נדל"ן להכנסה מפנסיה: מה לדעת

אם אתה מתמודד פרישה לגמלאות והם חסרים את הכספים שאתה צריך, שקול להשקיע בהם נדל"ן.

נכון, זה לא הנכס שעולה לראש בראש. אבל נכס הכנסה "יכול להוות גשר חשוב לפנסיה לאנשים ללא מספיק פרישה במובן המסורתי ", אומר ג'ף קמארדה, משקיע נדל"ן ומנכ"ל ג'קסונוויל, פלורידה. יועצת העושר של קמארדהy הקבוצה.

כי נדל"ן הוא כזה שוק לא יעיל, אפשר למצוא מציאות מדהימות עם תשואה גבוהה מאוד על השקעה, אומרת קמארדה. ואם אפשר נהל את הנכס בעצמך, אתה יכול לאסוף יותר הכנסה. אם אתה רוכש את הנכס הנכון במחיר הנכון ובתנאים הנכונים, הוא אומר, נכס להשכרה יכול לייצר הכנסה משמעותית יותר מהמסורתית השקעות פסיביות.

כמה כסף אתה צריך?

אם בכוונתך לממן את הרכישה באמצעות משכנתא, תצטרך לנקוט בפעולה לפני שתצא לפנסיה, אומרת מתווכת הנדל"ן השותפת ג'ניס לייס, המשרתת את אזורי המגורים המובילים בפילדלפיה ודרום פלורידה.

הנחיות להלוואות משכנתאות דורשות בדרך כלל מועמדים להיות מועסקים ובעלי היסטוריה של תעסוקה קבועה לפחות שנתיים באותו מקצוע. מלווים דורשים גם מהותי מקדמה, בדרך כלל 30% או יותר, אם הקונה לא יכבוש את הנכס, אומר ג'ון וולטרס מקבוצת LeWalt Consulting בסנט פטרסבורג, פלורידה.

אם אין לך כסף לשלם מקדמה כה גדולה, שקול להשתמש ב IRA כְּסָפִים. כל צמיחת ההון וההכנסה מקבלות שכירות יגדלו בתוך הנדחת המס שלך ב- IRA, אומר וולטרס. רכישת הנכס בכספים בתוך רוט IRA, שעליו כבר שילמת מסים, פירושו שכל הרווחים וההון שלך יכולים לצמוח ללא מס.(למידע נוסף, ראה "שימוש ב- IRA שלך לרכישת נדל"ן.")

זכור הוצאות חוזרות

לאחר שהבנת כיצד אתה עומד לרכוש את הנכס, עליך לחשוב כיצד תוכל לכסות הוצאות חוזרות. בעלות מגורים נכס הכנסה הוא כמו בעלות על א מעון ראשי בכך שישנן הוצאות משתנות מחוץ למשכנתא, אומר רוב אלברטסון, סוכן נדל"ן למגורים בנדל"ן אוסטין באוסטין, טקסס. ישנן עלויות תחזוקה של פריטים קטנים (כמו ברזים דולפים) ופריטים מרכזיים (כמו גג חדש).

אל תשכח את העלויות הכרוכות בשיווק ואובדן ההכנסה בתקופות פנויות והחלפת דיירים. אלברטסון אומר שהגורם לא יעלה על 92% שיעור התפוסה לתוך החישובים שלך, אפילו בשוק השכרות לוהט. היו שמרנים בהערכות ההוצאות וההכנסות שלכם.

הטבות וחובות מס

יש גם הטבות מס והתחייבויות שיש לקחת בחשבון. וולטרס מציין כי אחד היתרונות העיקריים הכרוכים בנכס להשכרה הוא היכולת לתבוע א ניכוי פחת על דו"ח מס ההכנסה הפדרלי שלך.

פְּחָת מפחית את ערך הנכס שלך בכל שנה לבלאי משוער; זה גם מוריד את חשבון המס שלך בכל שנה שאתה טוען אותו. עם זאת, זה גם מוריד את שלך בסיס עלות, כלומר אתה יכול לשלם יותר מסים אם אתה מוכר את הנכס ברווח.

בראש ובראשונה, דון בהיתכנות הכלכלית של התוכניות שלך עם א רואה חשבון, עו"ד נדל"ן וסוכן ביטוח כדי לראות כמה הכל יעלה, אומר לייס.

