שכירות בהגדרה משותפת: כיצד עובד TIC

מהו שכירות משותפת - TIC?

שכירות משותפת היא הסדר שבו שני אנשים או יותר חולקים זכויות בעלות בנכס או בחלקה. הנכס עשוי להיות מִסְחָרִי או למגורים. כאשר שוכר משותף נפטר, הנכס עובר לנחלתו של אותו דייר. כל בעלים עצמאי רשאי לשלוט באחוז שווה או שונה מסך הנכס. כמו כן, לשכירות בשותף משותף יש את הזכות להשאיר את חלקו בנכס לכל מוטב כחלק מעיזבון שלו. תנאי החוזה לדיירים משותפים מפורטים ב מעשה, כותרת, או מסמכי בעלות על נכסים מחייבים כדין.

כיצד עובד TIC

כאשר שני אנשים או יותר מחזיקים בנכס כשוכרים משותפים, כל אזורי הנכס נמצאים בבעלות הקבוצה באופן שווה. לדיירים המשותפים עשוי להיות נתח שונה של אינטרסים בבעלות. לדוגמה, שרה ודבי עשויים להחזיק כל אחד ב -25% מהנכס, בעוד שלטיסיה מחזיקה ב -50%. בעוד אחוז הבעלות משתנה, איש אינו רשאי לתבוע בעלות על חלק מסוים בנכס.

ניתן ליצור שכירות בהסכמים משותפים בכל עת. לכן, אדם עשוי לפתח אינטרס בנכס שנים לאחר שהחברים האחרים כרתו הסכם שכירות במשותף. אם נחזור לדוגמא לעיל, נוכל לומר ששרה ולטיסיה החזיקו כל אחת במקור ב -50% מהנכס. בשלב כלשהו, ​​שרה החליטה לפצל את החלק שלה ב -50% כשדבי עוזבת את הקבוצה עם פיצול 25/25/50.

יתר על כן, חברי ההסכם רשאים למכור או ללוות באופן עצמאי כנגד חלקם בבעלותם.

סילוק TIC

דייר אחד או יותר עשוי לרכוש חברים אחרים כדי לפזר את השכירות במשותף. אם הדיירים המשותפים צריכים לפתח אינטרסים או הוראות מנוגדות לשימוש בנכס, לשפר אותו או לרצות למכור את הנכס, עליהם להגיע להסכמה משותפת כדי להתקדם. במקרים בהם לא ניתן להשיג הבנה, עשויה להתבצע פעולת מחיצה. פעולת החלוקה יכולה להיות בהתנדבות או בהוראת בית המשפט, תלוי עד כמה הדיירים המשותפים עובדים יחד.

בהליך חלוקה משפטי, בית המשפט יחלק את הרכוש בין השכירות בחברים משותפים שיאפשר לכל חבר להתקדם בנפרד מחברים אחרים. הידועה כמחיצה בעין היא הדרך הישירה ביותר לחלק את הנכס והיא בדרך כלל השיטה בה משתמשים כאשר דיירים משותפים אינם מנוגדים.

במידה והדיירים המשותפים מסרבים לעבוד יחד, הם עשויים לשקול להיכנס לחלוקה של הנכס במכירה. כאן נמכרת האחזקה וההכנסות מתחלקות בין הדיירים המשותפים בהתאם לאינטרסים שלהם בנכס.

מס רכוש עם נכסי TIC

השכירות בהסכמה משותפת, בהנחיית החוק החל, מתווה בדרך כלל את ההשלכות של בעלות משותפת על מסים של נכס. החוזה יפרט כיצד חבות מס מופץ באופן חוזי לכל בעל.

כי שכירות בהסכם משותף אינה מחלקת באופן חוקי חלקת קרקע או רכוש, מרבית המסים תחומי השיפוט לא יקצו בנפרד לכל בעל חשבון שטר ארנונה על בסיס הבעלות שלו אֲחוּזִים. לרוב, השוכרים במשותף מקבלים חשבון ארנונה יחיד.

