משכנתא ללא מקדמה: איך להשיג אחת

משכנתא אפס או ללא הפחתת כסף הייתה זמינה לפני התמוטטות המשכנתאות הסאב-פריים של 2008, כאשר ערכי הבית עלו במהירות והנחיות האשראי היו רופפות יותר. כיום, למרבה הצער, משכנתאות ללא מקדמות ממלווים מסחריים הן נדירות ביותר, ואלו קיימות זמין רק לאנשים נבחרים שיכולים לתעד הכנסה נאותה - לעתים קרובות, יחד עם ציוני אשראי מינימליים של 720; מלווים פרטיים רבים דורשים ציוני אשראי גבוהים עוד יותר.

למרבה המזל, ישנן מספר תוכניות ציבוריות ללא מקדמה שאליהן זכאים כמה בעלי בתים שאפתניים. מאמר זה מפרט כמה מאפשרויות הלוואה פחות ידועות אלה-וכמה חלופות אם אינך זכאי לאף אחת מהן.

הלוואות VA

משפחות צבאיות ותיקים עשויים להעפיל להלוואה של VA (לענייני חיילים משוחררים), המציעה 100% מימון. תוכנית הביטוח זמינה מאז מלחמת העולם השנייה ומבטיחה הלוואות עד גבול מסוים - בדרך כלל 424,100 דולר. לא רק שהלוואות אלו מוותרות על מקדמה דרישה, אך ביטוח המשכנתא של 2.15 נקודות יכול להיות עטוף בהלוואה. כשירות ההלוואה משתנה מלווה למלווה, אך בדרך כלל הם דורשים יחס חוב להכנסה של כ -41%. על מועמדי הלוואות VA לקבל קודם כל תעודת זכאות ממרכז זכאות VA, על ידי הוכחת שירותם הצבאי.

הלוואות לדיור לפיתוח כפרי של USDA

קונים פוטנציאליים המתגוררים באזורים ייעודיים במדינה עשויים להיות זכאים להלוואת דיור לפיתוח כפרי של משרד החקלאות האמריקאי (USDA). למרות שאלו מיועדים לתושבי אזור מרוחק, חלק מהתושבים המתגוררים קרוב יותר למרכזי ערים עשויים להיות זכאים גם לתכנית זו. (בדוק את ה דף זכאות USDA לאזורים ייעודיים.)

בנוסף לסיפוק דרישות הזכאות למיקום, מבקשי הלוואות USDA חייבים לרדת מתחת להכנסה מסוימת ספים, שכן תוכניות אלה מיועדות למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית המתקשים לחסוך לירידה תשלומים. ציוני האשראי המינימליים הנדרשים נעים בין 600 ל -640, ודמי ערבות מקדימים להלוואות של 3.5% מההלוואה הסכומים נדרשים, אולם הלווים יכולים לעטוף את העמלות הללו ליתרת ההלוואה, ובכך להימנע מהצורך מזומן ב סְגִירָה.

הלוואות פדרליות של חיל הים

איגוד האשראי הפדרלי של חיל הים-הגדול בנכסים והחברות במדינה, מציע מימון של 100% לחברים מוסמכים שקונים בתים ראשוניים. הזכאות מוגבלת לאנשי צבא, עובדי משרד ההגנה האמריקני ובני משפחתם. תוכנית אפס למטה דומה לתוכנית ה- VA אך מתהדרת בדמי מימון נמוכים יותר של 1.75%.

מתי משכנתא ללא תשלום היא רעיון גרוע?

להורדת אפס כסף יש חסרונות. אם אתה מממן 100% מרכישת דירה, אין לך הון עצמי בנכס - כלומר, אינך מחזיק בו באופן מוחלט, כפי שהיית עושה אם היית מקדם. כתוצאה מכך, המלווים עשויים לתייג אותך כלווה בסיכון גבוה, ולדרוש ממך להבטיח ביטוח משכנתא פרטי (PMI) לפני שהם חותמים על ההלוואה. ביטוח זה, המגן על חברת המשכנתאות במידה וברירת המחדל של ההלוואה, עולה בדרך כלל בין 0.5% ל -1% מסכום ההלוואה כולו, על בסיס שנתי. ובניגוד לתשלומי המשכנתא עצמם, הוצאה זו עשויה שלא להיות בניכוי מס.

