הסיכון של משכנתאות תת -פריים בשם חדש

עצם האזכור של המילה "תת -פריים" מספיק כדי לשלוח צמרמורת בגבם של משקיעים, בנקאים ובעלי בתים. ויש סיבה טובה מאוד לכך. משכנתא תת פריים היו אחד המניעים העיקריים שהובילו למיתון הגדול. אבל נראה שהם עושים קאמבק עם שם חדש - משכנתאות לא ראויות.

ישנם סוגים שונים של תת -פריים משכנתא מבנים הקיימים בשוק. אבל האם ורד בשם אחר מריח כמתוק? יכול להיות שזה לא בהכרח המצב. המשך לקרוא למידע נוסף על משכנתאות אלו ומה הן מייצגות.

מהי משכנתא תת פריים?

משכנתא תת -פרטית היא סוג הלוואה הניתנת לאנשים עם דירוג אשראי גרוע - 640 ומטה, וכן לעתים קרובות מתחת ל -600 - אשר כתוצאה מהיסטוריית האשראי הלקויה שלהם, לא יוכלו להעפיל משכנתאות רגילות.

יש כמות גדולה של לְהִסְתָכֵּן קשור לכל משכנתא תת -פרטית. המונח subprime עצמו מתייחס ללווים ולמצבם הכלכלי ולא להלוואה עצמה. נוטים יותר ללווים של תת -פריים כברירת מחדל מאלו שיש להם ציוני אשראי גבוהים יותר.

כיוון שללווים תת -פריים מהווים סיכון גבוה יותר למלווים, משכנתאות תת -פרמיות בדרך כלל גובות ריבית מעל שיעור הלוואות פריים.שיעורי ריבית המשכנתא של סאב פריים נקבעים על פי מספר גורמים שונים: מקדמה, ניקוד אשראי, איחור בתשלומים ועבירות בדוח אשראי של לווה.

סוגי משכנתאות משנה

הסוגים העיקריים של משכנתאות תת -פרמיות כוללים משכנתאות בריבית קבועה עם תקופות של 40 עד 50 שנים, משכנתאות בלבד, ו משכנתאות בריבית מתכווננת (נשק).

משכנתאות בריבית קבועה

סוג אחר של משכנתא תת -פריים היא א משכנתא בריבית קבועה, ניתנת לתקופה של 40 או 50 שנה, בניגוד לתקופה הסטנדרטית של 30 שנה. תקופת הלוואה ממושכת זו מורידה את התשלומים החודשיים של הלווה, אך סביר יותר שהיא תלווה בריבית גבוהה יותר. שיעורי הריבית הזמינים למשכנתאות בריבית קבועה יכולים להשתנות במידה ניכרת ממלווה למלווה. כדי לחקור את הריביות הטובות ביותר שיש, השתמש בכלי כמו מחשבון משכנתא.

משכנתאות בריבית מתכווננת

משכנתא בריבית מתכווננת מתחילה ב ריבית קבועה ומאוחר יותר, במהלך חיי ההלוואה, עובר לשיעור משתנה. אחת הדוגמאות הנפוצות היא ה 2/28 זרוע. ה- 2/28 ARM היא משכנתא ל -30 שנה עם ריבית קבועה למשך שנתיים לפני ההתאמה. גרסה אופיינית נוספת של הלוואת ARM, ה- 3/27 זרוע, יש ריבית קבועה לשלוש שנים לפני שהיא הופכת משתנה.

בהלוואות מסוג זה, הריבית המשתנה נקבעת על בסיס מדד פלוס א שולים. אינדקס נפוץ הוא ICE LIBOR. עם ARM, התשלומים החודשיים של הלווה בדרך כלל נמוכים יותר במהלך הקדנציה הראשונית. אולם כאשר המשכנתאות שלהם מתאפסות לשיעור הגבוה והמשתנה, תשלומי המשכנתא בדרך כלל עולים באופן משמעותי. כמובן, הריבית עשויה לרדת עם הזמן, בהתאם למדד ו תנאים כלכליים, אשר, בתורו, יקטין את סכום התשלום.

לרכבים הנשקיים היה תפקיד עצום במשבר. כאשר מחירי הדירות החלו לרדת, בעלי בתים רבים הבינו שבתיהם אינם שווים את סכום מחיר הרכישה. זאת, יחד עם עליית הריבית הובילה לכמות ברירת מחדל עצומה. הדבר הוביל לעלייה דרסטית במספר המשכנתאות תת -פריים עיקולים באוגוסט 2006 והתפוצצותה של בועת דיור שהתרחש בשנה שלאחר מכן.

משכנתאות בריבית בלבד

הסוג השלישי של משכנתא תת -פריים היא משכנתא בריבית בלבד. לתקופה הראשונית של ההלוואה, שהיא בדרך כלל חמש, שבע או 10 שנים, תשלומי הקרן נדחים כך שהלווה משלם רק ריבית. הוא יכול לבחור לבצע תשלומים כלפי הקרן, אך תשלומים אלה אינם נדרשים.

עם סיום הקדנציה הזו, הלווה מתחיל לשלם את הקרן, או שהוא יכול לבחור למחזר את המשכנתא. זו יכולה להיות אופציה חכמה ללווה אם הכנסתו נוטה להשתנות משנה לשנה, או אם ירצה לרכוש בית ומצפה שהכנסתו תעלה בתוך שנים ספורות.