בתחומי שיפוט רבים, שכירות בהסכם משותף כופה אחריות, ביחד ולחוד על הדיירים המשותפים. תנאי זה פירושו שכל אחד מהבעלים העצמאים עשוי להיות אחראי בגין מס רכוש עד לסכום ההערכה המלא. האחריות חלה על כל בעל ללא קשר לרמת אחוזי הבעלות.

לאחר סיום הארנונה, הדיירים המשותפים יקזזו את התשלום מהגשת מס הכנסה. אם סמכות השיפוט למיסוי באה בעקבות אחריות משותפת למספר, כל דייר שותף עשוי לנכות את הסכום שהם תרמו מהגשת מס הכנסה אישי. במחוזות שאינם פועלים לפי הליך זה, הם יכולים לנכות אחוז מסך המס עד לרמת הבעלות שלהם.

שכירות במשותף לעומת שכירות משותפת

למרות שהם נשמעים דומים, השכירות המשותפת שונה בכמה אופנים מא שכירות משותפת. בשכירות משותפת, השוכרים משיגים חלקים שווים בנכס בעל אותו שטר במקביל.

אחד ההבדלים העיקריים מגיע עם הוספה או הסרה של כל חבר מההסכם. בהסכמי TIC השינוי בחברים אינו מפר את ההסכם. עם שכירות משותפת, ההסכם נשבר אם מישהו מהחברים מעוניין למכור את ריביתם.

לדוגמה, אם אחד או יותר השוכרים שותפים רוצים לרכוש את האחרים, יש למכור את הנכס מבחינה טכנית ולחלק את ההכנסות באופן שווה בין הבעלים. חברי השכירות המשותפים רשאים להשתמש בפעולת החלוקה המשפטית גם להפרדת הנכס אם האחזקה גדולה מספיק כדי להתאים להפרדה זו.

פטירת דייר משותף

הבדל מהותי נוסף מתרחש במקרה של מותו של דייר אחד. כפי שצוין קודם לכן, הסכמי TIC מאפשרים העברת רכוש כחלק מעזבון הבעלים. עם זאת, בהסכם שכירות משותף, תואר הנכס עובר לבעלים שנותר בחיים.

במילים אחרות, לדיירים במשותף אין זכויות הישרדות אוטומטיות. אלא אם כן צוואתו האחרונה של החבר המנוח מציינת כי יש לחלק את האינטרס שלו בנכס בין הבעלים שנותרו בחיים, דייר שנפטר באינטרס משותף שייך לעזבון שלהם. לעומת זאת, עם דיירים משותפים, ריבית הבעלים המנוח מועברת אוטומטית לבעלים שנותרו בחיים. לדוגמה, כאשר ארבעה דיירים משותפים מחזיקים בית ושוכר אחד נפטר, כל אחד משלושת הניצולים מסתיים עם חלק שלישי נוסף של הנכס.

בעלות על נישואין ונכסים

חלק מהמדינות קובעות שכירות משותפת כבעלות ברירת המחדל של רכוש לזוגות נשואים, בעוד שאחרות משתמשות בדגם השכירות במשותף לבעלות משותפת. דגם שלישי, המשמש בכ -25 מדינות ובמחוז קולומביה, הוא א השכירות במלואה (TbyE), שבו לכל אחד מבני הזוג יש אינטרס שווה ובלתי מחולק בנכס. 

יתרונות וחסרונות של שכירות משותפת

רכישת בית עם בן משפחה, חבר או שותף עסקי כשוכרים משותפים עשויה לסייע לאנשים להיכנס לשוק הנכסים ביתר קלות. מכיוון שהפקדות ותשלומים נחלקים, רכישה ותחזוקה של הנכס עשויה להיות פחות יקרה מאשר לאדם. בנוסף, יכולת הלוואה עשויה להתייעל אם לבעלים אחד יש הכנסה גבוהה יותר או בסיס כלכלי טוב יותר מאשר לחברים האחרים.

עם זאת, כאשר משכנים נכסים כשוכרים משותפים, בדרך כלל כל הלווים חותמים על המסמכים. מכיוון שכל החברים חותמים על מסמכי משכנתא, במקרה של ברירת מחדל, המלווה רשאי לתפוס את האחזקות מכל חברי הקבוצה. כמו כן, גם אם אחד או יותר מלווים מפסיקים לתת תרומות לתשלום המשכנתא, על הלווים האחרים עדיין לכסות את התשלומים כדי להימנע מעיקול.

