שיעור התשואה לניהול פיננסי - הגדרת FMRR

מהו שיעור התשואה לניהול פיננסי - FMRR?

שיעור התשואה לניהול פיננסי (FMRR) הוא מדד המשמש להערכת הביצועים של השקעה בנדל"ן והוא נוגע ל קרן השקעות בנדל"ן (REIT). REITs הן מניות המוצעות לציבור על ידי חברת נדל"ן או נאמנות המחזיקה בתיק של נכסים מניבים ו/או משכנתאות.

ה- FMRR דומה לשיעור התשואה הפנימי ולוקח בחשבון את אורך ההשקעה ואת הסיכון. ה- FMRR מציין תזרימי מזומנים (זרמים ויציאות) בשני שיעורים מובחנים המכונים שיעור הבטוח ושיעור ההשקעה מחדש.

מוסבר שיעור התשואה לניהול פיננסי

מכיוון שחישוב שיעור התשואה הניהולית הפיננסית כה מורכב, אנשי מקצוע ומשקיעים רבים בנדל"ן בוחרים להשתמש במדדים אחרים לניתוח נדל"ן. היתרון בשימוש ב- FMRR הוא בכך שהוא מאפשר למשקיעים להשוות הזדמנויות השקעה באופן שווה זה לזה.

למרות ש שיעור תשואה פנימי (IRR) הוא מזמן מדד סטנדרטי לתשואה בתוך הלקסיקון הפיננסי, חיסרון עיקרי הוא חוסר היכולת של הערך להתחשב בזמן או בתקופת החזקה. ככזה, זהו אינדיקטור חלש לנזילות, אשר ממלא תפקיד מהותי בקביעת רמת הסיכון הכוללת של כל נייר ערך או רכב השקעה נתון. לדוגמה, כאשר משתמשים רק ב- IRR, שתי קרנות עשויות להיראות דומות בהתבסס על שיעורי התשואה שלהן, אך אחת מהן עשויה לקחת זמן רב מהשנייה פשוט לחזור לסכום ההשקעה המקורי. אנליסטים רבים ישלימו את אמצעי ההחזר של IRR או MIRR בתקופת ההחזר כדי להעריך את משך הזמן הדרוש להחזרת סכום השקעה עיקרי.

ה שיעור תשואה פנימי שונה משפר את ערך שיעור התשואה הפנימי הסטנדרטי על ידי התאמה להבדלים בשיעורי ההשקעה המחודשת של הוצאות מזומנים ראשונות והזרמות מזומנים שלאחר מכן. FMRR לוקחת את הדברים צעד אחד קדימה על ידי ציון תזרימי מזומנים ותזרים מזומנים בשני שיעורים שונים המכונים "שיעור בטוח" ו"שיעור השקעה מחדש ". FMRR גם עושה הנחה נוספת שאינה כלולה ב- IRR ו- MIRR כי תזרימי מזומנים חיוביים המתרחשים מיד לפני תזרימי מזומנים שליליים ישמשו לכיסוי אותו מזומנים שליליים זְרִימָה.

• תעריפים בטוחים נניח שהכספים הנדרשים לכיסוי תזרימי מזומנים שליליים מרוויחים ריבית בשיעור בקלות ניתן להשיג וניתן למשוך אותו בעת הצורך בהודעה מוקדמת (כלומר, מיום הפקדה חֶשְׁבּוֹן). במקרה זה, שיעור הוא "בטוח" מכיוון שהכספים נזילים מאוד וזמינים בבטחה עם מינימום סיכון בעת ​​הצורך.
• שיעורי השקעה מחדש כוללים שיעור שיתקבל כאשר תזרימי מזומנים חיוביים מושקעים מחדש בהשקעה בינונית או ארוכת טווח עם סיכון דומה. שיעור ההשקעה מחדש גבוה מהשיעור הבטוח מכיוון שהוא אינו נזיל (כלומר, הוא נוגע להשקעה אחרת) ולכן דורש שיעור ניכיון בסיכון גבוה יותר.

חישוב FMRR

מכיוון ש- FMRR הוא שיעור תשואה פנימי שונה, אין דרך נוסחית לחשב אותו, אלא יש לחשב אותו על ידי איטרציות של ניסוי וטעייה, הקלות על ידי תוכנת מחשב. לפני השימוש בתוכנה כזו, יש לבצע מספר צעדים חשובים כדי לקבוע תעריף בטוח שיעור השקעה מחדש (גבוה מהשיעור הבטוח) לחול על כל תזרימי המזומנים העתידיים במהלך החזקה מסוימת פרק זמן.

1. הוצא את כל תזרימי המזומנים השליליים העתידיים על ידי הסתכלות על תזרימי המזומנים החיוביים של השנה הקודמת במידת האפשר. תזרים היציאות מוזלים במקום זאת בשיעור התשואה הבטוח ונגרעים מכל תזרימי מזומנים חיוביים.
2. הנח את כל תזרימי המזומנים האחרים שאולי לא החלו על שלב ראשון בהווה גם בשיעור הבטוח.
3. הרכיב קדימה עד סוף תקופת ההחזקה את שאר תזרימי המזומנים החיוביים בשיעור ההשקעה מחדש. אלה יתווספו לתזרים המזומנים הצפוי ממכירה בתום תקופת ההחזקה של ההשקעה.
4. חשב את ה- IRR.

התוצאה של שלבים אלה היא שיעור התשואה הניהולית הפיננסית.