בחר מיקום

קנייה בזול לא תעזור לך להרוויח החזר על ההשקעה שלך אם אינך יכול למצוא שוכרים שרוצים להשכיר את הנכס, מציינת ג'ני אוסאג ', מתווכת מנהלת ובעלים של חברת Usaj Realty בדנבר, קולורדו.

"למרות שהמחיר יהיה גבוה יותר באזורים טובים יותר, זמן השיווק של הנכס יקטן כמו גם הזמן שהוא עלול להתפנות", היא אומרת. אם אינך בטוח היכן ניתן למצוא השכרות, התחל ליד מרכז העיר או ליד קמפוס מכללות. דירות להשכרה עוקבות לעתים קרובות אחרי אפשרויות תעסוקה.

חשוב גם להסתכל מסביב לשכונה ולרכוש נכס המשקף את הדמוגרפיה הנוכחית של האזור, אומר אוסאג '. "האם האזור מאוכלס במבוגרים בודדים או במשפחות? האם בית מגורים עם חדר שינה אחד או שלושה חדרי שינה ימשוך יותר את השוכרים הסמוכים? שוב, היזהר לא לקפוץ על המציאה הטובה ביותר בשוק. וודא שהנכס ימשוך את אורח החיים של האזור. "

מה תרוויח?

"אתה רוצה להרוויח לפחות 8% מההון שהושקע בשכירות, בניכוי כל ההוצאות", אומר ג'ון גרייבס, מנהל מנהל עצמאי. RIA, עורך של כתב עת לגמלאות ומחבר של פתרון 7%: אתה יכול להרשות לעצמך פרישה נוחה. ההוצאות כוללות משכנתא, מיסים, ביטוח, תחזוקה, נכס של 10% דמי ניהול, ו -10% שיעור משרה פנויה קצבה.

אם אתה משקיע 100 אלף דולר בנכס, אתה רוצה להרוויח הכנסה נטו של 8,000 דולר בשנה, הוא אומר. ההיגיון מאחורי 8% הוא שזה מפצה אותך על הסיכון והקרוב חוסר נכונות מההשקעה שלך. אם אתה או בן זוגך יכולים לעבוד על הנכס על ידי ביצוע תיקונים ותחזוקה או ניהול הנכס, העלויות שלך יפחתו והכנסתך תגדל בסופו של דבר, הוא אומר.

בעיות אפשריות

בעלי נכסי השקעות עלולים להיתקל במספר בעיות, כולל שוכרים שאינם משלמים, עלויות אחזקה מופרזות, וקושי למצוא דיירים, אומר קמרון נובאק, מתווך נדל"ן ובעלים של מרכז חיפוש הבית בקורונה, קליפורניה.

עבודה מול סוכן נדל"ן בעל מוניטין עם הפניות לאיתור שלך נכס להשקעה הוא גם חשוב, הוא אומר. עיריות רבות מטילות תקנות בדיקה ודמי מחמירה על בעלי דירות שרוצים להפוך נכסים בבעלות הבעלים בתחום ההשכרה, אומר ג'ון בראון, עו"ד נדל"ן עם גודמן בראון הצעיר במיניאפוליס ונדל"ן ותיק. משקיע.

משקיעים פוטנציאליים צריכים לבדוק את הנושאים האלה לפני שהם מתחייבים לרכישה. הם גם צריכים להיות מודעים לכך פטורים מבית מגורים לא חל על נכסי השקעה, מה שיכול להיות גבוה יותר מס רכוש שטרות.

השכרת נכסים היא לא לגמרי השקעה פסיבית. "בעלות על נכס להכנסה למגורים אינה עניין של דיבורית", אומר אלברטסון. "אם אתה לא רוצה לנהל את הנכס, או שאתה לא יכול, כמו שאתה גר מחוץ לעיר, אתה תסתכל על 8% עד 10% מדמי השכירות ברוטו שלך הולכים לחברת ניהול שתכסה גביית ותיקון שכר דירה בקשות. "

בנוסף, בעלי בית לעתיד צריכים להעריך את המזג שלהם לפני שהם קופצים לבעלות על נכסים, שכן התפקיד כולל התמודדות עם מגוון אישים.

לבסוף, בחירת הדייר הנכון היא המפתח. הקרנה יסודית הוא חיוני, אומר אלברטסון. "זה האדם שאתה מפקיד בידך את נכס הפנסיה שלך, אז כדאי לך להיות בטוח שאתה לא מסכן את עצמך לאסון או לכאבי ראש רבים".