לבסוף, משכנתא עם אפס מקדמה נושאת לרוב ריביות גבוהות יותר מהמשכנתאות המסורתיות, שכן בדרך כלל המלווים שומרים את התנאים הטובים ביותר ללווים שיכולים לשלם במזומן מראש. לדוגמה, באמצע 2019, בנק הרפובליקה שבבסיס לואיוויל, קיי. הציע משכנתא ללא תשלום ללא PMI ומשכנתא בריבית מתכווננת לשבע שנים, שהריבית הראשונית שלה הייתה של 4.729%. שיעור זה היה גבוה כמעט בנקודת אחוז מלאה אז התעריפים המפורסמים של וולס פארגו. התשלום החודשי על הלוואת בנק הרפובליקה היה עומד על 533 $ על כל 100,000 דולר שהושאלו, לראשונה שבע שנים, ולאחר מכן התאמה ריבית אחת לשנה, בהתבסס על שיעור LIBOR בתוספת מרווח של 2.75%.

חלופות למשכנתאות ללא מקדמה

אם אינך זכאי לאחת מתוכניות ההלוואה לתשלום אפס, קיימות חלופות. כמו:

הלוואות מקומיות

כמעט כל מדינה, מחוז ועירייה אמריקאים מציעים סוג כלשהו של תוכנית תמריץ לקניית בית, זאת מספק סיוע למקדמה, סיוע בעלות סגירה, הלוואות דירה בריבית נמוכה, או שילוב של מֵעַל. רבים מוגבלים לקונים שעומדים ברמות הכנסה מסוימות, וחלקם מוגבלים רוכשי דירה בפעם הראשונה. יתר על כן, תוכניות מסוימות פונות לקבוצות של אנשי מקצוע, כגון מורים, אנשי רפואה או מגיבים ראשונים לחירום. אמנם לא כל התוכניות הללו יכולות לבטל את הצורך במקדמות, אך חלקן מציעות מענקים או הלוואות ללא ריבית המכסות חלק מקדמות כולן או כולן.

תוכניות FHA

הלוואות אלו דורשות מקדמה של 3.5%. עם זאת, הנחיות FHA מאפשרות לממן מקדמות על ידי מתנות כספיות של קרובי משפחה, ארוסים, ארגונים ללא מטרות רווח, או מקורות אחרים. כמו כן, ה- FHA מציעה את ההלוואה לשכנים הטובים ליד המורים, שוטרים ועובדי ציבור אחרים, שעשויים לרכוש בית בהנחה של 100 $ בלבד - לא ממש 100% מימון, אבל קרוב מאוד.

משכנתאות של פיגי

אסטרטגיה זו כוללת לקיחת שתי הלוואות - האחת תמורת 80% ממחיר הרכישה של הבית, השנייה בכמה שיותר שאריות. לפני משבר המשכנתאות הסאב -פריים, פיצול של 80%/20% היה די שכיח. באקלים הקשה יותר של היום, המקסימום עשוי להיות תוכנית של 80% -15% -5%, שבה אתה מממן 80% עם משכנתא ראשונית, 15% עם משכנתא שנייה או הלוואה להון עצמי, ומשלם מקדמה של 5%.

המתן ושמור

דחיית חלום הבעלות על הבית עד שתוכל לבצע את המקדמה הסטנדרטית היא אופציה משתלמת. חוץ מזה, זמן הקנייה עשוי להגיע מוקדם יותר משאתה חושב, במיוחד אם יש לך כבר חסכון. לדוגמה, עד 10,000 $ עשויים להיות מושכים מ- IRA בגין הוצאות רוכש דירה בפעם הראשונה-כולל מקדמות-מבלי לקבל 10% מוקדם טיפוסי. עונש משיכה.

בשורה התחתונה

חלפו הימים שבהם כמעט כל אחד יכול להבטיח משכנתא קלה עם מעט או בלי כסף. אבל יש תוכניות ציבוריות, וכמה מלווים פרטיים, שיכולים לעזור. אבל אם אלה לא עובדים בשבילך, מימון באמצעות מקדמה עשוי להיות לא מעניין, הריבית על משכנתא נמצאת כיום בשפל היסטורי. כתוצאה מכך, כמה מומחים פיננסיים מאמינים שעכשיו זה זמן אידיאלי לנעול את השיעורים האלה לפני שהם מתחילים לטפס.