ממכירת דירה ראשית עד 250,000 $ אם רווק ו -500,000 $ אם נשואים ומגישים יחד. לפטור זה יש אזהרה חשובה אחת. לבעל הבית היה כנראה תושב בנכס לפחות שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות לפני המכירה.

כמו כן, אם הרווח גבוה משמעותית מהסכומים המפורטים לעיל ההשפעה של שיפור ההון על בסיס העלות יכולה להיות משמעותית. גורמים רבים עשויים לגרום לנישום להפר את רמות רווח ההון של $ 250/500. אלה כוללים אם הבעלים רכשו את הנכס לפני עשורים רבים ואם ערכי הנדל"ן המקומיים עלו באופן דרמטי מאז הרכישה.

פטורים מקומיים

חוקי השכירות של מדינת ניו יורק כוללים הוראה הנקראת התוכנית Major Major Improves Capital (MCI). משנות השבעים, הוא מאפשר למשכירים להעלות את דמי השכירות מיוצבים או מבוקרים בשכירות של עד 6% בשנה, כדי להחזיר את העלות של שיפורי הון גדולים לאותם מבנים. שדרוג מערכת HVAC, מעליות חדשות, חללים משותפים מעודכנים ושיפורים אחרים נחשבים כולם ל- MCI.

בפברואר 2019, שני חברי מחוקק המדינה הציג הצעת חוק לביטול התוכנית, לחיוב קל מדי לבעלי בניינים להתעלל בתוכנית. התעללות מגיעה כאשר בעלי הבית חסרי מצפון מגישים תביעות הוצאה מנופחות או מפוברקות. פוטנציאל ההונאה בצד, תוכנית MCI אינה הוגנת מטבעה, טוענים כמה מבקרים. מבקרים אלה טוענים כי השבחת הון היא עלות חד פעמית למשכיר, אך העלאת שכר דירה היא הוצאה מתמשכת עבור הדייר.

דוגמאות לשיפורי הון

נניח, למשל, אדם רוכש בית תמורת 650,000 $ ומוציא 50,000 $ לשיפוץ המטבח והוספת חדר אמבטיה. במקרים רבים, לא יהיה צורך לשלם מס מכירה לקבלנים עבור עבודה זו מכיוון שהיא שיפור הון מוסמך.

בסיס העלות של הבית עולה גם הוא מ -650 אלף דולר ל -700 אלף דולר. לאחר 10 שנים של בעלות ומגורים בבית, בעל הבית, שהוא רווק וגובה מסים ככזה, בסופו של דבר מוכר את הנכס במחיר של 975 אלף דולר. אם לא בוצעו שיפורים הוניים, הסכום החייב במס לרווח ההון יהיה בדרך כלל 75,000 $ (מחיר מכירה של 975,000 $ - 650,000 $ מחיר רכישה - אי הכללה של 250,000 $ ברווח הון). מאחר ושיפור ההון הגדיל את בסיס העלות ב- 50,000 $, הסכום החייב במס עבור רווח ההון יהיה 25,000 $ בלבד (975,000 $ - (650,000 $ + 50,000 $) - 250,000 $ = 25,000 $).