משכנתאות כבוד

משכנתא הכבוד היא סוג חדש של הלוואת משנה, בה הלווה מבצע מקדמה של כ -10% ומסכים לשלם ריבית גבוהה יותר לתקופה שנקבעה, בדרך כלל לחמש שנים. אם הוא מבצע את התשלומים החודשיים בזמן, לאחר חמש שנים, את הסכום ששולם עבורו הריבית הולכת להפחתת יתרת המשכנתא, והריבית יורדת ל שיעור פריים.

משכנתאות סובפריים היום

לאחר שהתפוצצה בועת הדיור, זה כמעט בלתי אפשרי עבור מישהו עם דירוג אשראי מתחת 640 לקבלת הלוואת דירה. עם ה כַּלְכָּלָה מתייצב, משכנתאות הסאב -פריים חוזרות. הביקוש מבעלי בתים ומלווים גדל להלוואות דירות מסוג זה. וולס פארגו נכנס לתפקיד גם בעגלת הסאב -פריים החדשה. עד 2015 אישר הבנק רוכשי דירות פוטנציאליים עם דירוגי אשראי נמוכים מ- 600 מינהל הדיור הפדרלי הלוואות (FHA).

אבל הפעם, ה הלשכה להגנה פיננסית לצרכנים (CFPB) מטיל מגבלות על משכנתאות תת -פרמיות אלה. רוכשי דירות פוטנציאליים חייבים לקבל ייעוץ של רוכשי דירה על ידי נציג המאושר על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב. מגבלות אחרות המוטלות על משכנתאות תת -פרמיות חדשות אלה מגבילות את העלאות הריבית ותנאי ההלוואה האחרים. כל ההלוואות חייבות להיות חתומות כראוי.

הם גם חוזרים בעלות מוגברת. כעת, משכנתאות תת -פריים מגיעות עם ריביות שיכולות להגיע עד 8% עד 10% ועשויות לדרוש מקדם של עד 25% עד 35%.

משכנתאות סובפריים מסוכנות

מכיוון שמשכנתאות אלה מיועדות במיוחד לאנשים שאינם זכאים למשכנתא בריבית פריים - שפירושה בדרך כלל הלווה יתקשה להחזיר את ההלוואה בחזרה - לארגון או לבנק המלווה את הכסף יש זכות לגבות גָבוֹהַ ריביות לתת תמריץ נוסף ללווה לשלם בזמן.

אבל כאשר אנשים שאולי כבר התקשו לטפל חוֹב בעבר לוקחים הלוואות אלה, הם מתמודדים עם עתיד קשה יותר, שלא לדבר על יקר יותר מאלה שיש להם ציוני אשראי טובים ויכולים להרשות לעצמם הלוואות בעלות ריבית סבירה יותר.

התמוטטות משכנתא תת -פריים

משכנתאות תת -פריים ו התמוטטות תת -פריים הם בדרך כלל האשמים על שם תחילת המיתון הגדול.

מלווים רבים היו ליברלים במתן הלוואות אלה בין 2004 ל -2006, כתוצאה מירידות נמוכות יותר עיר בירהנְזִילוּת, והסיכוי להרוויח הרבה רווח. על ידי הארכת הלוואות אלה בסיכון גבוה יותר, גבו המלווים ריביות מעל פריים על מנת לפצות על הסיכון הנוסף שהם לקחו על עצמם.

הם גם מימנו את המשכנתאות על ידי איגום אותם ולאחר מכן מכירתם אליהם משקיעים כהשקעות ארוזות מחדש. הגידול הכבד באנשים שיכולים להרשות לעצמם לפתע משכנתאות הוביל למחסור בדיור, שהעלה את מחירי הדיור, ובכך, את כמות מְמַמֵן דרושים בעלי בתים.

זה נראה כמו ספירלה שעולה תמיד. החיסרון היה שניתן הלוואות לאנשים שלא יכולים להחזיר להם. כשהתחילו מספר עצום ברירת מחדל על המשכנתאות שלהם ושיעור הדיור עיקולים הרקיע שחקים, המלווים איבדו את כל הכסף שהרחיבו. כך עשו גם מוסדות פיננסיים רבים שהשקיעו רבות מאובטח משכנתאות ארוזות. רבים חוו קשיים כלכליים קיצוניים - אפילו פְּשִׁיטַת רֶגֶל.

ה משבר משכנתאות הסאב - פריים נמשך משנת 2007 עד 2010, והפך למיתון עולמי כאשר השפעותיו הקרינו בכל השווקים הפיננסיים ובכלכלות ברחבי העולם.

בשורה התחתונה

למרות ש הלוואות תת -פרמיות מגדיל את מספר האנשים שיכולים לרכוש בתים, זה מקשה על אותם אנשים לעשות זאת ומגדיל את הסיכוי שהם יבטלו את ההלוואות שלהם. ברירת מחדל פוגעת הן בלווה והן בציון האשראי שלו, כמו גם במלווה.

מגיני משכנתאות הסאב -פריים החדשות מציינים כי רוכשי דירות אינם נאלצים לשלם את הריביות הגבוהות האלה ללא הגבלת זמן. ברגע שהקונים יכולים להוכיח שהם מסוגלים לשלם את המשכנתאות שלהם בזמן, ציוני האשראי שלהם אמורים לעלות, והם יכולים למחזר הלוואות הבית שלהם בשיעורים נמוכים יותר.

ואכן, אנשים רבים שמוציאים ARM מהמרים על העובדה שעד שהשיעור המשתנה יתחיל, הם היו מנקים את דוח אשראי במידה שהם יזכו למימון חדש ומועיל יותר.