2/28 הגדרת משכנתא בריבית מתכווננת (2/28 ARM)

מהו 2/28 משכנתא בריבית מתכווננת (2/28 ARM)?

משכנתא בריבית מתכווננת 2/28 (2/28 ARM) היא סוג של הלוואת דירה למשך 30 שנה שיש לה תקופת ריבית קבועה שנתיים ראשונית. לאחר תקופה זו בת שנתיים, הריבית צפה על בסיס שיעור מדד פלוס א שולים.

שיעור הטיזר הראשוני הוא בדרך כלל מתחת לשיעור הממוצע של המשכנתאות המקובלות, אך השיעור המתכוונן יכול לעלות לאחר מכן באופן משמעותי. מכיוון שהבנקים לא מרוויחים הרבה על שיעור הטיזר הראשוני, 2/28 ARM כוללים חסון עונשי תשלום מראש במהלך השנתיים הראשונות.

הבנת 2/28 משכנתאות בריבית מתכווננת

מכשירי ה- ARM 2/28 הפכו פופולריים במהלך פריחת הנדל"ן של תחילת שנות האלפיים כאשר העלו מחירים משכנתא רגילה תשלומים מחוץ להישג ידם של קונים רבים. לדוגמה, משכנתא קונבנציונאלית ל -30,000 דולר תוביל לתשלומים חודשיים של 1,610 $. אבל 2/28 ARM עם שיעור טיזר ראשוני של 3% ידרוש תשלומים חודשיים בסך 1,265 $ בלבד.

קיימים מבני ARM אחרים, כגון 5/1, 5/5, ו 5/6 נשק, הכוללות תקופת היכרות של חמש שנים ולאחר מכן התאמת תעריפים כל חמש שנים או כל שישה חודשים, בהתאמה. יש לציין כי 15/15 ARMs מסתגלים פעם אחת לאחר 15 שנים ולאחר מכן נשארים קבועים לשארית ההלוואה. פחות נפוצים הם ה- 2/28 ו- 3/27 נשק. עם הראשונה, הריבית הקבועה חלה רק בשנתיים הראשונות, ואחריה 28 שנים של שיעורים מתכווננים; עם האחרונים, התעריף הקבוע הוא לשלוש שנים, עם התאמות בכל אחת מ -27 השנים הבאות. במקרים אלה, התעריפים משתנים מדי שנה.

מלכודות אפשריות של 2/28 נשק

התפיסה 22 הפוטנציאלית של משכנתא בריבית מתכווננת 2/28 היא שאחרי שנתיים השיעור מותאם כל שישה חודשים, בדרך כלל כלפי מעלה, בפער ARM מעל שיעור מדד, כגון שער הציע בלונדון הבין -בנקאי (ליבור). ל- 2/28 ARM יש כמה תכונות בטיחות מובנות, כגון א תקרת ריבית לכל החיים ומגבלות עד כמה השיעור יכול לעלות, או לרדת, עם כל תקופה. אבל אפילו עם מכסים, בעלי בתים יכולים להתמודד עם זינקים בתשלומי הלסת בשווקים הפכפכים.

בדוגמה שניתנה לעיל בהלוואה של 300,000 $ ל -3 שנים ל- 30% ל- ARM 2/28 למשך 30 שנים, אם לאחר שנתיים ה- LIBOR הוא 2.7 והמרווח הוא 1.5, הריבית תגדל ב -4.2%, לסך של 7.2%. שיעור זה של 7.2% עשוי להיות הרבה מעל שיעורי המשכנתא המקובלים כיום. התשלום החודשי של בעל הדירה יגדל בין לילה ביותר מ -60%, ל -2,036 דולר.

בעלי בתים רבים במהלך הבום לא הצליחו להבין כיצד עליית תעריפים קטנה לכאורה יכולה להעלות דרמטית את התשלום החודשי שלהם. ואפילו אלה שהיו מודעים לחלוטין לסיכונים ראו 2/28 כלי נשק כרכב מימון לטווח קצר. הרעיון היה לנצל את שיעור הטיזר הנמוך, ולאחר מכן למחזר לאחר שנתיים למשכנתא רגילה או, אם האשראי שלהם לא מספיק טוב לשם כך, למשכנתא חדשה מתכווננת. ובהתחשב במחירי הנדל"ן הנוקבים, בעט את החוב בהמשך הדרך. לרבים זה היה הגיוני במידה מסוימת, שכן אחרי הכל, ההון הביתי של הלווה עלה במהירות.

צרות באו עם קריסת שוק ב 2008. ערכי הבית צנחו. בעלים רבים מ- 2/28 ARM מצאו את עצמם לא מסוגלים למחזר, לבצע את התשלומים שלהם או למכור את בתיהם תמורת שווי ההלוואה. פריחת העיקולים הביאה לתקני הלוואה מחמירים יותר. כיום הבנקים בוחנים ביתר דיוק את יכולתו של הלווה לבצע תשלומים בריבית מתכווננת.