הגדרת הלוואה ללא הערכה

מהי הלוואה ללא הערכה?

הלוואה ללא הערכה היא משכנתא שאינה דורשת הערכה מקצועית של שווי השוק הנוכחי של הנכס הבטוחי, המכונה בעגה הנדל"ן הערכה. הלוואות ללא הערכה הינן חריגות ביותר ומוצעות לעיתים רחוקות ללווה הרוכש נכס למגורים לשימוש פרטי. הסיכון למלווה פשוט גדול מדי אם אין הערכה חסרת פניות של ערך הנכס שהמלווה מממן. אם הנכס שווה הרבה פחות מסכום המשכנתא, בעל בית אשר ברירות מחדל על המשכנתא מותירה את המלווה ללא יכולת לשחזר את מלוא שווי ההלוואה על ידי מכירת הנכס.

כיצד פועלת הלוואה ללא הערכה

הלוואה ללא הערכה עשויה להשתמש בשיטות חלופיות לקביעת שווי הבית לצורך הגדרת כמה כסף להלוות, או שהיא לא יכול לדרוש הערכה מקצועית של שווי השוק הנוכחי של הבית, רק מידע על יתרת ההלוואה של הלווה ו כספים.

הלוואות ללא הערכה נוטות להיות זמינות למשקיעים אשר ישנונו או יאגרו את הנכס באופן שיהפוך את הערכת השווי הנוכחית לבלתי תקפה או מוטלת. הם עשויים להיות מוצעים גם למשקיעים שמכניסים הרבה יותר מהתשלום המקדמי של 20% ממחיר הרכישה של הנכס. אך שני אלה מצבים מיוחדים שאינם חלים על הקונה הממוצע.

ניתן לכנות הלוואה ללא הערכה מחדש

משכנתא ללא הערכה, אבל משכנתא בפעם הראשונה ומיחזור משכנתא מתפקדות אחרת, והסיבות להצעת כל אחת מהן ללא הערכה שונות.

הלוואות ללא הערכה לעומת מחזורים ללא הערכה

רוב המשכנתאות הראשונות אכן דורשות הערכות שמאות, אך משכנתא למחזר, הנקרא re-fi, עשוי שלא להזדקק להערכה בהתאם למקום שמקורו של המשכנתא הראשונה. מיחזור משכנתא היא הלוואה שמשלמת את המשכנתא המקורית ותופסת את המקום של המשכנתא הראשונה. בעל הבית משלם תשלומים חודשיים או שבועיים על המשכנתא המחודשת בדיוק כפי שעשו על המשכנתא המקורית.

מחזיקי משכנתא בדרך כלל מבקשים לבצע ריהוט מחדש על מנת לקבל תנאים טובים יותר על הלוואותיהם: ריבית נמוכה יותר, ומכאן תשלומים חודשיים קטנים יותר, אם הריבית ירדה משמעותית, למשל. או שאולי ההון העצמי שלהם בבית עלה מאוד עקב עלייה בערכי הנכס המקומי ובכך הכשיר אותם לשיעור נמוך יותר. מניעים אחרים למיחזור כוללים את הרצון להוסיף או להסיר גורם אחר מהמשכנתא המקורית או להמיר משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) למשכנתא בריבית קבועה.

דוגמאות מהחיים האמיתיים למחזרים ללא הערכה

חלק מהתוכניות הפדרליות מציעות משכנתא ללא הערכה. לדוגמה, ה המחלקה לענייני חיילים משוחררים בארה"ב (VA) מספק א הלוואת מימון מחדש להורדת ריבית (IRRRL) לאלה שכבר מחזיקים בהלוואות VA; ויתור על הערכה הביתית הוא בין התנאים הנדיבים שלה.למינהל הדיור הפדרלי (FHA) ולמשרד החקלאות של ארצות הברית (USDA) יש תוכניות יעילות דומות.

בשנת 2017 החלו המלווים בחסות הממשלה פאני מיי ופרדי מק להציע ויתורי הערכה בכמה מקרים נבחרים, הן עבור הלוואות מחזור והן עבור הלוואות מקוריות לרכישת דירה.

המחזור הפדרלי מסייע להבטיח שבעלי בתים לא יעמדו כברירת מחדל במשכנתא הראשונה ויוכלו להישאר בבתיהם, מה שמספק יציבות לקהילה ולשוק הנדל"ן המקומי. מסיבה זו, הזדמנויות למחזור ללא הערכה מתמקדות לעתים קרובות בקטגוריות מסוימות בסיכון גבוה של בעלי בתים שלא הוצעה להם הלוואה מקורית ללא הערכה.

הרציונל של הערכה הוא שחשוב למלווים - גם כאשר המלווה הוא ממשלת ארה"ב - להלוות את הסכום הנכון לשלם עבור נכס, כך שבעל הבית לא יסתבך עם התשלומים והמלווה יוכל לשחזר את שווי ההלוואה אם ​​הנכס היה נמכר. אך מכיוון שמטרתו של הערכה מחודשת ללא הערכה היא לא להעריך נכס נכון את הנכס אלא להקל על התנאים והתשלומים של בעל הבית, ערך הנכס בפועל לא משנה כל כך. זו הסיבה לכך שחזרה מחדש ללא הערכה יכולה להיות הגיונית.