היכולת להשתמש בצוואה לייעוד מוטבים לנכס מאפשרת לדייר המשותף שליטה על חלקם. אם דייר משותף ימות ללא צוואה, האינטרס שלו בנכס יעבור לְאַשֵׁר צַוָאָה- אירוע יקר מבחינת זמן וכסף.

כמו כן, שאר הדיירים האחרים עשויים לגלות שהם הבעלים של הנכס כעת עם מישהו שהם אינם מכירים או שאינם מסכימים איתו. דייר שותף חדש זה עשוי להגיש תביעת מחיצה, מה שיאלץ דיירים לא מוכנים למכור או לחלק את הנכס.

דוגמא לשכירות משותפת (TIC)

קליפורניה מאפשרת ארבעה סוגים של בעלות משותפת הכוללים רכוש קהילתי, שותפות, שכירות משותפת ושכירות משותפת. עם זאת, TIC הוא טופס ברירת המחדל בקרב צדדים שאינם נשואים או אנשים הרוכשים יחד נכס מקרקעין. בקליפורניה, לבעלים אלה יש מעמד של דיירים במשותף, אלא אם הסכם או חוזה שלהם קובע במפורש אחרת, הקמת שותפות או שכירות משותפת.

לפי SirkinLaw, משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן בסן פרנסיסקו המתמחה בבעלות משותפת.

יותר ויותר אנשים פונים לשכירות משותפת... כדרך למקסם את כוח הקנייה והמכירה שלהם. הסדרים אלה מורידים מחירים ומגדילים את הבחירה לרוכשים בכך שהם מאפשרים להם לצבור משאבים ולרכוש יותר נדל"ן ממה שהם היו יכולים או היו יכולים.

בפוסט בבלוג של אוגוסט 2018, הם כותבים כי המרות TIC - שינוי מבנה הבעלות על נכסי בתים משותפים הסדר שכירות במשותף-הפך לפופולרי במיוחד במטרופולין לוס אנג'לס רבתי וסן פרנסיסקו/אוקלנד שטחים.

שאלות נפוצות

מה המשמעות של שכירות משותפת (TIC)?

המונח "שכירות משותפת" (TIC) מתייחס להסדר משפטי שבו שני צדדים או יותר מחזיקים ביחד במקרקעין, כגון בניין או חלקת אדמה. פרטי הסדר הצדדים הללו יהיו שונים ממקרה אחד למשנהו, בהתאם לחוזי הרכישה האישיים וההסכמים המשפטיים שלהם. אך התכונה העיקרית של TIC היא שכל אחד מהצדדים יכול למכור את חלקו בנכס תוך שמירה על זכותו להעביר את חלקם בנכס ליורשיהם.

מה ההבדל בין שכירות משותפת ל- TIC?

TIC ושכירות משותפת הם מושגים דומים, בכך ששניהם מתייחסים למצבים בהם שני צדדים או יותר מעוניינים להחזיק בנכס יחד. אולם ההבדל העיקרי ביניהם הוא באופן בו הצדדים מתמודדים עם מצב בו צד אחד צריך למכור את חלקו בבעלות. ב- TIC כל צד יכול למכור את חלקו בכל עת, בעוד שבמצב שכירות משותפת מכירה זו תוביל בהכרח לסיום ההסכם.

מה קורה כשאחד הדיירים המשותפים מת?

אחד היתרונות של TIC הוא שהוא מסוגל לעמוד בתרחיש שבו אחד הדיירים מת. במצב זה, נתח הבעלות של הדייר שנפטר כעת יועבר לאחוזתו של אותו דייר. לאחר מכן הוא יטופל בהתאם לצוואת הדייר המנוח. בינתיים, כל דיירים ששרדו יהיו חופשיים להמשיך ולהחזיק בנכס. לעומת זאת, אם הדבר היה מתרחש בהסדר שכירות משותפת, השוכר שנותר בחיים ירש אוטומטית את נתח הבעלות של הדייר שנפטר.